本報記者 董紅艷 李貝貝 北京報道

(資料圖片僅供參考)

2022年上市的保租房REITs一度火爆異常，多個保租房REITs觸發(fā)漲停，漲勢一度居高不下。但是，記者留意到火爆的行情并未得到延續(xù)，2023年1月份，保租房REITs的漲幅出現(xiàn)整體大幅回落，目前相比最高漲幅已經(jīng)回跌超過10個百分點。

對此，業(yè)內(nèi)多方認為，保租房REITs漲幅的波動或受到市場因素、經(jīng)營業(yè)績等方面的影響，目前交易活躍度不高，存在一定的不穩(wěn)定因素，但是在國家政策導向下，仍然看好其未來發(fā)展。

火爆行情回落

目前，已有4支保租房公募REITs成功上市。其中，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT三支REITs由地方保障房平臺運營，華夏基金華潤有巢REIT為首支房企市場化運營的保租房REITs。

上市初期，保租房REITs無一例外受到市場強烈追捧，投資者認購熱情極度高漲。據(jù)悉，8月31日首批上市的紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT全部觸及30%的漲停限制，漲勢一度居高。而2022年12月9日，華潤有巢REIT也在上市當天就實現(xiàn)16.84%的較高漲幅。

但是，進入2022年末，多個保租房REITs開始連續(xù)保持下跌態(tài)勢，上市初期的火爆態(tài)勢并未得到延續(xù)。市場數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，4只保障性租賃住房REITs整體漲幅回落到約10%。截至2023年1月18日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT近一個月的跌幅分別為7.62%、6.46%、5.70%和4.90%，上市以來的漲幅分別回落到8.78%、9.73%、12.71%和6.08%，漲幅落后于產(chǎn)業(yè)園REITs，熱度不復往昔。

對于保租房REITs熱度的下滑，1月18日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前保租房REITs漲幅起伏較大更多是市場的波動性表現(xiàn)。2022年全國住房租賃市場整體表現(xiàn)相對平穩(wěn)，保租房的租金表現(xiàn)相比于市場化租金要更為穩(wěn)定。同時，目前保租房REITs的底層資產(chǎn)大多于一二線城市，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和人口等基本面良好，租金的預期良好，所以跌幅較大與底層資產(chǎn)的狀況關聯(lián)性不高。

數(shù)據(jù)顯示，四個保租房公募REITs底層資產(chǎn)分別位于北京、上海、深圳、廈門，2022年第一季度的出租率也維持在93%以上，原始權益人均為國資背景，股東資質(zhì)較強。

不過，對此，1月18日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《華夏時報》記者采訪時表示，保障性租賃住房REITs屬于政策產(chǎn)物，市場本身很小，在2022年特別是剛?cè)胧械臅r候漲幅過高，保租房公募REITs上市時間較短，又受到疫情方面的影響，經(jīng)營業(yè)績尚不明確，且未進行分紅，這些均影響到相關REITs的熱度回落。

而據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院分析，市場因素不直接影響底層項目現(xiàn)金流，但會影響REITs的二級市場價格表現(xiàn)。市場因素主要是影響公募REITs整體行情的系統(tǒng)性因素，如監(jiān)管、供需、市場情緒等。

1月18日，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受本報記者采訪時表示，作為金融產(chǎn)品，保租房REITs交易的活躍度更加值得關注。目前，保租房公募基金的流通率較低，也是導致保租房REITs漲幅下滑的原因之一。同時，保租房REITs發(fā)展也的確存在隱憂，隨著后期投入項目的增多，項目質(zhì)量可能也會有所下降，如果在流通性不好，退出機制不健全的情況下，還進行大規(guī)模發(fā)行，保租房REITs可能會逐步被市場邊緣化。

交易數(shù)據(jù)顯示，截至2023年1月19日，部分保租房REITs換手率低于0.1%，華夏基金華潤有巢REIT的換手率一度低至0.03%。

擴容態(tài)勢持續(xù)

2022年底，監(jiān)管層接連發(fā)聲，要求推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，在公募REITs市場打造“保租房板塊”，并研究推動將試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。

記者注意到，即便保租房公募REITs的熱度有所下滑，也還是有越來越多的房企將旗下的長租公寓納入了保租房的領域。業(yè)內(nèi)認為，將長租公寓納入保租房體系的吸引力，一定程度上來源于納入后房企可進行公募REITs申報，實現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)。

據(jù)悉，2022年11月18日，首開股份發(fā)布消息稱，首開股份已經(jīng)與建行發(fā)起的住房租賃基金簽訂合作協(xié)議，將增加市場化的長租房和保障性租賃住房供給，基金投資項目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉(zhuǎn)讓方式退出；2022年年底，萬科總裁祝九勝公開稱，萬科泊寓將從已納入保租房體系的項目中，挑選出符合REITs發(fā)行條件的，來實現(xiàn)證券化；2022年龍湖集團已經(jīng)完成豐臺區(qū)郭公莊中街18號院5號樓閑置辦公樓改建，在豐臺區(qū)郭公莊打造出龍湖冠寓，成為北京首例非居住改保租房項目，未來郭公莊龍湖公寓將有可能對接REIT退出。

而2023年1月4日，城投控股發(fā)布公告，稱擬選取上海市楊浦區(qū)新江灣社區(qū)A3-05地塊租賃住宅項目、上海市楊浦區(qū)新江灣社區(qū)E2-02B地塊租賃住房項目作為首次發(fā)行資產(chǎn)，開展保障性租賃住房公募REITs項目申報，提升租賃住宅的滾動投資能力，盤活存量資產(chǎn)，增強可持續(xù)經(jīng)營能力。

對此，張波分析指出，寫字樓空置率高是不少城市都會面臨的問題，改為保租房形式，是盤活閑置資源，低成本高效率加大保租房源規(guī)模的一項重要舉措，可完善片區(qū)功能、更高效實現(xiàn)資源的集約化最大化利用。

對于未來，業(yè)內(nèi)多方較為看好保租房公募REITs的發(fā)展。其中，張波表示，由于租購并舉的政策大方向不變，預計未來還會有更多保租房REITs產(chǎn)品上市并受關注。上市產(chǎn)品重點還是會布局在一二線城市的CBD周邊、產(chǎn)業(yè)園以及部分軌交沿線。而房企系長租公寓由于產(chǎn)權清晰，戶型和產(chǎn)品更適合新市民，納入保租房體系中，一方面可以大大增加項目本身的客源，另一方面也有利于保租房源的供給量，將可能成為保租房的重要來源之一。

嚴躍進補充，大力發(fā)展租賃市場還應該進行一些新的探索，購物中心、商業(yè)廣場、度假村、寫字樓等業(yè)態(tài)都應納入REITs考慮范圍。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

關鍵詞： reits