這兩年，城投拿地成了熱門話題，經(jīng)常有人會問，城頭拿這么多地都怎么處理了？城投拿地后一般有三種處理方式：一、自主開發(fā)；二、合作開發(fā)；三、暫緩開發(fā)。

以自主開發(fā)為例，部分城投的自主開發(fā)能力已較為成熟，這些城投甚至成為了當(dāng)?shù)厥姓悸实念I(lǐng)跑者，比如南京安居、武漢城建、成都興城、深鐵集團、無錫新城集團等等，對這些城投來說，已具備成熟的操盤團隊和產(chǎn)品體系，在當(dāng)?shù)乜诒膊诲e。

部分城投2022年房地產(chǎn)銷售額及所在城市排名

(相關(guān)資料圖)

▲來源：克而瑞數(shù)據(jù)、中指研究院，明源不動產(chǎn)研究院整理

城投的房地產(chǎn)開發(fā)模式與房企類似，市場化程度要求高，自主開發(fā)對于城投的各項能力都有著較高的要求，從拿地、開工建設(shè)到銷售去化要有一套完整的體系。

所以，擁有自主開發(fā)能力的城投，的確讓人刮目相看，小明梳理了自主開發(fā)做的不錯的城投，它們都有如下能力。

有豐富的建筑經(jīng)驗做支撐

嚴(yán)控工程質(zhì)量

城投作為城市建設(shè)者，承擔(dān)了很多道路、橋梁等基建任務(wù)，有一定的建筑施工及管理經(jīng)驗。尤其是許多城投多年來做了很多土地一級開發(fā)整理，積累了資源。

興城人居成立于2004年，是成都興城集團（以下簡稱“興城集團”）旗下專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的子公司，成立之初便是成都保障房建設(shè)任務(wù)的重要承擔(dān)者。

還承建了成都一些博物館、檔案館、大學(xué)、醫(yī)院等大量民生工程建設(shè)項目，而且，興城人居目前還是成都人才公寓布局區(qū)域和布局項目最多的企業(yè)。

有了這些項目建設(shè)經(jīng)驗，2019年后，興城人居開始在土地市場加速發(fā)力，商品住宅的銷售業(yè)績也隨之飆升，隨后順利進入成都樓市第一陣營。興城集團主營構(gòu)成中，建安工程及房地產(chǎn)銷售等都是穩(wěn)居前列的主力。

此外，興城集團還通過創(chuàng)新來提升工程質(zhì)量管理水平。在去年中國施工企業(yè)管理協(xié)會舉辦的第三屆工程建設(shè)行業(yè)BIM大賽中，成都興城集團下屬兩家公司榮獲“建筑工程綜合應(yīng)用獎”。

該項目解決了某工程圓形地下室復(fù)雜節(jié)點優(yōu)化、超高層屋頂鋼結(jié)構(gòu)施工等工程難題，施工質(zhì)量及管理水平得到極大提高。

綜合這些成果，去年8月，興城集團首次躋身《財富》世界500強，興城人居功不可沒，這也給了興城人居一個強大的品牌背書。

2020年整合的武漢城建集團（以下稱“武漢城建”），作為武漢國資國企的主力軍，其所屬企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域都有著較強實力，武漢城建下轄有武漢地產(chǎn)集團、武漢建工集團等七家企業(yè)，這些公司的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗就更為豐富了，項目遍布武漢三鎮(zhèn)。

1983年開發(fā)武漢首個商品房小區(qū)，1985年建成黃鶴樓，上世紀(jì)90年代起先后投資參建了車谷、光谷、國家網(wǎng)安基地和武漢中央商務(wù)區(qū)......有句話形象的概括了武漢城建，“車行武漢，每5分鐘左右，就能與武漢城建集團的項目相遇一次。”

而武漢城建之所以能如此“彪悍”，除了悠久的工程建筑史，還不得不提它們的工程管理模式，以“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”為原則，實行全過程的精細(xì)化管理，將精益求精、追求極致體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計、精裝工藝等各個環(huán)節(jié)，達到“精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化”要求。

在質(zhì)檢中建立了日巡、周查、月評、季考的質(zhì)量管理評價機制，通過定期考核、量化評分、通報督辦等，規(guī)范質(zhì)量管理行為，提升質(zhì)量管理水平。

