近期，有關(guān)取消“集中供地”的聲音甚囂塵上。

2月2日，自然資源部發(fā)布的一份《通知》，被媒體解讀為取消集中供地制度。隨后自然資源部向媒體回應(yīng)，指導(dǎo)文件是為了優(yōu)化完善“集中供地”制度，進(jìn)而更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

明源君認(rèn)為，“集中供地”作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，短期內(nèi)要想取消，顯然不現(xiàn)實(shí)。不過(guò)也應(yīng)該看到，與前兩年相比，當(dāng)前土地市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫，“集中供地”的適配性大大降低，所以對(duì)現(xiàn)有制度的優(yōu)化勢(shì)在必行。

(資料圖片)

那么，“集中供地”到底該如何優(yōu)化？

打破供地次數(shù)限制延長(zhǎng)掛牌起止日期

明源君注意到，自然資源部本次發(fā)布的《通知》，前后變化最大的有兩點(diǎn)。

第一個(gè)明顯變化是供地節(jié)奏不再要求“全年不得超過(guò)3次”，而改為“詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

和房企投拓的人聊，次數(shù)限制實(shí)際是被詬病最多的一點(diǎn)。2021年集中供地政策頒布之初，自然資源部要求22個(gè)城市全年供地不能超過(guò)3次，且時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。 這也意味著，房企不但需要提前繳納大量的保證金，拍到地后還要支付巨額土地出讓金，壓力不是一般大。尤其全國(guó)化規(guī)模房企，布局廣，一個(gè)城市上報(bào)20塊地，僅僅是繳納保證金，整體資金壓力都非常大。

明源君認(rèn)為，隨著“集中供地”的適配性大幅降低，預(yù)計(jì)未來(lái)各大城市的土地供應(yīng)將逐漸轉(zhuǎn)向“少量多次”，甚至?xí)谐鞘型顺黾泄┑?，再次回歸常態(tài)化供地。

實(shí)際從去年開始，就有很多城市打破“一年集中供地不超過(guò)3次”的規(guī)則。比如長(zhǎng)沙在去年官宣今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。北京、杭州、南京、蘇州等多個(gè)城市于2022年推出五批次集中供地，武漢、徐州更是推出六批次集中供地。

東方金誠(chéng)指出，“少量多次”的供地模式一是可降低房企面對(duì)集中供地時(shí)所要承擔(dān)的資金壓力，有助于提高房企的參與度；二是便于地方政府靈活安排供地計(jì)劃，完成年度土地出讓計(jì)劃；三是有助于維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定表現(xiàn)，避免流拍率太高導(dǎo)致市場(chǎng)情緒進(jìn)一步降溫。

第二個(gè)明顯變化是“每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判”。

早期的集中供地，從掛牌公告到正式出讓，短則十幾天，長(zhǎng)則一個(gè)多月。比如成都2022年第四批集中供地，從11月21日公告到12月13日拍賣，只有20天左右。

對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)時(shí)間不見得能夠完整研判每一塊土地的質(zhì)量。某地產(chǎn)50強(qiáng)地產(chǎn)前策告訴明源君，以前拿地，前策通常三周跟進(jìn)一個(gè)項(xiàng)目，一年52周，一個(gè)前策一年也就跟17個(gè)項(xiàng)目。但現(xiàn)在雙集中后，2個(gè)月時(shí)間，他要同時(shí)研究7~8個(gè)項(xiàng)目，根本忙不過(guò)來(lái)。很多客研同事都拉來(lái)當(dāng)前策來(lái)用了。

工作強(qiáng)度成倍增加，算賬也要算得更細(xì)了。以前只要算大帳，現(xiàn)在考慮得更周全，包括大到周邊城市配套（醫(yī)院、學(xué)校等）、地質(zhì)條件，小到各業(yè)態(tài)所用材料的級(jí)配都要考慮進(jìn)去。用盡一切辦法把測(cè)算表做到最詳最優(yōu)，不然很容易對(duì)地塊產(chǎn)生誤判，繼而導(dǎo)致后期銷售不利。

新規(guī)定的推出，顯然也是考慮到房企和地方的訴求。將擬出讓時(shí)間段延長(zhǎng)至3個(gè)月以上，此舉不僅可以讓房企充分研判土地信息，更能有效降低土地流拍率，一舉兩得。

科學(xué)供地，增加有效供給

《通知》還專門強(qiáng)調(diào)要科學(xué)編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，按照“以人定房、以房定地”的原則，對(duì)住宅用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和布局等作出統(tǒng)籌安排，適應(yīng)各類住房建設(shè)用地合理需求。

另外，各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。要因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市。應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

明源君認(rèn)為，上述細(xì)則調(diào)整更多是基于去年各地供地計(jì)劃完成率不足，土地流拍率走高。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年22城集中供地計(jì)劃完成率不足六成。僅合肥、無(wú)錫、上海、廈門4城完成全年供地計(jì)劃 。長(zhǎng)三角地區(qū)平均完成率92%，長(zhǎng)春、重慶完成率僅16% 。全國(guó)共計(jì)流拍4006塊土地、撤牌672塊土地，整體流拍撤牌率達(dá)20.3%。

供地完成率不達(dá)預(yù)期以及流拍率上升，首要原因是房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)下行、企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎所致。但這也側(cè)面說(shuō)明各地此前的土地供應(yīng)計(jì)劃，仍有進(jìn)一步優(yōu)化改善的空間。

