在房產行業(yè)下行的周期下，中原建業(yè)(09982.HK)“逆勢而上”，交出靚眼的首份上市年報。

3月16日，中原建業(yè)發(fā)布公告稱，2021年實現(xiàn)營收13.01億元(人民幣，下同)，同比增長13%;實現(xiàn)歸母凈利潤7.70億元，同比增長13%。凈利率59.2%，維持了優(yōu)于行業(yè)平均水平的盈利能力。

長江商報記者注意到，沒有貸款或融資的高額利息吞噬利潤，是中原建業(yè)能夠獲得高利潤率的原因之一。

財務方面，2021年，中原建業(yè)無任何重大借款，無任何重大負債及資本承擔，無資產抵押事宜。現(xiàn)金流穩(wěn)定充裕，截至2021年末，中原建業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物由2020年末的3.85億元增長至19.75億元，同比增長412.99%。

年報顯示，資本負債比率為借款總額除以權益總額，按此計算，中原建業(yè)資本負債比率為零。

此外，作為從河南走出去的區(qū)域龍頭企業(yè)，中原建業(yè)深耕大本營的同時，大力拓展省外業(yè)務，2021年，省外項目收入占比較2020年增加137.3%。

中原建業(yè)表示，有信心在未來三年將省外業(yè)務的占比提升到20%以上。

逆勢而上，提質增效凈利潤率近60%

中原建業(yè)于2021年5月31日正式在港交所掛牌上市，成為除綠城管理之外第二家在香港上市的中國房地產代建公司。

2021年，河南省先后遭受汛情及新冠肺炎疫情影響，加之整體房地產市場受到宏觀政策收緊、行業(yè)調控等多重因素的影響，市場下行趨勢明顯。

在這種逆勢情況下，河南富豪胡葆森實際控制的中原建業(yè)交出靚眼的首份上市年報。數(shù)據(jù)顯示，2021年，中原建業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入13.01億元，同比增加13%，凈利潤為7.7億元，同比增加13%，凈利潤率為59.2%。

同時，公司業(yè)務規(guī)模持續(xù)擴大，年報顯示，2021年，中原建業(yè)新簽代建項目87個，同比增長8.8%，新增合約建筑面積1002.19萬平方米，同比增長16.7%。其中，在管項目的合約銷售金額402.75億元，同比增長17.4%;合約銷售建筑面積626.17萬平方米，同比增長9.8%。

截至2021年12月31日，中原建業(yè)在管項目261個，在管項目建筑總面積約3097.44萬平方米。

財務方面，2021年，中原建業(yè)無任何重大借款，無任何重大負債及資本承擔，無資產抵押事宜?，F(xiàn)金流穩(wěn)定充裕，截至2021年末，中原建業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物由2020年末的3.85億元增長至19.75億元，同比增長412.99%。

沒有貸款或融資的高額利息吞噬利潤，也是中原建業(yè)能夠獲得高利潤率的原因之一。如果刨去去年的上市費用，中原建業(yè)的核心利潤率將超過60%。

不過，雖然業(yè)績上漲，但中原建業(yè)股價一再探底，自2021年6月3日股價創(chuàng)新高2.864港元/股以來，今年3月15日一度創(chuàng)下0.80港元/股新低，總市值一度“縮水”。截至3月17日收盤，股價為1.100港元，總市值36.19億港元。

公司管理層將股價下跌歸結為外資資金流出，中概股集體下跌，以及受到行業(yè)政策及房企信用風險影響。

對此，中原建業(yè)提表示，未來要做好基本面、保證分紅，同時進行股票回購及股權激勵。

加速外拓，創(chuàng)新多元化代建合作模式

公開資料顯示，中原建業(yè)是建業(yè)集團下屬全資子公司，主要做房地產代建服務業(yè)務，即代表項目擁有人在整個物業(yè)開發(fā)過程中管理房地產開發(fā)項目，并采用輕資產模式運營，從而無須承擔土地取得及項目開發(fā)費用。

“建業(yè)”品牌在河南地區(qū)精耕細作，建立起了絕對的優(yōu)勢地位及影響力，是河南地區(qū)新簽總建筑面積、銷售總建筑面積、合同銷售規(guī)模最大的項目管理公司。

因此，中原建業(yè)的代建項目主要位于河南省。數(shù)據(jù)顯示，2021年度，來自河南省的項目共計收入12.08億元，占總收入的92.8%;除河南省外的項目收入為9342.1萬元，占總收入的7.2%。

深耕大本營的同時，中原建業(yè)大力拓展省外市場業(yè)務。雖然河南省內項目占比仍較大，但省外項目占比較2020年已增加137.3%。

2021年，中原建業(yè)新簽約省外項目11個，新增合約建筑面積130.27萬平方米;已在119個市縣開展業(yè)務，包括河南省內100個市縣、省外19個市縣。

管理層介紹，接下來，中原建業(yè)還將完成周邊7省業(yè)務的全面覆蓋，盡快設立省外城市公司，實現(xiàn)省外業(yè)務規(guī)模的快速提升。中原建業(yè)有信心在未來三年將省外業(yè)務占比提升到20%以上。

胡葆森認為，當下房地產行業(yè)進入管理紅利階段，代建市場反而越來越受開發(fā)商的重視，這個行業(yè)也面臨著一些新的發(fā)展機遇。

中指研究院發(fā)布的《中國房地產代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》給出指引，中國的代建市場規(guī)模將保持年均23.2%的高速增長。預計2021-2025年間，代建行業(yè)滲透率將從4.8%上升到12.5%。若參考歐美國家代建業(yè)務20%-30%的行業(yè)占比，以25%的中位數(shù)進行估算，中國代建行業(yè)滲透率還有約4.2倍的提升空間，發(fā)展前景廣闊。

隨著地產行業(yè)宏觀調控政策的深入，代建市場的行業(yè)空間不斷擴大，“投建分離”及“向輕資產模式轉型”正在成為國內地產開發(fā)的重要轉型方向。商業(yè)代建項目售價的穩(wěn)步增長，再疊加越來越走向市場化的政府代建需求、資本代建需求的釋放，代建行業(yè)的整體收入或將有機會往千億規(guī)模的方向靠近。

為創(chuàng)新多元化代建合作模式，中原建業(yè)緊抓時代發(fā)展機遇，持續(xù)擴大自身能力圈，服務范圍從商業(yè)代建進一步延伸至政府代建和資本代建。

2021年，中原建業(yè)新簽約了6個政府代建項目，合約建筑面積為79萬平方米;新簽約了1個資本代建項目，合約建筑面積為20萬平方米，形成了多元化的業(yè)務模式。

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