文｜鄧浩志

近期的首套房貸利率，鄭州降至3.8%，天津官宣回歸3.9%。福州、廈門、長(zhǎng)春等地亦紛紛跟進(jìn)，將首套房利率降至3.8%；珠海多家銀行更是宣稱，最低可按照3.7%操作，且無(wú)特殊要求！在這些城市之前，唐山、太原、肇慶、中山、惠州等城市也早已將房貸利率下調(diào)至“3”字頭。其中，不少城市房貸利率都是近年來(lái)的新低。

(相關(guān)資料圖)

廣州目前首套房貸利率年息4%以上，作為一個(gè)一線城市，在融資能力上一定遠(yuǎn)高于二三四線城市，但目前房貸融資成本上目前卻高出其他城市一大截，實(shí)在與身份不相符。究其原因還是樓市調(diào)控政策過嚴(yán)的結(jié)果。至于廣州應(yīng)不應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持2021年樓市最火熱時(shí)候的極端嚴(yán)厲的調(diào)控政策？我們之前分析過，答案是否定的，不再贅述?，F(xiàn)在想探討的是，廣州房貸利率應(yīng)該不應(yīng)該下調(diào)？有沒有機(jī)會(huì)下調(diào)？會(huì)下調(diào)到什么位置？先給結(jié)論，應(yīng)該下調(diào)，也有機(jī)會(huì)下調(diào)。

1、廣州在融資成本，融資規(guī)模上都比二三四線城市有優(yōu)勢(shì)。

在正常情況下，廣州無(wú)論在房貸利率上還是其他領(lǐng)域的融資上，都應(yīng)該比其他城市更低（除了深圳）。所以周邊城市能降到的位置，廣州也完全能夠跟進(jìn)，甚至更低。

2、目前廣州樓市仍然十分低迷，無(wú)論是春節(jié)檔期還是一月成交量，都創(chuàng)了新低。樓市如果持續(xù)低迷，經(jīng)濟(jì)是很難復(fù)蘇的，廣州如果要完成今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)，怎么在堅(jiān)持房住不炒的前提下用好房地產(chǎn)這張牌顯得至關(guān)重要，至少樓市不能像目前這樣持續(xù)低迷。

3、大年初七廣東省政府召開的高質(zhì)量發(fā)展會(huì)議上提到：要支持剛需和改善型購(gòu)房需求。按目前廣州和周邊城市的房貸利差，明顯不夠支持剛需購(gòu)房。下調(diào)房貸，既符合更高管理層的要求，也是釋放本地購(gòu)買力的需要。

4、廣州購(gòu)買力正被周邊幾個(gè)二三線城市分流，其中以佛山最為明顯。近日，佛山房貸政策調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，這意味著在佛山有房無(wú)貸的家庭，不但可以申請(qǐng)購(gòu)房首付2成，而且可以使用更低的房貸利率。這將進(jìn)一步分流廣州購(gòu)買力。所以廣州也有必要調(diào)整現(xiàn)行購(gòu)房政策，房貸政策，以避免購(gòu)買力的持續(xù)流失。

5、從當(dāng)前宏觀形勢(shì)看，以更積極的貨幣政策支持經(jīng)濟(jì)將是今年政策的方向。只要寬松貨幣政策維持，存款準(zhǔn)備金，銀行利率，LPR，房貸利率都有機(jī)會(huì)繼續(xù)下調(diào)，其中目前二套房貸和首套房貸之間利差較大，從釋放購(gòu)房需求的角度考慮，不排除會(huì)單獨(dú)下調(diào)二套房貸利率，以擴(kuò)大對(duì)改善型購(gòu)房的支持。房貸的總體下降，也會(huì)帶動(dòng)廣州房貸利率的下行。

至于廣州房貸利率會(huì)下調(diào)到什么位置？我個(gè)人傾向最終會(huì)和周邊城市的利率看齊，比如佛山。廣州作為一線城市，雖然要時(shí)刻關(guān)注房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速反彈的可能。但這點(diǎn)完全可以通過限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)節(jié)即可。沒必要通過加大購(gòu)房成本的辦法。至于什么時(shí)候才能看到房貸利率的調(diào)整？應(yīng)該就在近期，最遲不過三月份。

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