版權(quán) ｜ 克而瑞廈門(mén)

前言

(資料圖片僅供參考)

2023年，上半年在貸款利率調(diào)整、房票政策實(shí)施等多重利好刺激下，整體供求量都有所回升。改善客群需求較為穩(wěn)定，剛需客群短暫釋放后回歸謹(jǐn)慎，島內(nèi)外分化加速。國(guó)央企強(qiáng)勢(shì)不改，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合抓住市場(chǎng)機(jī)遇成績(jī)亮眼，而與此同時(shí)都面臨島外去庫(kù)存的壓力。

廈門(mén)榜單

榜單數(shù)據(jù)說(shuō)明

1.權(quán)益榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即：若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)；

2.操盤(pán)榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤(pán)為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開(kāi)發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤(pán)企業(yè)；

3.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目業(yè)績(jī)的累計(jì)值，不考慮權(quán)益和操盤(pán)，不包含代建；

4.單盤(pán)榜數(shù)據(jù)口徑：是以成交數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅。

5.企業(yè)范疇：廈門(mén)全市在售房源，剔除退房數(shù)據(jù)；

6.項(xiàng)目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)（商品住宅、商業(yè)、辦公、車(chē)位/車(chē)庫(kù)）；

7.數(shù)據(jù)來(lái)源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，不包含大定和認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)；

8.統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2023年1月1日-6月30日。

榜單解讀

01

上半年市場(chǎng)整體回升

同翔兩區(qū)剛需短暫釋放

2023年上半年，廈門(mén)商品房供應(yīng)165.58萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌4.17%，同比上漲29.7%；成交202.77萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲18.56%，同比上漲34.25%；成交均價(jià)29451元/㎡，環(huán)比上漲20.76%，同比上漲14.16%。

一季度廈門(mén)貸款利率下調(diào)至3.8%，二季度同安開(kāi)始正式施行“房票”政策都在一定程度上刺激了去年下半年積壓的剛性需求入場(chǎng)，帶動(dòng)了上半年成交量重新回升至200萬(wàn)㎡以上，不過(guò)從結(jié)果上看刺激效果較為有限，并沒(méi)有完全激活市場(chǎng)購(gòu)房信心，修復(fù)周期仍在進(jìn)行。

從商品住宅來(lái)看，上半年新增供應(yīng)108.55萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌1.73%，同比上漲53.75%；成交119.91萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲23.74%，同比上漲45.15%；成交均價(jià)42585元/㎡，環(huán)比下跌5.64%，同比上漲16.64%。

可以看出上半年主要是由于一季度利率下調(diào)帶動(dòng)了剛需集中釋放，疊加島內(nèi)多盤(pán)入市3月單月供求量均突破30萬(wàn)㎡，創(chuàng)2022年以來(lái)的高峰，隨后成交量維持在20萬(wàn)㎡以上，但6月份住宅市場(chǎng)供過(guò)于求再次突顯。

從區(qū)域上來(lái)看，市場(chǎng)成交主要為同安、翔安兩區(qū)在2月末至3月剛需發(fā)力，成交占比與去年下半年相比大幅度提升；同時(shí)島內(nèi)學(xué)仕里、天琴海在一季度輪番入市并加推，共同帶動(dòng)了3月供求量攀至高位。

不過(guò)二季度，島外成交占比則呈現(xiàn)分化，特別是翔安區(qū)成交動(dòng)力趨弱市場(chǎng)份額不斷壓縮，同安憑借房票政策激勵(lì)了部分拆遷客戶入市購(gòu)房。整體上半年同翔兩區(qū)剛需得到了一定釋放，但并不能根本上長(zhǎng)期維持市場(chǎng)擴(kuò)容，主要依靠的還是島內(nèi)的集中入市助力。

