房貸可以還到100歲，你會(huì)考慮嗎？

國(guó)內(nèi)多地傳來(lái)房貸期限放寬消息，青島各銀行目前沒(méi)跟進(jìn)意向

“接力貸”模式成眼下“最優(yōu)解”

(資料圖片)

房貸年齡+期限不斷放松的消息屢屢傳來(lái)，幾乎每次都能沖上熱搜關(guān)鍵詞。2月15日晚間，一張房產(chǎn)公司制作的海報(bào)引發(fā)市場(chǎng)熱議，該海報(bào)宣稱“南寧合作銀行住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬”，最長(zhǎng)可貸至100歲。如果按照字面意思來(lái)理解，如果現(xiàn)在七十歲，依然可以申請(qǐng)30年房貸。如果消息是真的，對(duì)于老年人買(mǎi)房可是重大利好。那青島目前針對(duì)老年人貸款購(gòu)房到底有哪些規(guī)定？記者先后走訪了多家銀行的信貸部門(mén)，聽(tīng)聽(tīng)他們?cè)趺凑f(shuō)？

貸到100歲還只是個(gè)噱頭

2月16日，網(wǎng)絡(luò)上流傳一張建發(fā)房產(chǎn)與廣西南寧部分銀行合作，購(gòu)房者的貸款最長(zhǎng)可以貸至100歲的海報(bào)。隨后有記者以購(gòu)房者的身份撥打了海報(bào)上相關(guān)樓盤(pán)的電話咨詢貸款一事，樓盤(pán)銷售人員表示，海報(bào)上的內(nèi)容屬實(shí)，如果來(lái)買(mǎi)房，結(jié)合購(gòu)房者的實(shí)際情況，若符合銀行的貸款政策就可以操作。但這背后卻并不是真的可以貸款到100歲，“實(shí)際就是接力貸，以父母的名義來(lái)購(gòu)房，子女作為接力貸的共同貸款人，貸款人年齡加上貸款期限最長(zhǎng)就能貸到100歲。這樣其實(shí)還貸壓力小很多的。”樓盤(pán)工作人員解釋，100歲只是一種形象的說(shuō)法。

而對(duì)于“貸款還到100歲”怎么來(lái)理解，有銀行專業(yè)人士告訴記者，“你可以這樣理解，如果你今年70歲，想貸款賣(mài)房，因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)有銀行住房按揭貸款年齡期限延長(zhǎng)至80歲。所以按照當(dāng)?shù)卣?，理論上說(shuō)你還可以貸10年。可貸款期限越短還款壓力越大，所以當(dāng)?shù)劂y行推出‘接力貸’的模式，老人自己貸款10年，然后子女作為貸款接力人，條件符合的話還可以再貸二十年，這樣貸款總期限是30年，還款壓力就會(huì)小很多。”而其中涉及的兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是貸款“上限年齡”以及“接力貸”，目前青島市相關(guān)規(guī)定又是如何？

本地政策不得超過(guò)70歲

青島是不是也可以采取這樣的操作模式呢？某國(guó)有銀行借貸部工作人員告訴記者，“貸到100歲的說(shuō)法太夸張，青島地區(qū)銀行基本實(shí)行的是貸款人年齡不超過(guò)70歲?！?/p>

如何來(lái)理解這一政策，這位工作人員告訴記者，即房貸申請(qǐng)人的年齡加貸款期限之和不得超過(guò)70年，也就是說(shuō)如果你現(xiàn)在年齡60歲，那最長(zhǎng)只能貸10年。當(dāng)然如果你今年30歲，那最長(zhǎng)也只能貸30年?！斑@主要是因?yàn)榉抠J有30年的上限限制?！?/p>

而且雖然規(guī)定如此，各家銀行還有自己的要求?！鞍凑崭鱾€(gè)銀行針對(duì)個(gè)人貸款的規(guī)定，借款人首先必須具備完全民事行為能力，在我國(guó)購(gòu)房貸款的年齡限制是18周歲以上，但是實(shí)際操作時(shí)可能是必須年滿20周歲，實(shí)際貸款者的年齡和貸款年限不能超過(guò)70歲?！痹摴ぷ魅藛T表示，申請(qǐng)貸款買(mǎi)房時(shí)，都會(huì)將實(shí)際貸款者年齡減去5年，也就是說(shuō)辦理房貸的最高年齡不能超過(guò)65周歲，超過(guò)65周歲，則無(wú)法申請(qǐng)銀行貸款。

不過(guò)記者了解到，有關(guān)70歲上限的規(guī)定已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)。此前，南寧部分銀行率先將借款人“年齡+期限”從原來(lái)的不超過(guò)70周歲放寬至不超過(guò)80周歲；隨后，杭州、寧波、北京、成都等地傳來(lái)放松風(fēng)聲。北京地區(qū)有部分銀行也將借款人可貸“年齡+期限”放寬至80-85周歲。至于青島地區(qū)，記者先后咨詢了建行、工行、招行等，都表示目前還沒(méi)聽(tīng)到青島會(huì)跟進(jìn)的消息。

“接力貸”模式成“最優(yōu)解”

青島的貸款上限依然是70歲，那對(duì)于老年人買(mǎi)房，該如何破解貸款難題？之前南寧的做法倒是提供了不錯(cuò)的解決方案。而記者走訪發(fā)現(xiàn)，雖然青島目前沒(méi)有銀行將年限放寬到80歲或者更多年限，但有銀行表示，有計(jì)劃增加“追加子女共同還貸”的方式，即人們所說(shuō)的“接力貸”，也被稱為“貸代相傳”。工作人員表示，這種方式是指當(dāng)借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時(shí)，可以以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔(dān)保人向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，所購(gòu)住房歸一方或者各方共同所有。在該業(yè)務(wù)中，借款人與其成年子女是作為共同借款人。

