景來律師

(資料圖)

最近有不少人發(fā)文稱，廣西省南寧市多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱，“南寧市最新購房政策，住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”。

這真是一個(gè)震撼人心，讓人聞之落淚的“好消息”。這是和延遲退休的政策匹配的嗎？

想象一下：早上5點(diǎn)半，65周歲的老張戴好假牙出門上班，他覺得自己是名悲催的老年人，不能老有所休，老有所養(yǎng)，老有所樂，只能老有所為、老有所做。等地鐵時(shí)，他碰上了70周歲拄著拐杖走兩步喘三步的仍然堅(jiān)持打工的老林，兩人相視一笑，苦笑，無聲吐槽。

這時(shí)，有人拍著他們的肩膀說，小張、小林，今天走得蠻早的嘛。年輕人，有前途?；仡^一看，是78周歲戴著心臟起搏器，但有一顆自強(qiáng)不息不休不止上進(jìn)心的前輩老畢。

地鐵來了，加起來超過200歲的銀發(fā)三人組擠進(jìn)了地鐵，共赴打工路。

為什么老年人都這么拼？

因?yàn)樗麄兌歼€要還房貸，他們想自己貸款自己了，不想子承父貸，貸貸相傳，祖宗十八貸。

這美好的自強(qiáng)不息的畫面想一想就讓我不寒而栗。

對(duì)此，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員稱，他們對(duì)于網(wǎng)傳的80歲房貸政策并不清楚，“一般這種政策都是由市政府直接頒布，我們并不知情有該項(xiàng)政策，如果市民有這項(xiàng)需求，可以直接聯(lián)系貸款銀行進(jìn)行咨詢”。

有記者致電南寧市多家銀行求證，銀行均回應(yīng)稱并未接到這種通知。中信銀行南寧分行工作人員回應(yīng)稱：近期總行曾統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80年?？赡苁峭饨鐚?duì)此錯(cuò)誤解讀為“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”。實(shí)際上目前他們銀行“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變。

“貸款人年齡加貸款期限不超過80年”，即貸款人年齡+貸款期限最多等于80年。例如，貸款人50周歲，其最長(zhǎng)貸款期限為30年；貸款人60周歲，則其最長(zhǎng)貸款期限為20年；以此類推。

雖然這是個(gè)烏龍消息，但是有目共睹、有耳共聞，人人皆知的事情就是：全國上上下下，政府、開發(fā)商、銀行、有關(guān)機(jī)構(gòu)等，都在力推房地產(chǎn)，鼓勵(lì)號(hào)召引導(dǎo)引誘大家多買房、買大房、買貴房。

所以呢，貸款人年齡上限還真有可能會(huì)上浮，也未可知。

所以呢，貸款人還沒還完房貸就去世的事情，有可能會(huì)越來越多。

若貸款人離世時(shí)尚未還完貸款，貸款人去世后，剩下的房貸及房產(chǎn)該怎么處理呢？

這時(shí)就看有沒有人接過按揭貸款還貸的接力棒。

誰來接呢？

繼承人。

如果沒有遺囑，就按法定繼承來處理；如果有遺囑，就按遺囑繼承來處理。

若相應(yīng)房產(chǎn)由繼承人繼承，則繼承人在繼承遺產(chǎn)的同時(shí)也要繼承去世的貸款人的貸款債務(wù)，繼續(xù)還按揭貸款，或者一次性提前償還貸款。

注意繼承人清償債務(wù)有個(gè)上限：遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。

也就是說，如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)下行，該房屋實(shí)際價(jià)值不足以清償貸款的話，繼承人就只需要在房屋價(jià)值范圍內(nèi)清償貸款，超出部分，其并沒有法定義務(wù)來清償。

繼承人自愿清償?shù)某狻?/p>

若繼承人放棄繼承相應(yīng)房產(chǎn)呢？

銀行會(huì)行使抵押權(quán)，拍賣該房屋清償剩余房貸。

此時(shí)按房屋有沒有房產(chǎn)證分為兩種情形：

情形一：若該房屋已經(jīng)取得房產(chǎn)證的，銀行則會(huì)將貸款人按揭貸款的房屋進(jìn)行拍賣，用拍賣所得房款來抵償房貸。拍賣完仍有不足部分，銀行一般也不能再追究了。多出的部分呢？因?yàn)槔^承人已經(jīng)放棄繼承該房產(chǎn)，所以繼承人也沒有權(quán)利再來繼承多出來的拍賣房款。

