(資料圖)

文｜鄧浩志

7月份最新房價數(shù)據(jù)顯示，70個城市中，二手房房價環(huán)比下降的城市有63個，由此看出在購買需求不足，政策力度不大的背景下，房地產(chǎn)市場不斷下行。樓市是否已經(jīng)探底，接下來樓市市場會怎么走，很關(guān)鍵看政策的走向，特別是一線城市有沒有可能松綁，二線城市能夠全面松綁，如果政策繼續(xù)不變，或者只是微調(diào)，則樓市可能還會延續(xù)探底的行情，繼續(xù)下跌。

今年一季度樓市本來有一個比較明顯的復蘇勢頭，但進入二季度之后市場便再次下行。一是經(jīng)濟增速開始放緩，影響市場的消費信心，投資信心，購房意愿也跟隨下滑。二是樓市缺乏利好支持，期盼的樓市松綁政策遲遲沒有落地，或者松綁的力度太輕微。比如一線城市，在市場已經(jīng)非常低迷的時候，仍然堅持2021年樓市過熱時候的調(diào)控政策，大量購買力無法釋放，二線城市，多采取試探性的、輕微地松綁政策，例如放寬公積金的使用等，這些政策對扭轉(zhuǎn)市場下行趨勢作用不大。所以在購買需求不足，政策力度不大的背景下，市場一直不斷下行。樓市是不是已經(jīng)探底，房價能否止跌，還是要看接下來的樓市政策走向。

統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳，4個一線城市中，新房方面北京、上海房價微漲，深圳、廣州下降，二手房房價則集體下降，而且降幅不低，尤其廣州二手房同比下降3.2%。

實際上，目前北上廣深房價跌幅遠大于統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，尤其新房房價數(shù)據(jù)，過去一段時間，很多城市采取限價，限簽等政策，導致房價在上漲的時候，數(shù)據(jù)顯現(xiàn)不出來。而現(xiàn)在又出現(xiàn)了房價下跌的時候，數(shù)據(jù)也無法顯現(xiàn)。目前許多城市一手房價格數(shù)據(jù)已經(jīng)有失真的情況。總體上看，4大一線城市房價均出現(xiàn)下行。其中北京、上海整體均價同比去年，大概有5%左右的下調(diào)。而廣州深圳則有15%左右的整體下行。

另外，四大一線城市樓市也出現(xiàn)了明顯分化，一方面是核心城區(qū)、豪宅物業(yè)價格堅挺，甚至逆勢上漲。另一方面是外圍郊區(qū)，非住宅類物業(yè)（比如公寓）都出現(xiàn)了明顯的成交萎縮，價格下跌。核心城區(qū)高價物業(yè)市場堅挺，外圍降溫明顯，也導致成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。簡單概況就是貴的房子賣多了，便宜的房子買少了。成交結(jié)構(gòu)的變化，也在一定程度上影響一手房均價的準確性。目前看樓市數(shù)據(jù)，二手數(shù)據(jù)可能參考價值更大。

而從統(tǒng)計局公布的二手房房價指數(shù)數(shù)據(jù)來看，不管是環(huán)比還是同比，廣州、深圳的跌幅遠大于北京、上海，我認為主要是因為深圳的調(diào)控政策全國最嚴，甚至全球最嚴，市場需求無法釋放，所以下行壓力最大，而廣州一直是一線城市中樓市最弱的，甚至有一線城市二線房價的說法，廣州樓市整體供應(yīng)量明顯多于其他三個一線城市，甚至是三個一線城市的總和，供應(yīng)多，導致市場更傾向于買方市場。所以簡單的從目前的房價數(shù)據(jù)來看，北京、上海的房價較堅挺，深圳、廣州房價降幅較大。

從目前樓市低迷的狀況來看，支撐樓市的政策，特別是4個一線城市的樓市松綁政策，應(yīng)該會出臺。在經(jīng)歷了近1個月的醞釀，8月，一線城市或出臺救市新政的可能性很大。至于新政之后會對樓市產(chǎn)生什么樣的影響？目前還很難判斷。主要還是要看落地政策的力度。如果有重磅，或者中等力度的落地政策，則市場有望加快見底，并且走入復蘇行情。如果政策力度依然輕微，或者采取逐步試探的策略，則樓市會延遲筑底的時長。

（本文圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

關(guān)鍵詞：