作者：余飛

(相關(guān)資料圖)

01

廣州、深圳出招了

四大一線城市喊麥一個(gè)月后，廣州、深圳終于率先出招了。

8月30日，廣州市發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確提出：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

8月30日晚上，深圳跟進(jìn)，發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，內(nèi)容與廣州一樣。

意思就是，取消認(rèn)房認(rèn)貸，開(kāi)始認(rèn)房不認(rèn)貸。

新規(guī)之下：

第一，現(xiàn)在在廣州、深圳購(gòu)房，無(wú)論你是否有房貸記錄，都可以按照首套房的信貸標(biāo)準(zhǔn)貸款。

第二，現(xiàn)在在廣州、深圳購(gòu)房，無(wú)論是否有房貸記錄，都可以按照首套房的房貸利率來(lái)貸款。

在此之前，如果你在外地有房有貸款，在廣州購(gòu)房需要首付40%，深圳需要50%?，F(xiàn)在，首付一律30%。

所以說(shuō)，取消認(rèn)房認(rèn)貸的本質(zhì)，其實(shí)就是加杠桿。廣州、深圳，率先開(kāi)始加杠桿了。

加杠桿的結(jié)果是降低了首付，也即降低了上車(chē)門(mén)檻，但增加了貸款成本。

以廣州來(lái)說(shuō)，廣州核心海珠區(qū)的套均價(jià)是1431萬(wàn)元，新政之前如果有貸款記錄，購(gòu)房需要四成首付，也即572.4萬(wàn)元，新規(guī)之下首付三成只需429.3萬(wàn)元，首付減少了143.1萬(wàn)元。

與此同時(shí)，之前有貸款記錄，貸款利率為4.8%，每月還款45047元。新規(guī)之下，利率降至4.2%，由于貸款額度增加，每月還款反倒增加至48950元。

按照目前各區(qū)的套均價(jià)，廣州開(kāi)啟認(rèn)房不認(rèn)貸之后，首付減少最多的海珠區(qū)減少了143.1萬(wàn)元，減少最少的從化區(qū)減少了13.2萬(wàn)元。

但是貸款成本全都在增加，按照目前的套均價(jià)計(jì)算，月度還款變化最小的從化區(qū)，一個(gè)月還款多增加了389元，變化最大的海珠區(qū)月度還款直接增加了3903元。

總之一句話，認(rèn)房不認(rèn)貸之下的加杠桿，降低了上車(chē)門(mén)檻，卻增加了購(gòu)房總成本。

02

廣州、深圳急了

北上廣深四大一線城市中，廣州、深圳之所以率先亮劍，是因?yàn)樗鼈儺?dāng)下的局面，的確需要政策來(lái)托底。

廣州樓市在經(jīng)歷了一季度短暫躁動(dòng)之后，無(wú)論新房還是二手房，成交量已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下跌，房?jī)r(jià)更是進(jìn)入了全面調(diào)整階段。

而廣州中原研究發(fā)展部披露的最新數(shù)據(jù)顯示，由于月初四大一線城市都在喊麥，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒加重，8月份廣州的商品房成交量更是急轉(zhuǎn)直下。

數(shù)據(jù)顯示，8月份廣州新建住宅網(wǎng)簽面積環(huán)比下降了20%，同比下降了29%。網(wǎng)簽套數(shù)跌至4136套，環(huán)比下降了20%，同比下降了32%。

下轄的11個(gè)區(qū)進(jìn)入了全線下跌狀態(tài)。

其中老城區(qū)越秀跌幅最大，網(wǎng)簽面積環(huán)比下跌了61%，網(wǎng)簽量環(huán)比下跌了50%。

成交量持續(xù)下滑之下，廣州的新房庫(kù)存量增加至1210.3萬(wàn)㎡，去化周期拉長(zhǎng)至16.6個(gè)月。

至于房?jī)r(jià)，無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，還是機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，廣州都在調(diào)整當(dāng)中。

量?jī)r(jià)齊跌之下，廣州的確有點(diǎn)著急。

深圳方面同樣如此。

平穩(wěn)時(shí)期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巔峰時(shí)期一個(gè)月賣(mài)出過(guò)8365套?，F(xiàn)在每月只成交兩千多套。

二手房月度成交量七八千套是常態(tài)，而如今的常態(tài)則變成了3000套左右。

8月份的成交量仍在收縮。根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月前27天新建住宅僅網(wǎng)簽了1965套，二手房?jī)H網(wǎng)簽了2071套。

最關(guān)鍵的房?jī)r(jià)，深圳已經(jīng)回到了2018年的水平。

此外，廣州還有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力。

去年廣州的內(nèi)地GDP第四城席位被重慶取代。上半年廣州的GDP增速表現(xiàn)也不盡如人意。

上半年廣州GDP增速只有4.7%，在一線城市中墊底，也低于全國(guó)5.5%的平均增速。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局；南昌、拉薩尚未披露數(shù)據(jù)

上半年廣州的規(guī)模以上工業(yè)增加值下降了0.9%。

在工業(yè)受困的背景下，廣州年末想要重新反超重慶，困難越來(lái)越大。盡管重慶也在遭受產(chǎn)業(yè)下滑影響。

廣州想要回到GDP第四城的席位，需要樓市助攻，或者說(shuō)至少樓市不能拖后腿。

因此，相比于深圳，廣州更需要出臺(tái)措施來(lái)托底樓市。

在討論“認(rèn)房不認(rèn)貸”之前，廣州已經(jīng)在研究房票棚改措施。畢竟這也是中央要求的措施，之前中央要求在超大特大城市展開(kāi)城中村改造建設(shè)工作。

