6月30日，一年中很普通的一天，但對(duì)于銀湖人民來(lái)說(shuō)，今天已經(jīng)等了近3年了！

【資料圖】

銀湖科技城

今天上午，杭州市本年度第六輪土地出讓開(kāi)拍，此次共12宗地塊出讓，總面積721畝。其中包括銀湖人們很期待的銀湖“大草坪”地塊——銀湖10號(hào)地塊。

杭州市本年度第六次土地出讓

今天上午9點(diǎn)45分，經(jīng)過(guò)1輪競(jìng)價(jià)，金帝房產(chǎn)最終以8.34億元的底價(jià)競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2023]85號(hào)（銀湖10號(hào)）地塊。

銀湖10號(hào)地塊為什么在板塊內(nèi)那么被關(guān)注？因?yàn)樗阢y湖科技城的位置絕對(duì)核心，地塊南臨彩虹快速路，北面是銀湖公園，地鐵6號(hào)線銀湖站上蓋，地塊占地面積7.47萬(wàn)㎡，是一宗帶有商業(yè)綜合體的商住混合地塊。

銀湖10號(hào)地塊

地塊住宅部分的精裝限價(jià)為2.13萬(wàn)元/㎡（含3000元/㎡裝標(biāo)），與板塊同步。?

早在2020年，富陽(yáng)區(qū)就在政府工作計(jì)劃中透露，將啟動(dòng)地鐵銀湖站的TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)，并已經(jīng)與中糧大悅城接洽落地事宜。

銀湖科技城街景

2021年5月，大草坪地塊開(kāi)始做地工作準(zhǔn)備出讓，地塊四周也立起了圍擋，并在規(guī)劃層面明確，地塊會(huì)配建一座體量不小于6萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心，還會(huì)有酒店、商業(yè)辦公樓、住宅等業(yè)態(tài)。

2021年5月 銀湖10號(hào)地塊圍擋準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)

不過(guò)后續(xù)地塊傳出考古勘探等消息，原定2021年出讓的計(jì)劃也暫緩。

在這段時(shí)間，杭州樓市的熱度逐漸減退，除了一些核心板塊外，一些外圍區(qū)域出現(xiàn)底價(jià)兜底甚至流搖的情況，非熱點(diǎn)板塊的新房銷售也逐現(xiàn)頹勢(shì)。??????????????

銀湖科技城

但與此同時(shí)，銀湖科技城的發(fā)展卻是如火如荼，西科創(chuàng)大走廊的“金南翼”和融杭橋頭堡的定位逐漸清晰，產(chǎn)業(yè)新城的目標(biāo)越來(lái)越明確。???????

不過(guò)，銀湖科技城當(dāng)下最大的配套短板，莫過(guò)于缺乏商業(yè)配套，特別是大型的商業(yè)綜合體。因此，銀湖板塊的居民都希望10號(hào)地塊盡早出讓，配套的商場(chǎng)盡早落地。?????????

同時(shí)，銀湖10號(hào)地塊的住宅部分，也是檢閱板塊新房在市場(chǎng)表現(xiàn)的一塊試金石。??????

今年，銀湖10號(hào)地塊再次進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，適當(dāng)降低了容積率，被外界認(rèn)為地塊距離出讓不遠(yuǎn)了。兩個(gè)月前，地塊正式掛牌出讓。???

根據(jù)地塊出讓要求，地塊需建設(shè)一座體量不低于6萬(wàn)㎡的商場(chǎng)（還有1㎡的地下空間），同時(shí)地塊還將建設(shè)體量不小于3.69萬(wàn)㎡的辦公樓和2.5萬(wàn)㎡以上的酒店等業(yè)態(tài)。

誰(shuí)會(huì)拿下銀湖10號(hào)地塊，成為了銀湖居民們始終在討論的話題。??

去年的富陽(yáng)區(qū)土地推介會(huì)上，銀湖10號(hào)地塊作為重點(diǎn)項(xiàng)目亮相，在新版規(guī)劃效果圖中，商場(chǎng)的設(shè)計(jì)語(yǔ)言、顏色，都神似大悅城旗下的春風(fēng)里商場(chǎng)。

“春風(fēng)里”版的銀湖10號(hào)地塊效果圖????

全知道從這家房企的商管團(tuán)隊(duì)了解到，2021年他們?cè)幸饽孟裸y湖10號(hào)地塊，當(dāng)時(shí)已在跟政府接洽，大致的方案也做好了，但隨后市場(chǎng)變化很大，在當(dāng)下的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)銀湖10號(hào)地塊這樣的商住混合地塊幾乎沒(méi)有利潤(rùn)，這次的土拍并沒(méi)有報(bào)名。

而近期另一家傳出有意參拍銀湖10號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)商則明確向全知道表示，公司接下去只會(huì)在主城區(qū)拿核心地塊。?????????????????

