這幾天關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策不斷，先是包括廣州、深圳兩大一線(xiàn)城市在內(nèi)的多個(gè)城市宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，8月31日晚間央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布了兩則重磅通知，一則與新購(gòu)住房貸款有關(guān)，另外一則同存量貸款利率有關(guān)，本文著重解讀后者。

(資料圖)

存量房貸利率下調(diào)呼聲很高，畢竟有些人一年多前買(mǎi)房時(shí)的商貸利率高達(dá)6%以上，同一地區(qū)一年多后的現(xiàn)在買(mǎi)房可以享受不到4%的商貸利率，確實(shí)不太公平。高層傾聽(tīng)民意，在經(jīng)過(guò)了前期調(diào)研后終于在2023年8月的最后一天發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，截圖如下。

截圖來(lái)自央行官方，大家用不著懷疑此事的真實(shí)性，調(diào)整存量房貸利率板上釘釘。具體政策網(wǎng)上都有，不再贅述，我主要針對(duì)大家可能會(huì)有疑惑的內(nèi)容進(jìn)行解讀，具體如下。

三類(lèi)存量房貸利率無(wú)法下調(diào)

1.公積金貸款不能下調(diào)

本次調(diào)降存量房貸利率針對(duì)的是商業(yè)貸款，公積金貸款不在下調(diào)范圍之內(nèi)。如果你的貸款是組合貸，那么其中的公積金貸款部分不能下調(diào)，商業(yè)貸款部分可能可以下調(diào)。

2.二套及以上住房商業(yè)貸款不能下調(diào)

下調(diào)只針對(duì)首套住房的商業(yè)貸款，如果你的房子在辦理貸款時(shí)吃進(jìn)的是二套房或者三套、四套政策，那么不能下調(diào)。

需要注意的是部分家庭同時(shí)擁有兩套有貸款的房子，其中的一套為首套房，這套房子背的貸款可以下調(diào)，另外一套不能下調(diào)。

3.9月1日以后辦理的貸款不能下調(diào)

“存量”指的是已經(jīng)存在的貸款，本次對(duì)于“存量”的劃定范圍是通知發(fā)放之日起，也就是2023年8月31日前的房貸，9月1日以后辦理的房貸屬于“增量”，不再下調(diào)房貸利率范圍之內(nèi)。

注意，“存量”包括8月31日前已經(jīng)開(kāi)始還月供的房貸和還沒(méi)開(kāi)始月供但簽了貸款合同的房貸，如果你還沒(méi)有開(kāi)始還月供請(qǐng)看一下貸款合同上的簽訂日期。實(shí)際上如果你現(xiàn)在（本文寫(xiě)于8月31日晚間）已經(jīng)拿到了貸款合同，那么必然是在8月31日前簽署的，屬于“存量”房貸。

符合條件的房貸利率能夠下降多少？因人而異、因地而異

如果您的房貸屬于商業(yè)貸款，背貸款的房子又是首套房，那么恭喜你，你的房貸大概率屬于可以下調(diào)范圍，具體能降低多少呢？真不是一句話(huà)能夠講完的，政策中的規(guī)定了最多可以下調(diào)的幅度，原文如下。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

這段話(huà)比較難理解，簡(jiǎn)單解讀一下。

商業(yè)貸款利率由兩部分組成，五年期LPR和固定加點(diǎn)數(shù)，前者每月公布一次，可能變化，可能不變，最新的五年期LPR為4.2%；后者因人而異，各地均不同。

比如，張三的固定加點(diǎn)數(shù)為100個(gè)基點(diǎn)（1%），那么他現(xiàn)在的房貸利率為5.2%（4.2%+1%）；李四的固定加點(diǎn)數(shù)為60個(gè)基點(diǎn)（0.6），那么他現(xiàn)在的房貸利率為4.8%（4.2%+0.6%）。

