這是嚴(yán)肅君的第618篇推送

吹了一個多月的“政策喇叭”，終于有了真實的落地感。

(相關(guān)資料圖)

8月30日，廣州市人民政府網(wǎng)站上發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，拿出了北上廣深四個傳統(tǒng)一線城市的，首個地方版“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

全文簡單明了，總結(jié)起來就一句，廣州全域行政范圍內(nèi)，只要名下無房就算首套，沒有任何附加條件。

當(dāng)天晚上，深圳就跟進(jìn)了。

另外六大行也正在召開關(guān)于存量房貸利率下降的會議，據(jù)說本周內(nèi)大概率就會出臺。

具體到北京樓市，雖然官方一直靜悄悄，但購房者關(guān)注的焦點，已經(jīng)從“北京會不會放松樓市”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨本┐舜螛鞘蟹潘桑降啄苡卸啻罅Χ?？?月份北京二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了止跌跡象。

*標(biāo)黃為已開盤項目，產(chǎn)品信息源于網(wǎng)絡(luò)整理，最終以官方發(fā)布為準(zhǔn)。

今年一批次24宗宅地，5個已經(jīng)取得預(yù)售證，9個正排隊入市中，其中4個是千萬級起步項目，分別是海淀香山樾、隱云香邸，朝陽望京國譽(yù)府，亦莊招商璽。

北京豪宅玩家迎來了多選時刻。

1.

簡單粗暴從價格梯度和起步面積來看，12.1萬/平的海淀四季青兩項目，總價2000萬起，豪宅屬性更純粹，顯然也更受關(guān)注。

香山樾由今年以來的北京“網(wǎng)紅房企”越秀打造，整體臺地3米，宋代園林風(fēng)格，4層低密洋房，總共440套房源，全部兩梯兩戶，戶型面積段有180/220/270平四居。

A1四居，經(jīng)典四葉草戶型，南向雙臥套間設(shè)計，配置干濕分離衛(wèi)生間，客廳面寬5.6米，目測南向功能間都帶有可步入式陽臺。A3是變異三居戶型，原本的南向次臥用于公區(qū)大堂。

B1、B2四居幾乎是鏡像戶型，南向功能間布局一致，客廳面寬6.6米，南向雙臥套間，主臥帶有步入式衣帽間，并配有浴缸和雙面盆。

至于北向功能間，區(qū)別主要在于家政間。B1戶型家政間更大，與廚房相通，B2戶型家政間則緊挨著多功能間。

C戶型四居，客廳面寬達(dá)7.5米，可以隔出書房/游戲室/鋼琴室等多種用途，主臥套間也更寬敞，廚房中間設(shè)有島臺。

而一路之隔由天恒打造的隱云香邸，只有約99套，目前流出的消息，產(chǎn)品面積段為215平、225平、234平，是唐氏建筑風(fēng)格。

地塊面積小，房源套數(shù)少，那就瞄準(zhǔn)最主力購房者，是聰明的打法。

上一次海淀四季青集中供應(yīng)還是2020年，頤和金茂府和香山壹號院共計近千套豪宅，去化速度很快。

近期恰逢融創(chuàng)香山壹號院交付，嚴(yán)肅君看了實景圖，不得不說，沒有花錢的不是；而更早交付的頤和金茂府，進(jìn)入二手房市場，掛牌價已經(jīng)超過15萬/平。

2.

處于第二梯隊的是朝陽奶西望京國譽(yù)府。

目前項目流出的戶型圖有3種，面積約為170平、190平、210，銷售指導(dǎo)價期房8.9萬/平，總價約1602萬起。

此前，奶西板塊已在去年成交3宗宅地，并且陸續(xù)入市，分別為首開金茂望京樾、金隅望京云尚、中建宸園。

從2023年1-7月成交均價來看，最早入市的望京樾秉持快速走量原則，成交均價僅8.1萬/平，望京云尚則打造了105平兩居等在北京新房市場并不多見的產(chǎn)品，目前成交均價在8.3萬/平左右。

相較于前兩個項目的剛改屬性，中建·宸園和即將入市的望京國譽(yù)府，容積率僅1.4，產(chǎn)品是165平起的洋房疊拼，典型的純改善豪宅項目，整體更倚重產(chǎn)品力邏輯。

而望京國譽(yù)府作為后來者，也是奶西板塊計劃供應(yīng)的最后一宗宅地，土地規(guī)劃條件與中建·宸園一致，但顯然面積段設(shè)置上相對保守，只做了170-210的平層，沒有涉及別墅產(chǎn)品。

目前流出的產(chǎn)品戶型圖還十分簡略，但已經(jīng)能看出基本的功能間布局。

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其中170平四居為四葉草戶型，整體南向面寬13米，而190平和210平戶型則主打南向四面寬。

3.

最后是亦莊的招商璽。在土拍階段就吸引了31家房企，最終由新面孔中皋置業(yè)搖中。

由于經(jīng)濟(jì)向上發(fā)展，河西區(qū)配套日益完善，亦莊是過去三年北京樓市表現(xiàn)最好的板塊之一，尤其河西區(qū)二手房價格漲幅在30%左右。區(qū)域內(nèi)天花板項目亦莊金茂府2018年開盤價僅6.8萬/平，如今掛牌價為10.5萬/平。

已經(jīng)處于清盤狀態(tài)的中海京叁號院，河西5年來唯一純商品房，唯一純改善新盤，均價7萬/平左右。

從招商璽目前流出的信息來看，小區(qū)只有2號樓是8層，南側(cè)一排樓為15層和16層，8號樓和9號樓的樓王是21層，其余樓棟在17層。

戶型為145-180-220-260平，戶型配比依次為35%、35%、25%、5%。

144平四居，經(jīng)典四葉草戶型，南向主臥套雙面盆設(shè)計加分，次臥內(nèi)有一處開門用途存疑，廚房也放得下雙開門冰箱，滿足一家人居住需求。

183平四居，幾乎是144平戶型的plus版，區(qū)別之處在于，客廳面寬更大，南向次臥也為主臥套設(shè)計，入口處增加了獨立玄關(guān)和家政間。

226平四居，南向四面寬，重心放在了主臥套上，步入式衣帽間收納空間足夠，主衛(wèi)雙面盆設(shè)計，且同時帶有浴缸和淋浴。

260平四居，亮點除了寬敞大方廳，還有餐廳的完全獨立化，能放得下八人大圓桌，目測還有西廚島臺設(shè)計。

最新小道消息稱，北京將于明日跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對于大量改善客群來說，也將會由此重新獲得首套購房資格。

但到底會有多大力度，又對后市影響幾何？我們只能拭目以待。

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