2018年萬科內(nèi)部年會，其中一個十分顯眼的標(biāo)語“活下去”，這三個字一出社會上輿論嘩然！

當(dāng)時業(yè)內(nèi)許多相關(guān)人士看到這句標(biāo)語，相信很多人還是不以為然，覺得有些言過其實。

(資料圖)

房地產(chǎn)怎么萬科都活不下去了，那誰還能活下去？

結(jié)果還成了一個緊急公關(guān)事件進(jìn)行平息。

時至今日5年過去了，事實已經(jīng)得到驗證，萬科的一句“活下去”說的不單單是自己，更應(yīng)驗了眼下的整個房地產(chǎn)行業(yè)。

2023年已過去一半，6月30號在深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心率先召開了“2022年度股東大會”。

會議涉及內(nèi)容甚多，輝哥盡量做了精簡提取描述。

01

百感交集

從“活下去”到“節(jié)衣縮食”再到“黑鐵時代”，萬科的每一次對行業(yè)的總結(jié)，在當(dāng)時來看似乎都有著作秀嫌疑。

在談及未三年萬科的發(fā)展和目標(biāo)方面，萬科是否會成為為數(shù)不多穿越新一輪房地產(chǎn)周期的企業(yè)？

郁亮給出的回答是：過去三年對于房地產(chǎn)行業(yè)、對于萬科、對于我們每個人來說都可以說是百感交集，每個企業(yè)、每個人都不容易。

在舊的模式下，基本上靠拿地和融資。

但在新的發(fā)展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會出現(xiàn)買越多地錯誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式的轉(zhuǎn)換階段，盡管萬科比較早的意識到行業(yè)的高速增長不可持續(xù)，但是行動上依然沒有完全擺脫慣性。

我們花了比較多的精力去處理這樣的事情，到目前取得了一些進(jìn)展。

02

經(jīng)營問題

如今的房企開發(fā)商從先前的努力掙扎來到了躺平狀態(tài)，少數(shù)通過努力自救和新型業(yè)務(wù)的成功轉(zhuǎn)型獲得重生。

在談到萬科過去一年和2023年的經(jīng)營方面的問題時，萬科集團(tuán)總裁祝九勝給出回答：

1、基于行業(yè)的現(xiàn)狀和行業(yè)業(yè)績的滯后性，導(dǎo)致公司無論是銷售額還是毛利率都出現(xiàn)了下滑趨勢，這是壓力的第一方面；

2、第二2023年的市場有所恢復(fù)，特別是今年的3月份，信心有提振，但4、5、6月份的數(shù)據(jù)又出現(xiàn)一定的回落，往后來看，還有很多的不確定性，如何更好應(yīng)對未知？這是來自市場的壓力。

3、開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營性業(yè)務(wù)能力的提升，轉(zhuǎn)化為結(jié)算利潤，客觀上有一個時間的滯后。

今年第一季度公寓、物流、商業(yè)都是雙位數(shù)增長，公寓收入增長10.8%，物流增長了20 %，商業(yè)增長了10.4%。

但這些努力反映在業(yè)績上還需要時間，我們對經(jīng)營性資產(chǎn)是用成本法，一些價值當(dāng)年還是很難體現(xiàn)出來。

總結(jié)還是三句話：“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”。

03

融資舉措

以往我國房企開發(fā)商的融資渠道單一，如今多數(shù)開發(fā)商內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險高是導(dǎo)致融資困難的主要因素之一。

再融資是指上市公司通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在證券市場上進(jìn)行的直接融資，再融資對上市公司的發(fā)展起到了較大的推動作用。

近期招商蛇口、保利發(fā)展等房企的再融資項目都獲得了證監(jiān)會的批文。

談及萬科A股融資方案的進(jìn)展和為什么要向股東大會申請發(fā)行股份的一般性授權(quán)問題時。

萬科集團(tuán)董事會秘書朱旭給出的回答是：

我們向特定對象發(fā)行A股的事項還在進(jìn)程之中。

增發(fā)的方案需要深交所審核，并要獲得中國證監(jiān)會的同意才能實施。

在5月24日公司已經(jīng)收到了深交所關(guān)于我們增發(fā)方案的問詢，問詢函涉及的部分事項我們還在進(jìn)一步落實和完善，公司也申請了延期回復(fù)。