固定加點(diǎn)數(shù)由貸款銀行決定，貸款人沒(méi)有太大的議價(jià)空間，銀行說(shuō)多少就是多少。不過(guò)，各地對(duì)于最低的加點(diǎn)數(shù)是有明確要求的。全國(guó)大部分地區(qū)在2022年5月之前的最低加點(diǎn)數(shù)為0，2022年5月之后為-20個(gè)基點(diǎn)（-0.2%）；部分城市不同，具體見(jiàn)下表。

本次下調(diào)后的固定加點(diǎn)數(shù)不能比辦理貸款時(shí)當(dāng)?shù)匾?guī)定的最低加點(diǎn)數(shù)還要低，給大家舉幾個(gè)例子。

例子一：張三在2020年1月貸款買(mǎi)房，固定加點(diǎn)數(shù)為100個(gè)基點(diǎn)（1%），現(xiàn)在的貸款利率為5.2%（4.2%+1%）；那時(shí)當(dāng)?shù)氐淖畹图狱c(diǎn)數(shù)為0，降低后張三可以獲得的最低商貸利率為4.2%（4.2%+0）。

例子二：張三貸款買(mǎi)房的時(shí)間為2022年6月，其它條件不變，現(xiàn)在的貸款利率為5.2%；那時(shí)當(dāng)?shù)刈畹图狱c(diǎn)數(shù)為-20個(gè)基點(diǎn)（-0.2%），調(diào)整后最低可以拿到4%（4.2%-0.2%）的利率。

例子三：李四2020年3月在廈門(mén)貸款買(mǎi)首套房，固定固定加點(diǎn)數(shù)為30個(gè)基點(diǎn)（0.3%），那時(shí)廈門(mén)首套房的最低加點(diǎn)數(shù)就是30個(gè)基點(diǎn)，李四即便屬于貸款利率下降范疇也無(wú)法調(diào)整利率，所以貸款利率還是4.5%（4.2%+0.3%）。

例子四：其它條件不變，李四買(mǎi)房的日期為2022年7月，那時(shí)廈門(mén)首套房的最低加點(diǎn)數(shù)就是10個(gè)基點(diǎn)，李四的最低加點(diǎn)數(shù)可以從30個(gè)基點(diǎn)下降至10個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

其它城市的情況相同，關(guān)鍵大家自己的固定加點(diǎn)數(shù)以及買(mǎi)房時(shí)當(dāng)?shù)匾?guī)定的首套房最低加點(diǎn)數(shù)，如果前者大于后者，那么最好的情況下固定加點(diǎn)數(shù)可降至最低加點(diǎn)數(shù)；如果前者等于或者小于后者，那么說(shuō)明你的房貸利率原本就不高，沒(méi)有下降的空間。

可以等待銀行通知，也可以主動(dòng)咨詢(xún)銀行，建議主動(dòng)咨詢(xún)

在中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)中提到了如何申請(qǐng)降低首套房商貸利率，從9月25日起借款人可以主動(dòng)向銀行提出申請(qǐng)，銀行也可以批量調(diào)整。

我的建議是不管你的固定加點(diǎn)數(shù)是否高于當(dāng)時(shí)申請(qǐng)房貸時(shí)當(dāng)?shù)氐淖畹图狱c(diǎn)數(shù)，只要是首套房的商業(yè)貸款都可以主動(dòng)詢(xún)問(wèn)銀行，多問(wèn)一句不會(huì)吃虧。可以在9月中旬詢(xún)問(wèn)，因?yàn)楦魃虡I(yè)銀行目前也是剛接到通知，前期還有許多工作需要準(zhǔn)備，銀行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員需要時(shí)間消化政策，馬上就問(wèn)可能人家還沒(méi)有搞清楚狀況，過(guò)十幾天后再問(wèn)應(yīng)該能夠得到準(zhǔn)確的答復(fù)。

以上純屬個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，歡迎關(guān)注、點(diǎn)贊，您的支持是對(duì)原創(chuàng)最好的鼓勵(lì)！

關(guān)鍵詞：