有人和小明說過，一個房企的工程管理質(zhì)量如何，去它的工地看看就知道了，工地是建筑行業(yè)的“一線”，更是城市文明形象的“窗口”，武漢城建的工地就可以用“一道亮麗的風(fēng)景線”來形容。

比如在黃岡產(chǎn)業(yè)園萬福安置小區(qū)項目施工現(xiàn)場，實時降塵的噴淋系統(tǒng)、整齊有序的材料堆場、有條不紊的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)等，讓人一看，就感到踏實。

▲安全長廊，來源：武漢城建官網(wǎng)

▲木方堆放區(qū)，來源：武漢城建官網(wǎng)

在揚塵治理上，項目裸土區(qū)域全部使用防塵網(wǎng)進行百分百覆蓋，通過“信息化+物聯(lián)網(wǎng)+智能感知“技術(shù)，實時監(jiān)控現(xiàn)場PM2.5，PM10等數(shù)據(jù)，一旦場內(nèi)空氣污染指數(shù)達到預(yù)警值，設(shè)備就會自動進行降塵施工。此舉綠色環(huán)保，大大減少了對周邊居民和環(huán)境的影響。

▲移動式霧炮機降塵，來源：武漢城建官網(wǎng)

做好了這些工作，結(jié)果自然不會差。2022年，武漢城建集團是唯一在武漢權(quán)益銷售額突破200億的企業(yè)。

工程質(zhì)量，在任何房企都是首位，不然很難過交付那一關(guān)，業(yè)主去收房時，很多都會聘請專業(yè)驗收團隊跟著去，質(zhì)量不行，必須整改到滿意為止。

土地儲備豐富

且能有節(jié)奏的消化

自主開發(fā)能力強的城投，拿來的地，大都能盡快開工建設(shè)。

還是以興城人居為例。

首先，興城人居拿地并不是在這兩年才開始發(fā)力的，早在2017年，就已在拿地市場攻城拔寨，截止2022年底，興城人居土地儲備已超2000畝，從2017年到2022年，在成都實行集中供地以來的7次集中土拍中，興城人居在土地市場均有收獲。

其次，有節(jié)奏的開工速度。銷售面積的增長，背后是開工節(jié)奏的支撐。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年到2022年，興城人居的銷售面積分別為：56.2萬㎡、78.1萬㎡、78.87萬㎡。另據(jù)資料顯示，興城人居目前共計在售項目31個，覆蓋大成都19個區(qū)市縣，項目規(guī)模位列成都房企首位。

拿地+開工節(jié)奏的保持，最后以高去化率收尾，這樣的閉環(huán)使得興城人居穩(wěn)扎穩(wěn)打，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場做的風(fēng)生水起。

從2022年各省供地來看，浙江、江蘇、廣東、山東和四川等地土地成交總價規(guī)模較大，而從占比來看，江蘇、湖南、湖北、四川、江西和浙江等省份城投拿地金額占比較高，超過20%。

如圖所示，2022年江蘇的城投拿地占比雄踞榜首，而作為江蘇省首府的南京，拿地最多的則是頤居建設(shè)（南京安居集團旗下），全年共入手6宗地塊，以260.05億元位居南京土儲權(quán)益貨值榜榜首，也是南京唯一一家破兩百億貨值的房企。

而在開工速度上，南京安居也是當(dāng)仁不讓。例如某項目2021年11月拿地，已于去年上半年首開，拿地至開盤最快6個月。

雖然目前城投拿地開工率整體偏低，但部分城投，拿地開工速度還是不錯，包括成都交投、成都城投、寧波軌道、成都興城、杭州城建等，2023年1月，湖南懷化市城發(fā)集團的發(fā)沅水汀蘭項目宣布開工。

再就是，我們往往說城投開工率不高，是把目光放在了住宅開發(fā)上，而若結(jié)合城投在其他領(lǐng)域項目上的開工表現(xiàn)，也許會有不同的結(jié)論。

比如園區(qū)開發(fā)運營，上海臨港集團就是如此。2022年，臨港集團的三大項目同時開工，今年2月23日，臨港集團首家“臨港·奕家”公寓項目開工，項目總面積約13萬平米。