新的供地政策下，通過(guò)給予地方更多的自主權(quán)，使其能夠科學(xué)供地、合理供地。這不僅能夠提高土地利用效率，更是對(duì)集中供地“一城一策”的具體落實(shí)。

東方金誠(chéng)也認(rèn)為，從供給端來(lái)看，經(jīng)過(guò)2022年的探索，2023年多數(shù)城市會(huì)多方考量地塊搭配、地塊質(zhì)量等因素，將供地規(guī)模和供地次數(shù)調(diào)整至供需雙方都舒適的程度。

嚴(yán)防“馬甲戰(zhàn)術(shù)”

給房企留出合理利潤(rùn)空間

除了上述政策之外，部分城市優(yōu)化集中供地政策的案例，亦可供其他城市參考。

1、嚴(yán)防“馬甲戰(zhàn)術(shù)”

“集中供地”剛實(shí)施時(shí)，由于制度尚不完善，很多房企紛紛采取“馬甲戰(zhàn)術(shù)”增加拿地成功率，這顯然有違土地交易公平公正原則。

比如廣州黃埔區(qū)某地塊憑借地域優(yōu)勢(shì)，吸引超30家房企報(bào)名。有消息稱，若算上各“馬甲”，該宗地有超過(guò)300組競(jìng)買人報(bào)名。東莞集中土拍中，某地塊竟然引來(lái)500個(gè)馬甲。

明源君認(rèn)為，集中供地的目的之一就是讓土地信息披露更加公開透明，未來(lái)的集中供地，也應(yīng)該朝著“禁馬甲”這一方向優(yōu)化，進(jìn)一步凈化土地市場(chǎng)秩序。

目前，已經(jīng)多個(gè)城市相繼出臺(tái)相關(guān)政策，限制房企多個(gè)“馬甲”搶地。比如蘇州規(guī)定同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買，且競(jìng)買人土地出讓金的資金來(lái)源應(yīng)為自有資金。東莞規(guī)定參與拍地的競(jìng)買人必須通過(guò)相關(guān)競(jìng)買資格，包括競(jìng)拍企業(yè)連續(xù)報(bào)稅1年以上，納稅額大于0等。

2、優(yōu)化限價(jià)和配建

房企參與集中供地的熱情降低，除了大環(huán)境因素，很重要的一點(diǎn)是地塊的利潤(rùn)空間不高。

比如杭州2021年首批集中供地，據(jù)晨曦觀點(diǎn)研究院估算，由于杭州市場(chǎng)限價(jià)因素，本次土拍多數(shù)地塊的利潤(rùn)前景并不樂(lè)觀。其中，虧損及零利潤(rùn)地塊占比為64.86%，中低利潤(rùn)項(xiàng)目占比約27.03%。某房企董事長(zhǎng)也曾表示，公司在某城集中供地獲取的5塊地，將努力做到1%—2%的凈利潤(rùn)水平。

隨著土地市場(chǎng)成交持續(xù)下行，預(yù)計(jì)各地將會(huì)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，并通過(guò)優(yōu)化限價(jià)、自持、配建等舉措，給房企留出合理利潤(rùn)空間。

第一是優(yōu)化限價(jià)，這不僅適應(yīng)當(dāng)下的市場(chǎng)行情，也可以增加項(xiàng)目的盈利空間，調(diào)動(dòng)房企參拍積極性。

比如西安2022年土拍就從“雙限（限最高地價(jià)、限最高毛坯價(jià)）”變成了“單限”，明確“最高毛坯限價(jià)”已經(jīng)消失，換成“住宅銷售價(jià)格應(yīng)按照西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求申報(bào)備案，建設(shè)品質(zhì)等執(zhí)行住建部門相關(guān)要求”。南京2022年第三批次集中供地，也全面取消了自2020年6月以來(lái)采取的“限房?jī)r(jià)”規(guī)則，46宗住宅用地全部不設(shè)毛坯限價(jià)。

第二是優(yōu)化自持或配建。

像2021年首批集中供地，大多數(shù)城市的“競(jìng)配建、競(jìng)自持”比例很高。如杭州57宗地的平均溢價(jià)率控制在26%，但多宗地塊的自持比例超過(guò)20%，城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例甚至達(dá)到了40%，這樣算下來(lái)，很多地塊大概率面臨虧損。

所以為了提高房企拿地積極性，優(yōu)化自持或配建將會(huì)是大趨勢(shì)。比如2022年首批集中供地中，青島和成都就取消了此前配建“人才住房”的要求，武漢和廈門取消了配套“保障房建設(shè)”的要求，而北京土拍規(guī)則中將含保障房建設(shè)地塊占比由此前的33%下調(diào)至22%。

結(jié)語(yǔ)：

從2021年至今，“集中供地”已經(jīng)實(shí)施兩年時(shí)間，其在提高土地出讓透明度，優(yōu)化土地出讓配置等方面，發(fā)揮了積極作用。

不過(guò)，任何政策都不是一成不變的。隨著土地市場(chǎng)持續(xù)下行，“集中供地”的部分規(guī)定，也是時(shí)候優(yōu)化了。

點(diǎn)擊下圖，讓業(yè)務(wù)目標(biāo)無(wú)縫承接收益目標(biāo)

關(guān)鍵詞： 土地出讓 土地市場(chǎng) 土地供應(yīng) 住宅用地