根據(jù)財(cái)新網(wǎng)披露，廣州市住建部門(mén)正在討論用“房票安置”替代過(guò)去的“回遷房安置”。

所謂房票棚改，就是給棚改戶發(fā)放購(gòu)房抵用券。這一招去年有鄭州等55個(gè)城市使用。

之前的棚改模式主要有兩種，一種是回遷房棚改。拆了棚改戶房子后，直接給你一套價(jià)值相當(dāng)?shù)姆孔印?/p>

另一種是貨幣棚改，拆了房子之后，直接給你錢(qián)。

貨幣棚改是過(guò)去今年最流行的方式，也是上一輪牛市期間三四線城市和不少二線城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲的底層邏輯。

但是這一招在這輪調(diào)整周期中基本失靈。在宏觀大環(huán)境不確定之下，很多棚改戶拿了錢(qián)，并沒(méi)有去購(gòu)房，而是存起來(lái)了。

于是，官方又啟動(dòng)了房票棚改法。拆了棚改戶的房子，直接給你購(gòu)房抵用券。而且，為了鼓勵(lì)購(gòu)房，擁有抵用券的家庭，可以享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠或者補(bǔ)貼。

總而言之，這筆錢(qián)只能流向樓市。

但是，受賣(mài)地收入下滑影響，再加上保教樓壓力，很多城市雖然提出了房票棚改，但沒(méi)錢(qián)執(zhí)行。

時(shí)代財(cái)經(jīng)披露，鄭州原本打算投放到房票棚改的資金，在樓市風(fēng)波當(dāng)中改成了保交樓資金，房票棚改也就此擱淺。

估計(jì)這份文件，廣州也應(yīng)該會(huì)在不久后官宣公布。

03

京滬也快了

廣州打響第一槍后，深圳立馬跟進(jìn)，北京、上海也快了。

8月初，在四個(gè)一線城市接連喊麥之后，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)就披露8月份北上廣深四大一線城市將要舉行碰頭會(huì)議，討論房地產(chǎn)政策。

廣州、深圳出招，表明會(huì)議可能已經(jīng)進(jìn)行了。而且廣深，應(yīng)該還留有后手。

本號(hào)在之前的文章中分析過(guò)，一線城市之所以喊麥一個(gè)月遲遲沒(méi)有動(dòng)作，只打雷不下雨，糾結(jié)點(diǎn)可能在于：

如果放松力度過(guò)大，市場(chǎng)仍沒(méi)有反應(yīng)，相當(dāng)于利好出盡，到時(shí)候該怎么收?qǐng)?。所以，還得研究一下善后政策。

以此來(lái)看，可能是分步進(jìn)行，逐漸放松，而不是一股腦兒全推出。

京滬出招，應(yīng)該也就這一兩天的事情，最遲下周。方式，也應(yīng)該是這種分步推進(jìn)。

先取消認(rèn)房認(rèn)貸，實(shí)在不行可能會(huì)放松限購(gòu)。

畢竟傳統(tǒng)的金九銀十序幕就要拉開(kāi)了。

但是，取消認(rèn)房認(rèn)貸，或者后續(xù)放松限購(gòu)，都改變不了當(dāng)下持續(xù)下行的局面。

去年以來(lái)絕大多數(shù)城市都取消了認(rèn)房認(rèn)貸，但沒(méi)能改變形勢(shì)。去年以來(lái)福州、沈陽(yáng)、廊坊、東莞、佛山放開(kāi)限購(gòu)，武漢、蘇州、南京、廈門(mén)、杭州等城市放松限購(gòu)，同樣沒(méi)能改變局面。

北上廣深也同樣改變不了。

因?yàn)椋?/p>

第一，這一輪樓市調(diào)整，是系統(tǒng)性的，并非單獨(dú)的市場(chǎng)問(wèn)題，還有行業(yè)問(wèn)題（房企債務(wù)鏈條），經(jīng)濟(jì)問(wèn)題（收入與就業(yè)）。

第二，目前樓市的主要癥結(jié)在于高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝，在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

第一個(gè)問(wèn)題，決定了本輪樓市調(diào)控周期不會(huì)短，有人預(yù)測(cè)可能會(huì)是5至10年。

第二個(gè)問(wèn)題，決定了除非降房?jī)r(jià)，導(dǎo)致樓市冷場(chǎng)的直接原因，不是什么限購(gòu)、限售以及認(rèn)房認(rèn)貸措施，而是口袋和預(yù)期。

這一次調(diào)整，實(shí)際上是購(gòu)房者不再愿意、也沒(méi)能力再為高房?jī)r(jià)去買(mǎi)單。除非你降到心理價(jià)位，否則別想我掏錢(qián)買(mǎi)房，這是現(xiàn)在大多數(shù)購(gòu)房者的心理。

你要是再上漲，那我就徹底躺平。

從心理學(xué)上來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)人覺(jué)得想要得到一樣?xùn)|西，通過(guò)自己的奮斗可以，那最能激發(fā)一個(gè)人的向上熱情。

如果一件東西輕而易舉就能獲得或者無(wú)論如何努力都獲得不了，前者會(huì)讓人喪失斗志，后者則會(huì)讓人徹底躺平。

而當(dāng)下的高房?jī)r(jià)與低收入之間的天塹鴻溝，產(chǎn)生的結(jié)果便是后者。

緩慢降低房?jī)r(jià)，才是最終的歸宿。

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