02

島內(nèi)釋放后進(jìn)入盤(pán)整

島外庫(kù)存持續(xù)增壓

截止6月底，廈門(mén)全市在售存量280.38萬(wàn)㎡，去化周期為16個(gè)月。分區(qū)域來(lái)看，島內(nèi)、集美均進(jìn)入持銷周期，去化周期短；海滄、翔安、同安區(qū)均面臨較大的存量壓力，海滄區(qū)雖然存量不大，但主要集中于東孚相對(duì)邊緣板塊，走量速度慢拉長(zhǎng)了去化周期；翔安區(qū)相對(duì)穩(wěn)定，去化周期維持在16個(gè)月左右；同安區(qū)則同時(shí)面臨著超百萬(wàn)方在售庫(kù)存的壓力，加上待入市貨量，區(qū)域內(nèi)的廣義存量達(dá)到210萬(wàn)㎡，去化周期接近50個(gè)月，是目前廈門(mén)存量最大，去化周期最長(zhǎng)的區(qū)域。

從開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，今年上半年整體去化率相較2022年有了顯著的提升，平均去化率達(dá)到60%。主要得益于島內(nèi)樓盤(pán)維持高位成交，天琴海、學(xué)仕里以及華潤(rùn)筼筜悅府、建發(fā)五緣灣海等開(kāi)盤(pán)反響強(qiáng)烈。其中天琴海三次開(kāi)盤(pán)加推均維持高水平去化、華潤(rùn)筼筜悅府入市即罄、五緣灣海亦接近完售，都足以說(shuō)明島內(nèi)樓盤(pán)在現(xiàn)階段仍受到市場(chǎng)青睞；與此同時(shí)多個(gè)盤(pán)都采用高差價(jià)、高性價(jià)比等價(jià)格策略降低上車(chē)門(mén)檻，進(jìn)一步吸收島外改善客戶入島置業(yè)化。

島外樓盤(pán)與去年相比去化率也有所上漲，但去化率主要維持在40~50%區(qū)間，去化速度相對(duì)緩慢，剛需客群對(duì)于入市置業(yè)的觀望態(tài)度仍然明顯，特別是5月以來(lái)，雖然疊加了五一黃金周、端午小長(zhǎng)假等傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，但去化率并沒(méi)有明顯上漲，而且新盤(pán)在價(jià)格上主打低總價(jià)，各盤(pán)對(duì)于客戶的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

03

入榜門(mén)檻大幅上漲

國(guó)央企全面制霸

從入榜門(mén)檻來(lái)看，各梯隊(duì)入榜門(mén)檻大幅上漲，其中全口徑金額TOP5同比增長(zhǎng)289%，權(quán)益金額TOP5同比增長(zhǎng)174%；而操盤(pán)金額TOP15門(mén)檻則出現(xiàn)了唯一的下滑，同比下降33%。

由此可見(jiàn)，今年上半年市場(chǎng)份額主要集中頭部房企，TOP5增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他，主要是通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，特別是島內(nèi)項(xiàng)目多家房企組合開(kāi)發(fā)已成常態(tài)。

另一方面，國(guó)央企表現(xiàn)得更為強(qiáng)勢(shì)，世茂、龍湖、正榮等民企均已下榜，取而代之的是象嶼、招商、中交等國(guó)央企。

從今年上半年的土拍情況也可以看出，目前廈門(mén)一二級(jí)市場(chǎng)的主體基本都為國(guó)央企，成功出讓的四幅宅地也均由國(guó)央企取得主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，可見(jiàn)未來(lái)廈門(mén)銷售榜將長(zhǎng)時(shí)間被國(guó)央企占據(jù)。

04

國(guó)貿(mào)奪得金額榜雙冠

建發(fā)穩(wěn)健延續(xù)操盤(pán)榜冠軍

上半年，雖然各房企加速了聯(lián)合開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，但對(duì)于項(xiàng)目主導(dǎo)也各有千秋，從而在上半年階段性的榜單上奪得了不錯(cuò)的成績(jī)和排名。

