本報(bào)記者 董紅艷 李貝貝 北京報(bào)道

2023年2月8日，北京2022年第五批集中供地正式收官，土地總體數(shù)量不多，具體而言，部分地塊遭到企業(yè)瘋狂爭(zhēng)奪，出現(xiàn)了較高的溢價(jià)率，而部分地塊則是以底價(jià)進(jìn)行成交，呈現(xiàn)為冷熱不均的局面，而越秀、京東的拿地，也受到諸多關(guān)注。

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2月9日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)2023年北京土拍會(huì)延續(xù)“詳細(xì)清單”模式，讓企業(yè)更加從容地去了解土地的情況，研判地塊市場(chǎng)價(jià)值，從而做出更加理性和科學(xué)的預(yù)判，有的放矢。而這種模式對(duì)于未來(lái)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，以及北京樓市的庫(kù)存去化，也能起到有效的助推作用。

冷熱不均，量少次多

本批次土拍共計(jì)有6宗宅地成交，其中3宗出現(xiàn)觸頂，3宗底價(jià)成交，總成交金額為132.09億元，總成交面積21.47萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面53.18萬(wàn)平方米，整體溢價(jià)率約7.8%。

本次土拍，多個(gè)地塊可謂炙手可熱。據(jù)悉，此次6塊供地，分別位于朝陽(yáng)、昌平、亦莊、通州、房山和石景山，而位于朝陽(yáng)、昌平和石景山的三地的地塊最終成交溢價(jià)率均高達(dá)15%。

昌平南臨近產(chǎn)業(yè)中關(guān)村等地，一直是北京土拍的熱門(mén)區(qū)域。本次土拍，位于昌平回龍觀信息產(chǎn)業(yè)基地的地塊，不出意外地風(fēng)頭無(wú)兩，遭到越秀、城建、建發(fā)、招商、首開(kāi)、金茂、華潤(rùn)等14家房企的瘋搶。最終，被越秀以33.12億摘得，成交樓面價(jià)3.24萬(wàn)元/平方米。

同時(shí)，位于朝陽(yáng)小紅門(mén)的11號(hào)地塊，也獲得了較高的關(guān)注度。受到首開(kāi)、華潤(rùn)、建發(fā)、龍湖等10家房企的爭(zhēng)搶。最終被中建東孚摘得，成交價(jià)14.26億元，折合樓面價(jià)約4.73萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為8萬(wàn)元/平方米。而房源信息顯示，目前11號(hào)地塊附近的部分次新二手房掛牌價(jià)已經(jīng)超過(guò)了8萬(wàn)元/平方米，達(dá)到8.6萬(wàn)元/平方米。

位于石景山的蘋(píng)果園631、634地塊，也被越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)、招商、首開(kāi)、中海共6家房企爭(zhēng)搶，最終再次被越秀以25.99億拿下，成交樓面價(jià)4.3萬(wàn)元/㎡。而值得注意的是，此地塊所在的石景山是中海深耕區(qū)域，越秀的產(chǎn)品能否在包圍中“崛起”受到多方關(guān)注。

本次土拍，延續(xù)了北京去年第四次集中土拍“冷熱不均”的態(tài)勢(shì)。不同于以上三宗地塊的“熱”，位于亦莊、通州和房山的三宗地塊均是以低價(jià)成交。郭毅認(rèn)為，之所以冷熱不均是因?yàn)椴糠值貕K的市場(chǎng)前景被房企看好，而部分地塊的市場(chǎng)前景相對(duì)較差。

除了冷熱不均，記者注意到，北京的土拍已經(jīng)呈現(xiàn)出量少次多的特點(diǎn)。北京本次土拍的規(guī)模和2022年第四批次集中供地規(guī)模相當(dāng)，但是相比2022年初的土拍規(guī)?？s減較為明顯。而北京的土地拍賣次數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)了“兩集中”模式下三次的規(guī)則。

據(jù)2月2日消息，自然資源部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》指出，每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判；詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，對(duì)土地出讓方式進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

北京的土拍模式正在日漸向“詳細(xì)清單”模式靠攏。郭毅表示，本次土拍地塊是在2022年年底掛牌長(zhǎng)達(dá)數(shù)月后，在節(jié)后2023年2月進(jìn)行拍賣的。企業(yè)在拿地上的選擇已經(jīng)非常精準(zhǔn)，效率較高。預(yù)計(jì)2023年北京的土拍會(huì)延續(xù)這種“詳細(xì)清單”模式，讓企業(yè)更加從容地去了解土地的情況，研判地塊市場(chǎng)價(jià)值，從而做出更加理性和科學(xué)的預(yù)判，有的放矢。而這種模式對(duì)于未來(lái)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，以及北京樓市的庫(kù)存去化，也能起到有效的助推作用。

