這不，網(wǎng)傳的消息和70城數(shù)據(jù)相繼釋放，也進(jìn)一步佐證了我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。

目前來(lái)看，一方面網(wǎng)傳消息我們經(jīng)過(guò)確認(rèn)是真實(shí)的，另一方面70城數(shù)據(jù)顯示，西安7月新房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，甚至領(lǐng)漲。

(相關(guān)資料圖)

這兩個(gè)信息需要我們關(guān)注。

全國(guó)景氣指數(shù)下降

西安擬出臺(tái)新政

在看這次西安政策之前，我們有必要先來(lái)看看現(xiàn)階段全國(guó)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)現(xiàn)狀。

今年1-7月，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積下降6.5%，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.7%。銷(xiāo)售面積下降但銷(xiāo)售額依然上漲，能發(fā)現(xiàn)面包和面粉的關(guān)系仍然保持。

7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為93.78。

作為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍和信心的指標(biāo)之一，國(guó)房景氣指數(shù)2022年1月首破100后，一直呈現(xiàn)著下跌趨勢(shì)，7月依舊出現(xiàn)下跌，并成為近一年多以來(lái)最低點(diǎn)。

從景氣指數(shù)來(lái)看，全國(guó)仍需要進(jìn)行市場(chǎng)利好刺激政策，保證市場(chǎng)預(yù)期的恢復(fù)和情緒修復(fù)。當(dāng)然從7月至今在國(guó)家層面的頻頻發(fā)聲后，各城市也開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)利好刺激政策。

我們也從相關(guān)渠道確認(rèn)，西安接下來(lái)計(jì)劃出臺(tái)政策刺激購(gòu)房消費(fèi)：限購(gòu)區(qū)域個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國(guó)政策下限保持一致，具體為:首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。（但由于目前官方?jīng)]有發(fā)文，后續(xù)官方政策出臺(tái)后，我們也會(huì)進(jìn)一步進(jìn)行解讀。）

當(dāng)然，從全國(guó)各城市市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，西安整體市場(chǎng)還是保持著健康平穩(wěn)態(tài)勢(shì)發(fā)展，這次擬出臺(tái)的政策主要還是以國(guó)家“大力支持剛性和改善性住房需求”的政策方向?yàn)橹鳌?/strong>

除此之外，大家可以保持關(guān)注，看看后續(xù)是否還有稅費(fèi)減免優(yōu)惠等更多組合拳利好政策釋放。

西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比領(lǐng)漲

但二手房依舊不樂(lè)觀

再看70城數(shù)據(jù)，整體來(lái)看全國(guó)各城市的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比穩(wěn)中略降。新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有20個(gè)，比上月減少11城。

回到西安的新房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雖然全國(guó)市場(chǎng)大環(huán)境出現(xiàn)下行趨勢(shì)，但西安新房市場(chǎng)依舊保持堅(jiān)挺，并且7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅全國(guó)第一。

就數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，從去年12月至今，西安新房?jī)r(jià)格的環(huán)比變化都呈現(xiàn)正向漲幅狀態(tài)，而7月的新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲，也一定程度上說(shuō)明了西安新房市場(chǎng)的整體向好。

當(dāng)然，總結(jié)原因不難發(fā)現(xiàn)，還是和現(xiàn)階段市場(chǎng)改善房源供應(yīng)增加有關(guān)。

首先，從7月意向登記數(shù)據(jù)來(lái)看，供應(yīng)房源多以均價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡以上的改善房源為主，尤其是高新區(qū)上線登記的房源數(shù)量，占到全市總登記量近一半。高新區(qū)的區(qū)域房均價(jià)再加上區(qū)域內(nèi)本就多是以改善房源為主，大面積+高總價(jià)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)方面，也構(gòu)成了7月新房?jī)r(jià)格的環(huán)比上漲。

其次，根據(jù)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變化情況來(lái)看，7月新房?jī)r(jià)格的漲幅還是以改善產(chǎn)品為主，建面144㎡以上的改善產(chǎn)品價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，是幾個(gè)面積段中漲幅量最大的，僅次于北京建面144㎡以上的環(huán)比上漲0.7%。

大面積改善型房源供應(yīng)的增多，再加上部分改善純新盤(pán)的價(jià)格影響，進(jìn)一步導(dǎo)致了西安7月新房的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅變化。

而西安的二手房市場(chǎng)，能發(fā)現(xiàn)本月二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅依舊呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比下降0.6%。

不過(guò)根據(jù)西安市住建局發(fā)布的7月二手房網(wǎng)簽情況來(lái)看，7月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積80.5萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)6.59%，住宅網(wǎng)簽備案面積70.08萬(wàn)㎡（7086套），環(huán)比增長(zhǎng)4.88%。

價(jià)格環(huán)比下降，網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比上漲，也說(shuō)明了二手市場(chǎng)供應(yīng)量增多，不少二手買(mǎi)家急需賣(mài)出。

當(dāng)然，對(duì)于二手房市場(chǎng)這樣的變化，也需要購(gòu)房者注意：

一方面，隨著未來(lái)政策對(duì)于改善型新房市場(chǎng)的刺激，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)或許會(huì)有部分改善購(gòu)房者拿出次新房源用于置換改善新房，因此可能會(huì)在短期內(nèi)因?yàn)檫@類(lèi)二手房入市量的增加，引起價(jià)格小幅度上漲，但也不排除部分改善購(gòu)房者為了急出而適當(dāng)降低價(jià)格，此時(shí)就有了撿漏機(jī)會(huì)。

另一方面，雖然現(xiàn)階段西安二手房市場(chǎng)的存量較多，但也有很多是長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)在市場(chǎng)上且年限久遠(yuǎn)的老二手房，面對(duì)次新盤(pán)的進(jìn)入，這些老二手房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)下降，此時(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，價(jià)格雖低但品質(zhì)依然需要重視，部分價(jià)“美”但物“不優(yōu)”的房源，盡可能避免。

最后，對(duì)于這樣的市場(chǎng)變化，想買(mǎi)二手房的朋友現(xiàn)在也不失為一個(gè)好機(jī)會(huì)，積極挑選筍盤(pán)、性價(jià)比房源，積極談價(jià)，總會(huì)有一定的收獲。

對(duì)于西安新房、二手房的變化

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