有關(guān)這次要向股東大會申請發(fā)行股份的一般性授權(quán)，每年我們會在股東大會上申請發(fā)行股份的一般性授權(quán)，這是一個常規(guī)的審議事項，這有助于增加公司未來融資的靈活性。

04

投資標(biāo)準(zhǔn)

高速發(fā)展時期，靠的是市場紅利，現(xiàn)如今已然是行不通了。

房企在投資端的分析與研判缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和風(fēng)險意識，追求規(guī)模的同時難以兼顧產(chǎn)品品質(zhì)和自身價值，以致抗風(fēng)險能力銳減。

萬科今年前5月拿地金額是453.8億元，拿地強度達(dá)到了27%，這兩項數(shù)據(jù)都比去年同期高一些，提及到萬科今年的拿地策略和優(yōu)勢表現(xiàn)在哪里？

萬科集團(tuán)首席運營官劉肖指出：

今年1-5月公司大概27%的投資強度，策略上今年內(nèi)部特別強調(diào)兩個詞，一個是特別好的項目，一個是精準(zhǔn)投資。

其中特別好的項目我們有著三個投資標(biāo)準(zhǔn)：

1、第一個標(biāo)準(zhǔn)是市場和客戶基數(shù)比較好；

2、第二個萬科也特別看重產(chǎn)品解決方案；

3、第三個標(biāo)準(zhǔn)是投資回報要好，過去一系列財務(wù)指標(biāo)中，今年特別強調(diào)股東自有現(xiàn)金的IRR回報水平，即考慮預(yù)售監(jiān)管、資金分配等各種情況下的股東回報水平。

從今年1-5月已經(jīng)披露的15個項目、453.8億的投資看，預(yù)計普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報水平。

有關(guān)精準(zhǔn)投資我們相信每個市場都有結(jié)構(gòu)性機會。

現(xiàn)在可能大家覺得一線或準(zhǔn)一線投資機會更多。

公司的投資會隨著研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、人口流入情況和經(jīng)濟的基本面等不斷完善，幫助我們發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機會，實現(xiàn)精準(zhǔn)投資。

事實上，今年上半年投資從業(yè)人員都提到搖號，萬科也是搖到了一些項目，有的城市也是屢搖不中，比如在北京我們參與了5個項目的搖號，也沒有搖中。

但不可否認(rèn)的是萬科具備多賽道的綜合競爭力、復(fù)雜產(chǎn)品的綜合產(chǎn)品力，一方面符合我們開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略，另一方面也能構(gòu)成我們未來投資競爭力的基礎(chǔ)。

看完萬科的股東大會，輝哥不得不說，行業(yè)風(fēng)向標(biāo)依舊還是那個風(fēng)向標(biāo)，自查與自信并存。

如今暴雷、退市房企接踵而至，如萬科這樣的企業(yè)是過往很多企業(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)，但很多已經(jīng)失去了再學(xué)習(xí)的機會，首先要確保“活著”是多么的重要。

05

格局大變

2023年已過一半，對于各家房企而言也到了中期交卷的時刻。

據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，國內(nèi)百強房企的銷售數(shù)據(jù)也已出爐。

但整體格局已發(fā)生較大變化。

通過上圖可以看出，昔日的眾多千億房企已經(jīng)不見蹤跡亦或是一沉到底。

眼下的百強格局大致有三類：

一是依舊為主力的頭部國央企中海、保利、招商；

二為像萬科、金地、綠城這類擁有著較高抗風(fēng)險綜合能力的混改房企；

三為龍湖這等民營陣營中的佼佼者。

不難看出有跌落者就會有上升者補位，如華發(fā)、建發(fā)、中交、中國中鐵、象嶼等國央企以及像建杭置業(yè)這類穩(wěn)健區(qū)域性房企，都在市場下行期，內(nèi)外兼修，脫穎而出。

總結(jié)

這幾年來，內(nèi)外人士對國內(nèi)房企未來發(fā)展都尤為關(guān)注，各類評判和預(yù)測層次不窮。

房地產(chǎn)行業(yè)的紅利時代已一去不復(fù)返，也有人講到地產(chǎn)已是夕陽行業(yè)，不同的角度和所站高度不同，自然會出現(xiàn)不同見解和看法。

對于未來樓市還是引用萬科郁亮曾說過的一句話：房地產(chǎn)這個十萬億的市場，依舊是常做常新、常做常有。

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