這幾天關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策不斷，先是包括廣州、深圳兩大一線城市在內(nèi)的多個城市宣布實施“認房不認貸”的首套房認定標準，8月31日晚間央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布了兩則重磅通知，一則與新購住房貸款有關(guān)，另外一則同存量貸款利率有關(guān)，本文著重解讀后者。

存量房貸利率下調(diào)呼聲很高，畢竟有些人一年多前買房時的商貸利率高達6%以上，同一地區(qū)一年多后的現(xiàn)在買房可以享受不到4%的商貸利率，確實不太公平。高層傾聽民意，在經(jīng)過了前期調(diào)研后終于在2023年8月的最后一天發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，截圖如下。

(資料圖)

截圖來自央行官方，大家用不著懷疑此事的真實性，調(diào)整存量房貸利率板上釘釘。具體政策網(wǎng)上都有，不再贅述，我主要針對大家可能會有疑惑的內(nèi)容進行解讀，具體如下。

三類存量房貸利率無法下調(diào)

1.公積金貸款不能下調(diào)

本次調(diào)降存量房貸利率針對的是商業(yè)貸款，公積金貸款不在下調(diào)范圍之內(nèi)。如果你的貸款是組合貸，那么其中的公積金貸款部分不能下調(diào)，商業(yè)貸款部分可能可以下調(diào)。

2.二套及以上住房商業(yè)貸款不能下調(diào)

下調(diào)只針對首套住房的商業(yè)貸款，如果你的房子在辦理貸款時吃進的是二套房或者三套、四套政策，那么不能下調(diào)。

需要注意的是部分家庭同時擁有兩套有貸款的房子，其中的一套為首套房，這套房子背的貸款可以下調(diào)，另外一套不能下調(diào)。

3.9月1日以后辦理的貸款不能下調(diào)

“存量”指的是已經(jīng)存在的貸款，本次對于“存量”的劃定范圍是通知發(fā)放之日起，也就是2023年8月31日前的房貸，9月1日以后辦理的房貸屬于“增量”，不再下調(diào)房貸利率范圍之內(nèi)。

注意，“存量”包括8月31日前已經(jīng)開始還月供的房貸和還沒開始月供但簽了貸款合同的房貸，如果你還沒有開始還月供請看一下貸款合同上的簽訂日期。實際上如果你現(xiàn)在（本文寫于8月31日晚間）已經(jīng)拿到了貸款合同，那么必然是在8月31日前簽署的，屬于“存量”房貸。

符合條件的房貸利率能夠下降多少？因人而異、因地而異

如果您的房貸屬于商業(yè)貸款，背貸款的房子又是首套房，那么恭喜你，你的房貸大概率屬于可以下調(diào)范圍，具體能降低多少呢？真不是一句話能夠講完的，政策中的規(guī)定了最多可以下調(diào)的幅度，原文如下。

這段話比較難理解，簡單解讀一下。

商業(yè)貸款利率由兩部分組成，五年期LPR和固定加點數(shù)，前者每月公布一次，可能變化，可能不變，最新的五年期LPR為4.2%；后者因人而異，各地均不同。

比如，張三的固定加點數(shù)為100個基點（1%），那么他現(xiàn)在的房貸利率為5.2%（4.2%+1%）；李四的固定加點數(shù)為60個基點（0.6），那么他現(xiàn)在的房貸利率為4.8%（4.2%+0.6%）。

固定加點數(shù)由貸款銀行決定，貸款人沒有太大的議價空間，銀行說多少就是多少。不過，各地對于最低的加點數(shù)是有明確要求的。全國大部分地區(qū)在2022年5月之前的最低加點數(shù)為0，2022年5月之后為-20個基點（-0.2%）；部分城市不同，具體見下表。

本次下調(diào)后的利率不能比辦理貸款時當?shù)匾?guī)定的貸款利率下限還要低。

官媒測算過整體調(diào)整比例大概在0.8%左右。值得注意的是北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達城市的首套房貸款利率基本是按照地方政策下限定的，所以這些城市的首套房貸款利率不太會有調(diào)降空間。

那些前幾年貸款利率飆升地區(qū)的首套房貸背負者則能夠享受到實惠。

可以等待銀行通知，也可以主動咨詢銀行，建議主動咨詢

在中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負責人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問題答記者問中提到了如何申請降低首套房商貸利率，從9月25日起借款人可以主動向銀行提出申請，銀行也可以批量調(diào)整。

我的建議是不管你的固定加點數(shù)是否高于當時申請房貸時當?shù)氐淖畹图狱c數(shù)，只要是首套房的商業(yè)貸款都可以主動詢問銀行，多問一句不會吃虧。可以在9月中旬詢問，因為各商業(yè)銀行目前也是剛接到通知，前期還有許多工作需要準備，銀行網(wǎng)點的工作人員需要時間消化政策，馬上就問可能人家還沒有搞清楚狀況，過十幾天后再問應該能夠得到準確的答復。

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