現(xiàn)如今，一些園區(qū)從拿地到開工，速度非?？?，一天取三證。比如杭州錢塘區(qū)前進智造園某項目、成都高新區(qū)某產(chǎn)業(yè)園項目、南京浦口區(qū)某工業(yè)項目、北京經(jīng)開區(qū)多個產(chǎn)業(yè)類項目皆是如此。

通過建立常態(tài)化機制，讓“拿地即可開工”審批服務(wù)從“個案”走向“制度化”，還通過主動靠前服務(wù)，讓企業(yè)的“等地期”變?yōu)椤凹铀倨凇?，最大限度壓縮摘地后的審批時限，通過部門動態(tài)協(xié)同，保障項目拿地后在最短時間內(nèi)實現(xiàn)實質(zhì)開工。

這也給城投在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開工建設(shè)方面提供了很好的參照方案，相信在未來會有城投公司去借鑒，進一步提升拿地開工速度。

有成熟的產(chǎn)品線

打造拳頭產(chǎn)品

和一些品牌房企一樣，有些城投做房地產(chǎn)開發(fā)，也有著自己的產(chǎn)品體系，且在不停的迭代。

比如杭州城建旗下的大家房產(chǎn)，深耕杭州多年，業(yè)績一直以來也是較為出色，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年大家房產(chǎn)流量金額為110.67億元，位列第八。

大家房產(chǎn)的業(yè)績很大程度得益于它的產(chǎn)品策略，堅持創(chuàng)新、迭代“府系”產(chǎn)品，以具有大家房產(chǎn)特色的強辨識度提升品牌溢價。

以艮北的云翠金瀾府為例，這是大家繼武林府、金麟府、傳宸府之后，對“府系”的又一迭代更新。產(chǎn)品的風(fēng)格、景觀、立面都做了改進，比如，回廊式步行入口、開放式戲水池、L型廊亭等設(shè)計，為提升冬季架空層的利用率，部分架空層還做了部分封閉式的優(yōu)化。憑借突出的產(chǎn)品力，單盤貢獻流量業(yè)績超17億。

與一些房企的發(fā)展邏輯不同的是，大家房產(chǎn)走的是“降維打擊”路線，產(chǎn)品的邏輯也是“從上到下”，主要產(chǎn)品經(jīng)驗集中于改善型和高端產(chǎn)品，在向下往剛需轉(zhuǎn)型，趟出了一條符合自身稟賦的路。

在產(chǎn)品端的不斷發(fā)力下，大家房產(chǎn)的品牌影響力越來越有競爭力，高品質(zhì)帶來了高溢價，再加上深耕杭州的策略，城投的背書，未來很有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

再比如成都興城人居在人才公寓、商品住宅方面也有著自己的產(chǎn)品體系。

在人才公寓方面，自承建以來，興城人居打造了“峰薈系”、“城薈系”為代表的人才公寓產(chǎn)品體系，共計打造人才公寓項目已超10個，超260萬平米。

在商品住宅方面，從2019年的“長島系”、“云庭系”到至今的“林語系”，從普通人居到高端產(chǎn)品，興城人居可謂一步一個腳印，特別是“林語系”，2022年某項目開盤售罄，銷售額16億元，成為了興城人居當(dāng)下進軍改善市場的拳頭產(chǎn)品。

此外，興城人居還有“云府“系等成熟的產(chǎn)品線，以及R系等商辦產(chǎn)品。這些成熟的產(chǎn)品線也是興城人居駕馭全成都超30個項目的重要保證。

很多城投在房地產(chǎn)項目上都會選擇與品牌房企合作開發(fā)，從傳統(tǒng)房企那里學(xué)經(jīng)驗，“集眾人之所長”，沉淀為自身的產(chǎn)品經(jīng)驗。

南京安居集團旗下的頤居建設(shè)就是如此，早年與知名房企合作，在產(chǎn)品設(shè)計方面積累了豐富的經(jīng)驗。尤其是在高端改善產(chǎn)品打造方面，頤居建設(shè)更是顯得游刃有余，設(shè)計團隊不斷壯大。2022年，頤居建設(shè)在南京市場呈現(xiàn)了諸如頤和云臺源筑、頤和四季府等有口皆碑的優(yōu)質(zhì)人居作品。

