李宗光為華興資本首席經(jīng)濟學(xué)家、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事

本周，克爾瑞公布了2023年1月份百強房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1月，Top100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，同比去年1月份降低32.5%，環(huán)比去年12月份銷售金額降低48.6%。Top10房企中，國企開發(fā)商占據(jù)了7席。

這表明，雖然過去半年多來，各級政府采取了大量的房地產(chǎn)支持性政策，雖然疫情管控全面松綁，雖然春節(jié)假期返鄉(xiāng)高峰下存在返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期，但樓市整體仍舊低迷，預(yù)期中的回暖和復(fù)蘇并未出現(xiàn)。

(資料圖片)

過去兩年來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場“生死浩劫”，整個行業(yè)處于“懸崖邊緣”：

民營房地產(chǎn)開發(fā)商集體陷入危機：Top100民營開發(fā)商中，超過60%出現(xiàn)各種資金危機、債券違約和樓盤爛尾等問題；地產(chǎn)行業(yè)一夜入冬：2022年，房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積和投資較去年下降24%、39%和10%，慘烈程度已非“硬著陸”可以刻畫。土地市場陷入冰凍：2022年全年，地方賣地收入6.7萬億元，同比下降23%，里外里損失3萬億元，導(dǎo)致地方財政陷入嚴(yán)重危機。

去年下半年以來，政策迅速掉頭。認(rèn)知和定位上，權(quán)威人士和權(quán)威部門定調(diào)，房地產(chǎn)是“支柱”行業(yè)，必須確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；松綁寬松措施上，過去一年，各部門和地方采取了諸多實質(zhì)性松綁和放水措施：

降息、降準(zhǔn)：5年期LPR利率下調(diào)2次，累計35bps，至4.3%；2次降準(zhǔn)，累計75bps。首套房利率下限調(diào)整為5年起“LPR-20bps”。首套房首付比率：超過60個城市首套房首付比例降至20%。二套房首付和利率：超過40個城市二套房利率降幅超過LPR降幅，首付比率也有下降。

圖1、首套房和二套房利率：均已處于十年最低

限購松綁及減稅：接近50個城市公布了放松限購的措施，限購基本名存實亡；30多個城市出臺了放松資金監(jiān)管措施和土拍規(guī)則；超過100個城市發(fā)放購房補貼，超過20個城市降低契稅、土地增值稅等稅收。

這一波政策松綁和放水的力度，即使在歷史來看，也算是相當(dāng)大的了（如果不是最大的話）。這么大的寬松力度，放在以前，早已點燃整個樓市情緒，聰明資金早已聞風(fēng)而動，開發(fā)商也已封盤待價而沽了。

但這一次，到目前為止，卻連個水花都沒有掀起，樓市依舊冷的刺骨（圖2）。

圖2：二手房掛牌價格與30大中城市商品房成交同比

過去二十年，房地產(chǎn)市場在"收死放亂"循環(huán)中不斷重復(fù)。但大家的基本預(yù)期，和對房地產(chǎn)長期信心保持穩(wěn)定：

房價暴漲時，一般會出臺限購限貸等措施，給樓市降溫，避免房價過快上漲；調(diào)控不會觸及高房價的根源——土地財政。調(diào)控的根本目的是確保了房價基本穩(wěn)定（不能過快上漲，但更不能大幅下跌），從而確保地價和賣地收入平穩(wěn)向上。房價不能大跌情況下，為了平息社會對高房價的不滿，偶爾會打兩下“壞孩子”——房地產(chǎn)開發(fā)商，讓大家出出氣。作為整個鏈條中最為弱勢者，房地產(chǎn)開發(fā)商義不容辭地承擔(dān)了“本澤馬”的背鍋俠角色，承受了社會上對高房價的所有“惡意”。開發(fā)商雖然經(jīng)常被修理，但不至于傷筋動骨。由于房價地價向上預(yù)期不變，一旦政策放松的發(fā)令槍響起，開發(fā)商立馬滿血復(fù)活；購房者也聞風(fēng)而動，用足政策指標(biāo)，推動樓市迅速回暖，使宏觀調(diào)控“如臂使指”。

