“提前還房貸”屢掀高潮，這是為什么？提前還貸是否真的合算呢？

文 | 一一

繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地房貸利率開(kāi)始密集下調(diào)。

(資料圖片)

農(nóng)歷新春后，調(diào)整步調(diào)更加頻繁，不少重點(diǎn)城市小步快跑進(jìn)入“3”時(shí)代，首套房貸利率最低降至3.7%。

伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進(jìn)入低利率區(qū)間，不少貸款買房人開(kāi)始考慮提前還款?！疤崆斑€房貸”屢掀高潮，這是為什么？提前還貸是否真的合算呢？

多地調(diào)整房貸利率

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，部分城市房貸利率已邁入“3時(shí)代”。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國(guó)有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

由此可見(jiàn)，房貸利率已經(jīng)高于理財(cái)利率?！耙环矫嬗捎诖饲百J款的利息較高，購(gòu)房者希望通過(guò)提前還貸來(lái)降低成本；另一方面則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

事實(shí)上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事，從2022年起熱度便逐漸走高。

“2022年之前沒(méi)有過(guò)這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成為了一種減少利息的理財(cái)辦法。

特別是在2022年之前的高利率時(shí)期申請(qǐng)了房貸，現(xiàn)在手頭不緊張，短期內(nèi)或可見(jiàn)的中長(zhǎng)期沒(méi)有大額資金需求的客戶，基本都在操作提前還貸。

現(xiàn)在，LPR利率低了，購(gòu)房者都覺(jué)得提前還貸很明顯可以省下利息，這么做是劃算的。有的人貸款利率超過(guò)了6%，有部分是6.2%。盡管后面房貸利率調(diào)下來(lái)了，月供也下降了，但相比周圍去年買房的人低于4.5%的房貸利率，這部分人憑空多出近2個(gè)點(diǎn)的利息，十幾年、幾十年下來(lái)的確是較大一筆錢，自嘲是利率的站崗人的他們自然而然選擇提前還房貸，覺(jué)得至少目前而言比較劃算。

在河南鄭州新鄭市的領(lǐng)導(dǎo)留言中，有網(wǎng)民這樣留言：“利率6.125時(shí)候買的房子，上浮利率太高了。經(jīng)過(guò)這幾年疫情沖擊，相信大多數(shù)老百姓對(duì)于房貸是壓力最大的，也是最大的一筆開(kāi)銷。政府能不能跟當(dāng)?shù)劂y行部門溝通，降低原來(lái)貸款利率，給予適當(dāng)優(yōu)惠，現(xiàn)在買房基準(zhǔn)4.3下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，不能只促進(jìn)購(gòu)買市場(chǎng)，之前購(gòu)房的也應(yīng)給予政策優(yōu)惠?！?/p>

留言板官方給出的回復(fù)是“對(duì)于存量房貸客戶均是按照當(dāng)時(shí)貸款合同利率執(zhí)行，如果當(dāng)時(shí)合同利率為浮動(dòng)利率（LPR加減點(diǎn)形式）且每年1月1日調(diào)整，那么2023年其利率將下降0.35個(gè)百分點(diǎn)（因?yàn)?022年5年期LPR下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)），客戶將享受到利率下降帶來(lái)的實(shí)惠”。

提前還貸，還得排隊(duì)好幾個(gè)月？

最近不少想要提前還房貸的買房人都陷入了“線上預(yù)約不到，線下讓等消息”的死胡同里，焦急不已。

有人表示，2022年底預(yù)約了提前還貸，結(jié)果被告知去年10月的申請(qǐng)還沒(méi)有處理完，可能要等到4月以后。有國(guó)有大行信貸經(jīng)理告訴記者：購(gòu)房者想要提前還貸，預(yù)計(jì)有三個(gè)月的等待期。不僅國(guó)有大銀行難預(yù)約提前還貸，小銀行也要排隊(duì)1個(gè)月起，這在以前都是不可想象的事情。

據(jù)了解，自2022下半年開(kāi)始，多家銀行提前還房貸的門檻就提高，有的銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預(yù)約間隔不少于60天；有的銀行此前是可以實(shí)現(xiàn)線上全流程辦理的，從去年四季度開(kāi)始部分轉(zhuǎn)為線下；有的銀行以業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)為由，階段性地暫停了線上還款……

不過(guò)，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

為此，民間產(chǎn)生了不少提前還貸的高手。

有人分四次還清了自己的90萬(wàn)元房貸，最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用。

對(duì)于他來(lái)說(shuō)，提前還貸省下了一大筆。2021年購(gòu)房時(shí)，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬(wàn)元，月供5300元左右。在他提前還款時(shí)，利率基本在4.1%～4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬(wàn)元左右，省下了90多萬(wàn)元。

在各類社交平臺(tái)上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮。

提前還貸利大于弊嗎？

提前還貸，可以說(shuō)是購(gòu)房者根據(jù)眼下的實(shí)際情況做出的最優(yōu)選擇。

有人自嘲：“點(diǎn)開(kāi)股票App，累計(jì)收益-40%；點(diǎn)開(kāi)銀行App，基金累計(jì)收益-20%，理財(cái)產(chǎn)品年化收益2%，點(diǎn)開(kāi)房貸計(jì)算器提前還10萬(wàn)可以省9萬(wàn)利息，不果斷選擇申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸還能干什么？！”

畢竟疫情三年，很多人收入減少，提前還貸有助于減輕每月的還貸壓力；另外，前兩年買房，貸款利率普遍高于5%，而目前首套房貸利率都已降到3.7%，其中超過(guò)1%的利差，并不能通過(guò)下調(diào)LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）解決，于是，有點(diǎn)閑錢提前還款，也合情合理。

提前還貸最大的弊端就是損失了流動(dòng)性。把錢都拿去還房貸了，就有可能喪失了用這筆錢獲得其他收益的機(jī)會(huì)。

“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。

中原地產(chǎn)也指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過(guò)1/3等。

不少分析指出，“提前還貸潮”最終的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)2月1日發(fā)表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中表示：當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題?？杉涌煲龑?dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

資料來(lái)源：中新網(wǎng)、澎湃新聞、上游新聞等

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關(guān)鍵詞： 房貸利率 提前還貸