城投的地域性很強，對當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、土地氣候等都更為了解，非常適合做區(qū)域深耕，這都是開發(fā)產(chǎn)品的天然優(yōu)勢，只要品質(zhì)過硬，就更容易受當(dāng)?shù)厝说那嗖A。

有高質(zhì)量的人才資源

培養(yǎng)同道中人

人才高質(zhì)量，是城投實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要因素，甚至可以說是首要因素。而城投自主開發(fā)項目，因?qū)I(yè)性強，對人才的需求則更加迫切。

城投有別于傳統(tǒng)房企，員工流動性較小，特別是普通員工，曾經(jīng)有人和小明說，他在某城投工作了15年，都算工齡短的。穩(wěn)定的人員，好處之一是能把事情做得更好。

前兩年，有些企業(yè)因為加快規(guī)模步伐，出現(xiàn)了很多質(zhì)量問題，多是因為進入陌生城市、用陌生團隊導(dǎo)致的。老員工團隊跟隨企業(yè)共同發(fā)展，對品質(zhì)的理解、執(zhí)行都更到位。

大家房產(chǎn)就是如此，它們對人才的原則是：用制度留舊人、培養(yǎng)同道中人。

首先，留住舊人，是團隊穩(wěn)定的前提。大家房產(chǎn)是這樣做的，比如在考核機制上，是從區(qū)域平衡的角度出發(fā)，一個區(qū)域有5個項目，3個項目賺錢，2個項目虧錢，最終整體是盈利的。這樣平衡下來，虧的這些人不一定會拿不到獎勵，因為有些不是他的原因造成的虧損。

其次，培養(yǎng)新人，是團隊活力的保證。大家房產(chǎn)注重校招，更注重對校招員工的長期培養(yǎng)，空降的領(lǐng)導(dǎo)往往不一定適合城投，特別是傳統(tǒng)房企與城投在管理上就存在很大差別，大企業(yè)更依賴制度流程，做事不落地，而大家房產(chǎn)則更加務(wù)實，很多時候需要親自上陣，適合的才是最好的。

大家房產(chǎn)認(rèn)為，要想成為百年企業(yè)，必須要有傳承精神，只有穩(wěn)定的團隊才能更好的傳承下去。

南京安居營收的增長，同樣離不開對人才的重視。在過去幾年建立起了以“組織管理、人才管理、動力機制”為抓手的“一個核心、三大系統(tǒng)”企業(yè)人力資源管理體系。

第一、優(yōu)化組織管控體系，打造競爭性組織環(huán)境。按照經(jīng)營單位價值確定薪酬標(biāo)準(zhǔn)。實施員工考核“四關(guān)”制。建立招錄考核關(guān)、試用期考核關(guān)、年度和任期考核關(guān)、合同到期考核關(guān)等覆蓋人才全生命周期考核制，并強化考核結(jié)果的剛性應(yīng)用。

第二、完善員工管理體系，激發(fā)人才競爭意識。全面推行經(jīng)理層成員任期制和契約化管理，試點職業(yè)經(jīng)理人制度，市場化選人用人，打通系統(tǒng)內(nèi)與系統(tǒng)外、現(xiàn)有經(jīng)營管理者與職業(yè)經(jīng)理人之間的身份轉(zhuǎn)換通道。

2021年以來，南京安居市場化招聘員工退出率15%，其中管理人員末等調(diào)整或不勝任退出人數(shù)占比達11.97%，實施企業(yè)戶數(shù)占比60%。

第三、推進三能機制常態(tài)化，賦能企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。人員“上、下”實現(xiàn)常態(tài)，通過實施超額利潤分享等中長期激勵，有效激發(fā)人才內(nèi)生動力，推進企業(yè)效能穩(wěn)步提升，不斷提升管理效能。

好的人才管理手段，其效果不僅體現(xiàn)在了業(yè)績上，更是城投實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，有效提升自主開發(fā)能力的強力保證，有了這些優(yōu)化體系及激勵措施，更多地人才才會投身其中。

結(jié) 語

當(dāng)然，城投的自主開發(fā)能力不光僅限于以上幾項因素，它對綜合能力要求極高，隨著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行，城投若想提升這項能力，還需沉下心來，從品質(zhì)出發(fā)，以人為本，才會在未來更具競爭力。

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