但2021年以來的房地產(chǎn)風(fēng)暴，打破了大部分“舊默契”：

“背鍋”多年后，社會主流開始把（民營）開發(fā)商，看成是高房價問題根源，對民營開發(fā)商下“死手”的言論一浪高過一浪。強大的輿論裹挾下，房地產(chǎn)控杠桿行動拉開序幕。客觀地講，控制杠桿的初衷是好的，但實施過程中也出現(xiàn)了力度過大，部門政策效果疊加等問題，三條紅線、兩集中、涉房貸款集中度管理、壓縮信托涉房業(yè)務(wù)...，合成謬誤下，民營開發(fā)商出現(xiàn)了系統(tǒng)性的資金困難。作為房地產(chǎn)行業(yè)的中堅力量，民營地產(chǎn)商的倒下，導(dǎo)致了新房爛尾、土地流拍等問題，引發(fā)了財政危機，對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定形成重大威脅。開發(fā)商資金困難，導(dǎo)致了大量新盤爛尾現(xiàn)象，引發(fā)了購房者的爛尾斷貸，威脅到金融安全。

過去支撐房地產(chǎn)市場良好運轉(zhuǎn)的隱性契約被打破。高度的不確定性下，寬松放水的效果自然也大打折扣：

房地產(chǎn)行業(yè)定位不清：在穩(wěn)增長“用人之際”時，再次被定為了支柱產(chǎn)業(yè)。但市場擔(dān)心，一旦經(jīng)濟回暖，房地產(chǎn)是否再次成為隨時被拋棄的“夜壺”？房地產(chǎn)人人喊打的輿論環(huán)境，也并未有實質(zhì)性改善。在此情況下，銀行敢放手給開發(fā)商貸款嗎？會不會擔(dān)心被貼上“不支持實體經(jīng)濟”的標(biāo)簽？民營開發(fā)商前途未知：“民營開發(fā)商退出舞臺論”等極端輿論甚囂塵上，再加上資金鏈普遍陷入困難的現(xiàn)實，使民營開發(fā)商對其前途和未來，存在高度的不確定。在此情況下，即使政策寬松，民營開發(fā)商還敢向以前一樣，積極拿地、蓋樓嗎？購房者預(yù)期惡化：一方面，大疫三年，居民購買力和信心受到一定沖擊，修復(fù)需要時日（圖3）；另一方面，民營開發(fā)商暴雷和新盤爛尾風(fēng)險大到不能忽視的情況下，“資金安全”已經(jīng)取代“房價漲跌”，成為阻礙購房者入市的首要因素。新舊模式切換的不確定性：房地產(chǎn)正在經(jīng)歷新舊模式轉(zhuǎn)換，這意味著支撐房地產(chǎn)市場運行的根本規(guī)則，會發(fā)生根本性變化。比如是否征收房產(chǎn)稅？這將帶來新的不確定性。今天響應(yīng)號召，購買的改善性住房，明天會否成為房地產(chǎn)稅重點征收對象？未來的不確定性，抑制了購房者的信心和預(yù)期，也將使政策寬松的效果受到影響。

圖3：收入感受指數(shù)與收入信心指數(shù)

高度的不確定性，使房地產(chǎn)參與各方對未來普遍信心不足。信心不足下，光靠降息、降準(zhǔn)、減稅、松綁限購限貸等周期性寬松政策，很難說服大家回來。因為市場一旦回暖，周期性政策隨時調(diào)頭。

中央經(jīng)濟工作會議提出，綱舉目張做好工作，“要從改善社會心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手”，無疑看到了問題的“病根”。改善社會預(yù)期，提振社會信心，應(yīng)該從改善房地產(chǎn)市場參與各方的信心和預(yù)期入手，直面關(guān)鍵問題，采取實質(zhì)性措施，重新啟動房地產(chǎn)良性循環(huán)：