情形二：若該房屋房產(chǎn)證尚未辦好，則該房屋則由開發(fā)商進(jìn)行處置。因?yàn)檫@種沒取得房產(chǎn)證的房屋在貸款時(shí)，銀行一般會(huì)要求開發(fā)商作進(jìn)行擔(dān)保。主債務(wù)人的貸款人去世，銀行只能向擔(dān)保人依照擔(dān)保責(zé)任主張清償了。開發(fā)商作為擔(dān)保人為主債務(wù)人的貸款人代為清償銀行貸款后，銀行的抵押權(quán)就會(huì)消除，開發(fā)商就有權(quán)利處置該套。

不過客觀事件中，一般的按揭貸款房屋基本都是有產(chǎn)權(quán)證的。

相關(guān)法條為《民法典》第一千一百六十一條 繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限。

繼承人放棄繼承的，對(duì)被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)清償責(zé)任。

《民法典》第一千一百六十一條為【被繼承人稅款、債務(wù)清償?shù)脑瓌t】條款。

債務(wù)人應(yīng)繳納的稅款應(yīng)該自己來繳納，債務(wù)人自己欠的債就應(yīng)該自己來還。但債務(wù)人去世之后，由于主體消亡的緣故，債權(quán)人是沒有辦法再讓已經(jīng)死亡的債務(wù)人來清償債務(wù)的。

被繼承人的債務(wù)屬于遺產(chǎn)中的消極財(cái)產(chǎn)，又稱為遺產(chǎn)債務(wù)。繼承人從死亡的債務(wù)人（即被繼承人）處得到了遺產(chǎn)，其就有義務(wù)來清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。

上述繳納稅款、清償債務(wù)是有一個(gè)限額的，這個(gè)限額就是“以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限”，被稱為限定繼承原則。

所謂限定繼承，是指繼承人對(duì)被繼承人的遺產(chǎn)欠繳稅款、債務(wù)的清償只以遺產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為限，除繼承人自愿清償者外，繼承人對(duì)于超過遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的部分不負(fù)清償責(zé)任。限定繼承原則決定了繼承人對(duì)遺產(chǎn)債務(wù)僅負(fù)有限的清償責(zé)任，這是對(duì)"父?jìng)舆€"原則的否定，也是公平原則的體現(xiàn)。

講白了，得到多少遺產(chǎn)，承擔(dān)多少責(zé)任。

規(guī)定“實(shí)際價(jià)值為限”是因?yàn)橛行┻z產(chǎn)的表面價(jià)值未必等于實(shí)際價(jià)值，例如買了一份100元的債券，一份債券的面額價(jià)值為100元，但實(shí)際價(jià)值一份可能是95元或105元。那么，就應(yīng)該按遺產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為限承擔(dān)清償責(zé)任。

“超過遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限”，也就是說法律規(guī)定了限定繼承原則，但是繼承人誠信為本，自愿清償超過遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分的欠繳稅款、債務(wù)的，法律也不禁止，也予以認(rèn)可。

搞明白了限定繼承原則，自然也就明白了“繼承人放棄繼承的，對(duì)被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)清償責(zé)任”。

道理是一樣的。

繼承人放棄繼承的，繼承人就沒有得到任何遺產(chǎn)，也可以說實(shí)際所得遺產(chǎn)價(jià)值為“零”，既然為“零”，當(dāng)然就不用清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。

律師提示

1．只有在被繼承人死亡時(shí)尚未清償?shù)囊婪☉?yīng)由其清償?shù)膫鶆?wù)，才為被繼承人的債務(wù)。被繼承人的債務(wù)既包括被繼承人個(gè)人負(fù)擔(dān)的債務(wù)，也包括被繼承人在共同債務(wù)中應(yīng)負(fù)擔(dān)的債務(wù)額。

2. 繼承人起先放棄繼承的，在分割遺產(chǎn)前又反悔，表示不放棄繼承的，則繼承人仍舊需要以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。

3.司法實(shí)踐中，如果所有的繼承人都放棄繼承，繼承人也應(yīng)盡妥善保管遺產(chǎn)，不得損壞、轉(zhuǎn)移或隱匿遺產(chǎn)。債權(quán)人可以提起訴訟，勝訴后強(qiáng)制執(zhí)行被繼承人的遺產(chǎn)。

為了避免此類糾紛，銀行應(yīng)該盡量少按揭貸款給老年人，因?yàn)榘凑兆匀灰?guī)律，老年人未還清房貸就去世的可能性要相對(duì)高一些。

但現(xiàn)在，為了拉到房地產(chǎn)消費(fèi)，其實(shí)貸款人的年齡期限是日漸走高的。

莫道桑榆晚，按揭不嫌棄。

年輕人都有房貸，我不允許你（老年人）沒有房貸！

子承父貸，貸貸相傳，祖宗十八貸，并不是遙不可及的夢(mèng)想，很有可能發(fā)生哦。

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