【國(guó)貿(mào)地產(chǎn)】

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上半年奪得權(quán)益金額榜、全口徑金額雙榜冠軍，憑借在島內(nèi)強(qiáng)勢(shì)布局，天琴海、學(xué)仕里雙盤(pán)入市熱銷加持，疊加上城、沁原以及海嶼原的發(fā)力，全口徑突破177.7億元。其中天琴海單盤(pán)商品住宅銷售面積8.86萬(wàn)㎡、成交金額62.48億元，奪得單盤(pán)金額榜及面積榜雙冠。近年來(lái)國(guó)貿(mào)不斷在產(chǎn)品上進(jìn)行升級(jí)，并在天琴海迭代作品中展現(xiàn)了突出的產(chǎn)品力，得到了市場(chǎng)強(qiáng)有力的支撐。

【建發(fā)房產(chǎn)】

建發(fā)依舊穩(wěn)扎穩(wěn)扎，發(fā)揮其優(yōu)秀的操盤(pán)能力主導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及銷售，其中五緣灣海入市即幾乎售罄，單盤(pán)商品住宅銷售金額29.45億元，位居項(xiàng)目排行金額榜季軍，另外在6月入市的中交建發(fā)海悅為低密度洋房產(chǎn)品，打造市場(chǎng)差異化取得了不錯(cuò)的開(kāi)盤(pán)成績(jī)，都足以說(shuō)明建發(fā)敏銳的市場(chǎng)洞察力和突出的操盤(pán)把控力。

【中海地產(chǎn)】

中海地產(chǎn)自2021年與國(guó)貿(mào)共同開(kāi)發(fā)上城以來(lái)，不斷擴(kuò)張島內(nèi)布局，先后又合作開(kāi)發(fā)了學(xué)仕里、天琴海，并在6月底搖號(hào)取得環(huán)島2023P08地塊，兩年時(shí)間連下四子，其中其主操的學(xué)仕里項(xiàng)目在上半年以商品住宅成交面積50.6萬(wàn)㎡，成交金額40.48億元奪得單盤(pán)排行亞軍。接下來(lái)中海重心依舊布局廈門(mén)島內(nèi)高端市場(chǎng)，帶來(lái)新的產(chǎn)品理念，貢獻(xiàn)驅(qū)前的精工品質(zhì)。

【聯(lián)發(fā)集團(tuán)】

聯(lián)發(fā)在今年上半年主要以合作開(kāi)發(fā)為主，分別與國(guó)貿(mào)、中海合作開(kāi)發(fā)天琴海、學(xué)仕里項(xiàng)目，與保利共同開(kāi)發(fā)臻樾；同時(shí)島外海滄臻華府、集美錦上、臻榮府等多盤(pán)在售，共同助力聯(lián)發(fā)上半年全口徑金額達(dá)138.02億元，榮膺全口徑金額榜季軍。

結(jié)語(yǔ)

上半年島內(nèi)放量撐市

下半年島外支撐力有限

上半年，廈門(mén)島內(nèi)項(xiàng)目的集中放量，較大程度支撐了供求量的上漲，但目前島內(nèi)大部分項(xiàng)目進(jìn)入消化期，可新增供應(yīng)量少，而已出讓的三幅用地并不能及時(shí)補(bǔ)充，那么在下半場(chǎng)島外市場(chǎng)則變得尤為關(guān)鍵。而從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)看，剛需客群的價(jià)格敏感度高，繼續(xù)維持謹(jǐn)慎的觀望情緒，島外剛需市場(chǎng)去庫(kù)存壓力的高壓狀態(tài)并沒(méi)有好轉(zhuǎn)，購(gòu)房信心的修復(fù)周期仍在拉長(zhǎng)，市場(chǎng)支撐力有限，企業(yè)若想突圍除了抓緊島內(nèi)改善客群，島外剛需也需要進(jìn)一步突破。

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