去年，住建部曾相繼發(fā)布過兩本強制性規(guī)范——《民用建筑通用規(guī)范》和《消防設(shè)施通用規(guī)范》。根據(jù)當(dāng)時的公告，這兩本規(guī)范從3月起全面執(zhí)行！

其中“殺傷力”最大的強條，就是面層要計面積了（建筑面積要算到外飾面）！

(資料圖)

怎么理解呢？

最直白一點講，就是未來買房，公攤面積又要增加了！

1、新舊規(guī)的區(qū)別

舊規(guī)GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》3.0.27條文節(jié)選：

新規(guī)GB55031-2022《民用建筑通用規(guī)范》3.1.1條文：

新規(guī)GB55031-2022《民用建筑通用規(guī)范》3.1.1條文說明：

2、對不同住宅的影響

● 對以真石漆為主的住宅來說

以普通的18層住宅樓為例，其真石漆面層厚度為20mm。

實體墻涂料面層做法：此做法面層厚度為20mm。

圖源：圖圖規(guī)范

粘貼式外保溫板面層做法：此做法面層厚度為15+5=20mm。

圖源：圖圖規(guī)范

一體化保溫板（AB板）面層做法：此做法面層厚度為15mm+保護層厚3mm，總厚度為18mm。

圖源：圖圖規(guī)范

以上面的一個普通住宅為例，建筑面積變化：每層增加2.85㎡，每棟樓增加2.85㎡*18=51.3㎡，10棟樓增加51.3㎡*10=513㎡。

圖源：圖圖規(guī)范

● 對幕墻體系的住宅來說

幕墻做法厚度一般會考慮200mm。

圖源：圖圖規(guī)范

同樣以上述住宅樓為例，原保溫層厚度若為100mm厚，選擇幕墻外飾面，則厚度為200mm，增加100mm厚度。

建筑面積變化：每層增加14.26㎡，每棟樓增加14.26㎡*18=256.68㎡，10棟樓增加256.68㎡*10=2566.80㎡。

圖源：圖圖規(guī)范

3、對購房者的影響

新規(guī)后，建筑面積計算規(guī)則發(fā)生了重大變化，建筑面積將會增加。

尤其是幕墻類的建筑建筑面積將會大幅增加，由此公攤面積也會增加，得房率更低，對于買房人來講，也就是同樣的總價買到的套內(nèi)面積更小了。

所謂“公攤面積”，是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積，它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等。

根據(jù)建筑形態(tài)的不同，公攤面積和得房率有很大的區(qū)別。

一般來講，公攤面積高層> 洋房>別墅 ，高層往往得房率低，公攤面積高。

而且由于公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)，背后利益空間巨大。

如果每一戶多出1㎡，按德陽目前大多數(shù)小區(qū)1000戶計算，就可以多出1000㎡。再以當(dāng)前德陽房價7260元/平米計算，開發(fā)商從這上面可以獲得的利潤是多少？

726萬！

氣氣的是公攤這玩兒意，明明是香港產(chǎn)生的，祖師爺還是霍英東呀。但是現(xiàn)在全宇宙只有中國和臺灣有公攤面積這一說。

因為，早在2013年，在洶涌的民怨下，香港也結(jié)束了這個實行了半個世紀(jì)的政策，正式邁入了“以套內(nèi)面積計價”的時代。

好神奇呀！

對待這一問題，于民眾而言，幾乎真看不到任何好處，而帶來的問題倒是無數(shù)。對于開發(fā)商而言，倒是好處一大堆，至少利益上是盆滿缽滿了呀。

04取消公攤，重慶已經(jīng)耍了近20年了。

大家的期待當(dāng)然是，取消公攤。

對此，2018年，新華社等媒體曾多次發(fā)文，質(zhì)疑公攤面積，如《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》。

2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易?！?/p>

取消公攤，重慶已經(jīng)耍了近20年了。

2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

2020年10月，襄陽市規(guī)委會審議通過《襄陽市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)定》。

根據(jù)這項規(guī)定，陽臺不區(qū)分結(jié)構(gòu)內(nèi)外及是否封閉，均計算一半面積。明確外墻外保溫層，不計算建筑面積和產(chǎn)權(quán)面積，不計入公攤。符合條件的設(shè)備平臺，不計算建筑面積。

福音??！范本啊，學(xué)學(xué)呀。

05但是，這也并不意味著公攤面積越小就越好。

試想一下，社區(qū)的公共設(shè)施大規(guī)?？s減，樓梯、過道、門廊等狹窄不堪，居住起來該有多么的不適，以犧牲社區(qū)的居住品質(zhì)為代價的低公攤小區(qū)，大家真的愿意買嗎？

精致的公攤可以提升居住品質(zhì)，另一方面也提升房產(chǎn)價值。

所以總的來說，如何把握公攤面積的大小、計算方式都是很重要的一個課題。

也有人會說，“取消公攤面積，套內(nèi)單價只會暴漲”，一樣的道理。

確實，如果按照實用面積計價，單價確實會相對暴漲，但這就相當(dāng)于超市帶殼的榴蓮和剝好的榴蓮果肉一樣，總價是不變的。

但是，我請問你，你買榴蓮的時候是帶皮的還是不帶皮的，你是不是看得一清二楚，也知道分別的價格是多少？你甚至可以稱一下榴蓮皮的重量是多少。

房子呢?公攤你算得出來嗎?

關(guān)鍵詞： 公攤面積 新規(guī)執(zhí)行 高層住宅