在最高層面明確房地產(chǎn)“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”定位。過去多年，很多人借著高房價問題，否定整個房地產(chǎn)業(yè)，什么“虛擬經(jīng)濟”、“吸毒上癮”、“夜壺”。有的甚至把科技行業(yè)卡脖子問題，也歸于發(fā)展房地產(chǎn)。實際上，改善居住品質(zhì)是人民追求美好生活和幸福的關(guān)鍵來源。中央從來沒有全盤否定房地產(chǎn)，“房住不炒”的定調(diào)，就是要支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。近期，雖然有權(quán)威人士出面確認(rèn)房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)定位”，但分量還不夠，場合不夠正式，建議中央層面以更正式的文件，確立房地產(chǎn)“支柱行業(yè)”定位，而不能受到經(jīng)濟周期性波動的干擾。明確民營開發(fā)商也是自己人，支持其依法大力開發(fā)房地產(chǎn)。2018年民營經(jīng)濟座談會確立了民營企業(yè)家“自己人”的定位，作為民營企業(yè)家的一部分，民營開發(fā)商當(dāng)然是自己人，兩個毫不動搖當(dāng)然適合房地產(chǎn)業(yè)。但過去三年，百強開發(fā)商中，超過60%的民營開發(fā)商出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金問題，而國有開發(fā)商一家也沒有！過去一段時間，民營開發(fā)商退場論甚囂塵上，結(jié)合民營開發(fā)商大面積暴雷的事實，加劇了行業(yè)的恐慌。高房價背后問題非常復(fù)雜，最主要是土地財政問題。把高房價的問題完全歸因于民營開發(fā)商是不公平的。簡單懲罰幾個壞孩子，也無助于高房價問題的解決。實際上，民營開發(fā)商也不是“吸血鬼”和“食利者”，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)并不存在所謂“超額利潤”問題，享受的只是和其他行業(yè)差不多的平均行業(yè)利潤率。建議召開按照2018年民營企業(yè)家座談會的規(guī)格，邀請民營開發(fā)商座談，確定其“自己人”的地位，鼓勵其為房地產(chǎn)健康發(fā)展貢獻力量。同時，引導(dǎo)和改善民營開發(fā)商所處的輿論環(huán)境，對于散布投機性恐嚇言論、擾亂社會信心者嚴(yán)厲打擊。積極處理新房爛尾問題，實質(zhì)性提升購房者信心。如上面所提，新房頻頻爛尾，已經(jīng)打破了消費者對于房地產(chǎn)是“安全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的信仰，極大抑制了購房意愿。解決新房爛尾問題，根子在于盡快救活民營開發(fā)商，封死出血口，而不是“頭疼醫(yī)頭”地救項目不救開發(fā)商。盡快明確房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵內(nèi)容，消除不確定性，穩(wěn)定長期預(yù)期。房地產(chǎn)新模式是今年的中央經(jīng)濟工作會議新提法，類似于過去提的“長效機制”。但長效機制這么些年，仍未對高房價問題有應(yīng)對之策。那么，新模式的定位和指導(dǎo)方針是什么？關(guān)鍵支柱有哪些？應(yīng)該盡快對社會公布。不管是新模式，還是長效機制，都不應(yīng)徹底否定過去20多年的房地產(chǎn)商品化改革，都應(yīng)該找到降低土地財政依賴的良方，都應(yīng)該以漸進式、可持續(xù)的方式進行改革，而非運動式抓幾個壞典型，注意力度、節(jié)奏和社會可承受能力，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序運行。

相信只要尊重經(jīng)濟規(guī)律，保持對市場的敬畏，以系統(tǒng)思維解決問題，在房地產(chǎn)領(lǐng)域不折不扣地落實“兩個毫不動搖”，我們一定能夠快速走出地產(chǎn)危局，快速化解馴服威脅國民經(jīng)濟穩(wěn)定的“灰犀?！?，確保中國經(jīng)濟行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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