越秀出挑，京東爆冷

總體看來(lái)，本次土拍，央企、國(guó)企仍然是主力軍。其中，廣州老牌國(guó)企越秀的存在感非常之強(qiáng)。本次土拍成交的6宗地塊中，就有2宗是被越秀觸頂競(jìng)得的，總計(jì)成交金額為59億元。

此次連落兩子，也讓眾人對(duì)越秀的實(shí)力刮目相看。近年來(lái)越秀地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭著實(shí)迅猛，據(jù)公告數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1151.5億元人民幣，同比上升20.2%，逆勢(shì)闖入千億元陣營(yíng)。2022年全年累計(jì)銷售金額1250.3億元，同比增長(zhǎng)8.6%，累計(jì)合同銷售金額約占2022年合同銷售目標(biāo)1235億元的101.2%，超額完成銷售任務(wù)。

越秀此次土拍，被業(yè)內(nèi)視為其北上擴(kuò)張之舉。而南方出身的房企中，北上的不止越秀一家。記者注意到，近年來(lái)建發(fā)地產(chǎn)，已經(jīng)在北京接連開(kāi)發(fā)了五個(gè)項(xiàng)目。

而除了越秀出挑以外，京東也爆冷進(jìn)入了本次土拍拿地序列。據(jù)悉，本次亦莊地塊由北京越新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)31.12億元摘得。天眼查數(shù)據(jù)顯示其為京東旗下全資附屬公司，成立于2022年12月13日，看起來(lái)是專門(mén)為此次拿地而設(shè)立。

不過(guò)，這并不是京東第一次參與土拍拿地。據(jù)悉，京東在全國(guó)多地均有過(guò)拿地經(jīng)歷，其中2020年10月中旬，京東在蘇州相城區(qū)摘得3宗土地，其中包括1宗商業(yè)用地和1宗住宅用地。

同樣，本次土拍中位于亦莊新城的地塊除了商業(yè)用地外，還包含一塊居住地塊。據(jù)悉，該住宅地塊為7.17萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模約19.46萬(wàn)平方米，樓面價(jià)15988元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，與京東總部?jī)H有一路之隔。

結(jié)合2022年11月劉強(qiáng)東發(fā)布的公開(kāi)信內(nèi)容，“集團(tuán)拿出100億元，為包括全體德邦兄弟在內(nèi)的所有集團(tuán)基層員工設(shè)立‘住房保障基金’，希望能為工作滿5年以上全體員工，包括每一個(gè)快遞兄弟和客服兄弟實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。這是循環(huán)無(wú)息貸款基金，意味著未來(lái)10年，集團(tuán)累計(jì)投入資金總額高達(dá)數(shù)百億元?！睒I(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)，京東此次拿地，將會(huì)用于打造員工“安居”計(jì)劃，建設(shè)員工“福利房”。

至此，北京2022年五個(gè)批次集中供地成交地塊61宗，總成交金額約1747億元，相比2021年全年的三次集中土拍金額下滑8%，整體熱度呈現(xiàn)為下降趨勢(shì)。而2022年北京的房地產(chǎn)買(mǎi)賣市場(chǎng)也表現(xiàn)相對(duì)疲軟。

不過(guò)，郭毅認(rèn)為，從最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)上來(lái)看，北京樓市的小陽(yáng)春已經(jīng)到來(lái)了。2023年1月份，共計(jì)三周的時(shí)間（去掉春節(jié)假期一周），新建商品住宅成交量仍然有2933套，平均每周有近1000套左右的成交量，而全月的成交量也創(chuàng)了北京近十年以來(lái)，春節(jié)月成交的新高。同時(shí)，春節(jié)之后，北京的二手房市場(chǎng)，也迅速的復(fù)蘇，正常的工作日單日，住宅的簽約量基本都保持在五六百套的水平。對(duì)于北京樓市未來(lái)的走勢(shì)，郭毅持有較為積極的態(tài)度：“預(yù)計(jì)今年上半年，北京住宅市場(chǎng)銷量會(huì)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。如果政策有所放松的話，北京樓市的熱度有可能會(huì)延續(xù)到今年下半年?！?/p>

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

關(guān)鍵詞： 北京樓市 越秀地產(chǎn) 京東集團(tuán)