之前接力貸曾經(jīng)因?yàn)椤案競(jìng)觾敗薄耙惶追坷ψ纱恕边@樣的觀點(diǎn)而廣受詬病，而且還因可以規(guī)避很多城市的限購(gòu)政策而被禁止。但在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看來(lái)，沒(méi)有必要將“接力貸”妖魔化。有中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前青島多個(gè)區(qū)域已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)，不存在規(guī)避政策的問(wèn)題。至于傳統(tǒng)觀念的問(wèn)題，“按照法律規(guī)定，本來(lái)如果貸款人在還貸期間身亡，也是需要繼承人繼承還貸的義務(wù)，這其實(shí)也是‘接力貸’。而且在中國(guó)家庭，老年人很多都是為子女添置房產(chǎn)，將子女追加為共同還款人，也理所應(yīng)當(dāng)?！边@位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者。當(dāng)然接力貸也不是想貸就能貸，記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，青島可以提供“接力貸款”服務(wù)的銀行并不多，僅有招商銀行等少數(shù)商業(yè)銀行，并且相關(guān)政策和審核也非常嚴(yán)格。

老年人購(gòu)房也要受關(guān)注

年紀(jì)大了你還會(huì)買(mǎi)房嗎？上周記者走訪了東李和浮山后的多家售樓處發(fā)現(xiàn)，看房的人群中，很少有老年人的身影，即使有也多是陪同子女來(lái)看房。在浮山后一售樓處，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，老年人自住的客群的確不多。在大多數(shù)人傳統(tǒng)觀念中，老年人大都完成置業(yè)，并不存在購(gòu)房需求。那現(xiàn)實(shí)情況的確如此嗎？

市場(chǎng) 老年人也有購(gòu)房需求

在浮山后鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店，記者就見(jiàn)到了正在咨詢的紀(jì)阿姨，“我原來(lái)的房子在四樓，沒(méi)有電梯，爬上爬下實(shí)在不方便，就想換套房子，而且還能離孩子近一些?！闭f(shuō)起換房需求，紀(jì)阿姨告訴記者。2022年11月，相關(guān)資料顯示，老年人作為購(gòu)房主體人群所占比例，正在快速增長(zhǎng)。老年人購(gòu)房的主要?jiǎng)恿τ袃蓚€(gè)，一是居住改善，二是代際支持。其中“居住改善”，是為了改善老年人自身居住條件。而“代際支持”則是希望能夠與子女就近居住，以便得到子女更好的照料，或者幫助子女照料孫輩，售房變現(xiàn)支持子女購(gòu)房等。

據(jù)調(diào)研，超9成的老年人購(gòu)房自住，其中有25.3%的老人出于代際支持目的。近2成老人選擇在子女居住地附近購(gòu)房，其中超6成老人是為了方便子女照顧自己。隨著年齡增大，老人購(gòu)房決策的影響因素也有所變化。70歲以上老人行動(dòng)和自理能力下降，購(gòu)房動(dòng)機(jī)更偏向于改善居住條件及同子女就近居住方面，高于70歲以下老人6.4個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，70歲以下老人購(gòu)房時(shí)更注重小區(qū)周邊，如醫(yī)院及購(gòu)物交通設(shè)施等。

無(wú)奈 資金問(wèn)題困擾老人買(mǎi)房

對(duì)于購(gòu)房資金的來(lái)源，受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響，再加上貸款年限受年齡限制，老年人更傾向于全款購(gòu)房，占比達(dá)到83.2%，高出中青年群體58.6個(gè)百分點(diǎn)。80%以上老年群體購(gòu)房首付資金主要來(lái)自個(gè)人積蓄或房產(chǎn)本金（賣(mài)房所得），以房產(chǎn)本金作為購(gòu)房款的比例要顯著高于中青年群體。但這并不意味著老年人購(gòu)房沒(méi)有貸款需求，報(bào)告顯示，老年人在籌集購(gòu)房資金時(shí)，向親友借貸的比例要高于中青年群體。資金方面首先的確為老年人買(mǎi)房帶來(lái)不少難題?！昂芏嗬夏耆瞬皇遣幌胭J，而是因?yàn)槟挲g問(wèn)題不能貸。但與原有房子相比，新房或者條件更好的都要更貴，為了全款置換，老年人買(mǎi)房往往都是越買(mǎi)越小?！辨溂业禺a(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

業(yè)內(nèi) 希望出臺(tái)更多支持政策

所以在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，延長(zhǎng)還款年齡，或者提供“接力貸”這樣的貸款模式，也是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。貝殼青島市北區(qū)簽約服務(wù)中心負(fù)責(zé)人李佳就表示，對(duì)于房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)而言，貸款人年齡拓寬，拉長(zhǎng)了貸款年限，減少了還款壓力。同時(shí)也滿足了部分年紀(jì)較大的購(gòu)房人貸款買(mǎi)房的意愿，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)活躍度和市民購(gòu)房來(lái)說(shuō)都是比較利好的。易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，貸款人年齡加貸款期限延長(zhǎng)，意味著50歲之前的人都能夠貸足30年。“事實(shí)上，這部分人具有非常好的貸款優(yōu)勢(shì)，以后延遲退休，收入是有保障的。這個(gè)政策在某種程度上照顧了一些老年人或者中老年人的購(gòu)房養(yǎng)老需求?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來(lái)，南寧這一政策有一定的現(xiàn)實(shí)背景?！皬男刨J的角度看，現(xiàn)在足夠?qū)捤?；從年齡角度，人口老齡化背后產(chǎn)生的一些市場(chǎng)需求都在變化。”（觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬）

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