文/謝逸楓

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房地產(chǎn)稅是一個(gè)新稅種，開征的前提條件就是立法，所謂的稅收立法原則。2012年國家首次提出改革房地產(chǎn)稅收制度，2013年提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。由于將對(duì)個(gè)人住房征稅，因此房地產(chǎn)稅一直備受關(guān)注。

至今為止，房地產(chǎn)稅就是說說而已。今年樓市金九銀十不會(huì)出房地產(chǎn)稅，購房者可以盡情的購房，不用擔(dān)心房地產(chǎn)稅。開發(fā)商可以安心的賣房，不用擔(dān)心房地產(chǎn)稅開征的問題影響市場、購房者心理波動(dòng)。

今年房地產(chǎn)稅開征沒戲，未來五年內(nèi)不會(huì)開征。昨日公布的五年立法規(guī)劃顯示，一字未提房地產(chǎn)稅，釋放出未來五年內(nèi)房地產(chǎn)稅不會(huì)立法、不會(huì)開征的強(qiáng)烈信號(hào)，意味著房地產(chǎn)稅開征不具備時(shí)機(jī)與條件。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場低迷，開征房地產(chǎn)稅不合時(shí)宜。房地產(chǎn)稅立法暫緩，開征暫緩是合情合理的。從稅制改革的長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅立法、開征方向未改，且時(shí)機(jī)、條件成熟時(shí)，不排除未來推出房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

2021年10月的部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定，在2022年財(cái)政部明確表示，當(dāng)年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。從此次五年立法規(guī)劃來看，房地產(chǎn)稅立法在短期內(nèi)將仍以法治化的試點(diǎn)改革為主，不排除在條件成熟時(shí)擇機(jī)推進(jìn)房地產(chǎn)稅法的立法進(jìn)程。

過去十多年到未來五年，房地產(chǎn)稅立法不了、開征不了，根本原因是沒有解決產(chǎn)權(quán)、土地、稅收的制度問題，沒有解決個(gè)人住房信息與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的聯(lián)網(wǎng)問題，涉及到法理、分配、反腐、實(shí)際的操作問題。

按照法理思路講，房地產(chǎn)稅不應(yīng)開征，因?yàn)橥恋夭粴w屬于個(gè)人，既然繳納了土地出讓金，又繳納了稅，沒道理再繳納房地產(chǎn)稅。不僅土地產(chǎn)權(quán)不是購房者的，又重復(fù)繳納稅收，違背法理，不科學(xué)不合理。

房地產(chǎn)稅開征前，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革，重新調(diào)整稅種、重新調(diào)整利益關(guān)系，再開征房地產(chǎn)稅，才是符合法理的。關(guān)鍵是避免給購買帶來成本上漲的壓力，導(dǎo)致房價(jià)上漲，出現(xiàn)羊毛出在羊身上的邏輯。

購房者無需擔(dān)心房地產(chǎn)稅，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是否開征，不影響房價(jià)，影響房價(jià)的是調(diào)控、供需關(guān)系、金融。短期可能會(huì)影響購房者心理預(yù)期，增加購房成本。實(shí)際上，最后會(huì)轉(zhuǎn)移到房價(jià)，再有下一個(gè)購房者買單。

房地產(chǎn)稅作為稅收的調(diào)整是合理的，但是用來抑制房價(jià)，在目的和方法及作用上均不當(dāng)。此舉只會(huì)抬高房價(jià)，而不是降低。按照市場規(guī)律，凡是加稅的商品，都會(huì)增加商品成本，最后體現(xiàn)在商品價(jià)格上。

事實(shí)證明重慶、上海2011年開征的住宅房產(chǎn)稅降房價(jià)是曇花一現(xiàn)，短期市場、購房者心理預(yù)期博弈后，既沒有代替土地收入，也沒有阻止房價(jià)上漲。如何避免這種情況的出現(xiàn)，應(yīng)該在原有的房地產(chǎn)稅制基礎(chǔ)上作出改變。

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