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2月19日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司（600743.SH）發(fā)布關(guān)于對上海證券交易所監(jiān)管工作函回復(fù)的公告。據(jù)了解，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2022年三季報顯示，前三季度歸母凈利潤虧損4.21億元，而按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)于今年1月30日披露的2022年全年歸母凈利潤虧損金額預(yù)計35億元至39億元相比，虧損金額差異較大。上交所要求華遠(yuǎn)地產(chǎn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項目結(jié)轉(zhuǎn)等經(jīng)營情況，說明2022年四季度出現(xiàn)大幅虧損的具體原因及合理性，是否存在前三季度成本費用應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)而未結(jié)轉(zhuǎn)等利潤調(diào)節(jié)情形。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)回復(fù)稱，2022年國內(nèi)新冠疫情影響延續(xù)，房地產(chǎn)市場情況持續(xù)低迷、市場底層需求受到?jīng)_擊、居民購房意愿下滑，受此影響2022年行業(yè)整體毛利空間持續(xù)壓縮，同時第四季度公司計提減值，導(dǎo)致2022年度經(jīng)營虧損。 華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，公司于去年四季度計提減值的主要原因為：自年初伊始，國家多部門分別從需求端、供給端及信貸環(huán)境等各方面陸續(xù)出臺多項房地產(chǎn)利好政策，市場信心逐步重建，公司前三季度對市場的復(fù)蘇持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，但部分存貨項目的經(jīng)營預(yù)期與市場實際銷售價格情況存在差異，重點布局的二三線城市整體銷售未見好轉(zhuǎn)，公司項目銷售情況亦不及預(yù)期。第四季度疊加國內(nèi)疫情不斷反復(fù)，市場信心進(jìn)一步走弱，房價下跌幅度加大。為了保障公司現(xiàn)金流安全，深入落實“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策，四季度公司根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，進(jìn)一步加大去化力度，部分項目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本。因此，公司從謹(jǐn)慎原則出發(fā)，對具有減值跡象的項目根據(jù)最新數(shù)據(jù)測算后，對可變現(xiàn)凈值低于賬面成本的項目計提資產(chǎn)減值，預(yù)計需補提約36億-40億元，其中石家莊、涿州、重慶等重點布局城市的項目計提減值約28億元，占總體減值規(guī)模的75%。公司2022年四季度出現(xiàn)了較大幅度虧損，不存在前三季度成本費用應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)而未結(jié)轉(zhuǎn)等利潤調(diào)節(jié)情形。其中，石家莊項目預(yù)計計提金額最高。公告顯示，該項目位于河北省石家莊市高新區(qū)，項目用地面積17.3萬平方米，總建筑面積56.8萬平方米，以住宅為主，于2019年開盤。2022年石家莊市商品住宅逐步呈現(xiàn)去化周期延長、成交價格下降的趨勢，周邊競品項目銷售價格均出現(xiàn)不同程度的下降，其中競品A項目2021年銷售價格為1.42萬元/平方米，2022年末降至1.19萬元/平方米，競品B項目2022年新開盤銷售價格為2萬元/平方米。公司參考競品樓盤銷售價格及歷史成交價格，本項目中存在減值跡象的主力業(yè)態(tài)綜合平均價格預(yù)估為1.43萬元/平方米；根據(jù)項目動態(tài)成本、稅費等測算，單方成本預(yù)估為1.76萬元/平方米，預(yù)計2022年度計提存貨跌價準(zhǔn)備約13.9億元。華遠(yuǎn)地產(chǎn)指出，公司對存在減值跡象的存貨參照在建在售項目價格以及參考周邊競品的市場售價，并結(jié)合項目定位以及銷售計劃進(jìn)行存貨減值測試。對于公司的現(xiàn)金流情況，公告顯示，受市場影響，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2022年度預(yù)計經(jīng)營凈現(xiàn)金流約20億元，較2021年下降72%。但公司切實履行國企責(zé)任，積極償還到期債務(wù)，防止出現(xiàn)信用風(fēng)險，同時確保項目按時交付，并如期支付農(nóng)民工工資等維穩(wěn)支出。為此，公司根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略進(jìn)行去化，嚴(yán)格保障公司現(xiàn)金流的安全穩(wěn)定。2022年公司籌資活動凈現(xiàn)金流出約30億元，截至2022年末公司貨幣資金約55億元。此外，公告顯示，2022年公司整體毛利率為7%左右，較上年度下降近10個百分點。對于毛利率下滑的原因，華遠(yuǎn)地產(chǎn)稱，受房地產(chǎn)調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場不斷下行，公司產(chǎn)品銷售價格呈下降趨勢，導(dǎo)致毛利率下滑；同時，2022年結(jié)利的房地產(chǎn)項目主要集中在2017年至2019年市場高點時期獲取，土地成本較高。 公告顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)毛利率持續(xù)下降的風(fēng)險主要基于房地產(chǎn)政策的整體基調(diào)、市場環(huán)境的不確定性以及公司為合理保證流動性安全的客觀需要。隨著救市政策的陸續(xù)推出，市場呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢，但修復(fù)效果仍需時間檢驗，尤其是消費者信心和購買力的恢復(fù)尚需時日，公司毛利率的穩(wěn)定還存在一定程度的不確定性。華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，面對上述行業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，公司積極實施“強回款、降成本、提品質(zhì)”的經(jīng)營方針，有效把握市場需求釋放節(jié)奏，根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，同時不斷調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步降低負(fù)債水平，保障公司現(xiàn)金流安全，積極穩(wěn)健推進(jìn)公司各項經(jīng)營管理工作。

關(guān)鍵詞： 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 石家莊正定國際機場