那么今天競(jìng)得銀湖10號(hào)的地塊的金帝，又是什么來(lái)頭？??

全知道了解到，底價(jià)拿下銀湖10號(hào)地塊的金帝，是一家從蕭山起步的杭系房企，開(kāi)發(fā)足跡集中在杭州蕭山、紹興一帶。像是聞堰的疊潮雅庭，就是金帝參與和濱江共同開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目的除了已經(jīng)售罄的洋房，還帶有一座商業(yè)綜合體。

疊潮雅庭的住宅已經(jīng)售罄，但商業(yè)部分進(jìn)展較慢

值得注意的是，金帝在浙江有多個(gè)商業(yè)綜合體合作開(kāi)發(fā)的案例，比如紹興金帝銀泰城、?紹興金帝龍湖天街、蕭山融泰城等。另外，金帝與銀泰系的商業(yè)也合作密切，合作的商業(yè)項(xiàng)目中，商業(yè)部分多為銀泰百貨或銀泰城。?????????

全知道認(rèn)為，未來(lái)銀湖10號(hào)地塊的商業(yè)部分，根據(jù)其體量和定位，很可能會(huì)規(guī)劃一座銀泰百貨，當(dāng)然，一座輕資產(chǎn)合作運(yùn)營(yíng)的天街也不是沒(méi)有可能。?????????????????????

上圖為紹興金帝銀泰城，下圖是蕭山融泰城

不過(guò)，商業(yè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)一樣，已經(jīng)不再盲目擴(kuò)張布點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的選址、經(jīng)營(yíng)和定位越來(lái)越謹(jǐn)慎。??????????????????????????

紹興金帝龍湖天街

就拿銀湖10號(hào)地塊來(lái)說(shuō)，雖然擁有快速路、地鐵等配套，但地理站位相對(duì)孤立，就拿高橋的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可以虹吸富陽(yáng)主城區(qū)的客流，之江的西投銀泰城，除了輻射板塊內(nèi)的30萬(wàn)人口，還可以輻射東洲、浦沿等板塊。

但銀湖10號(hào)地塊距離東側(cè)的之江、西側(cè)的富陽(yáng)主城區(qū)都有一定距離，但僅僅依靠銀湖科技城的常住人口就顯得捉襟見(jiàn)肘。

富陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

這樣的問(wèn)題，此前在之江的一些商業(yè)體就曾出現(xiàn)過(guò)：因?yàn)橹Ｗ∪丝诓贿^(guò)30萬(wàn)，很多商業(yè)的預(yù)測(cè)客流不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致很多業(yè)態(tài)、品牌無(wú)法入駐，商業(yè)的招商和規(guī)模不行，商業(yè)自然就沒(méi)有吸引力，形成惡性循環(huán)……????????????????????

因此，全知道認(rèn)為，金帝銀湖10號(hào)地塊是否能成功，商業(yè)的規(guī)劃、定位至關(guān)重要，而住宅部分的銷售進(jìn)度，也將直接影響到商業(yè)的順利開(kāi)發(fā)。?????????

關(guān)注長(zhǎng)三角地塊出讓的平臺(tái)“好地訊”也做出類似觀點(diǎn)。“好地訊”認(rèn)為：雖然銀湖目前的新房銷售壓力不小，但10號(hào)地塊位于地鐵口，自帶商業(yè)，相比區(qū)域內(nèi)其他高層項(xiàng)目壓力稍偏低，如果住宅部門全部（順利）銷售，基本可以覆蓋商業(yè)綜合體成本。????????

但“好地訊”還認(rèn)為，前期總投入需要超過(guò)25億的項(xiàng)目，還需面對(duì)住宅部分的行情不確定性，房企預(yù)計(jì)仍將謹(jǐn)慎參與。

而今年的土拍，全知道了解到，面對(duì)其他熱門板塊超過(guò)20家房企報(bào)名參拍，銀湖10號(hào)地塊僅有金帝一家報(bào)名。????????????

最后，全知道認(rèn)為，市場(chǎng)的冷淡是大環(huán)境，銀湖的小環(huán)境總體表現(xiàn)良好，近年來(lái)無(wú)論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是人口導(dǎo)入，都在為這個(gè)板塊不斷注入活力。????

希望銀湖的首座商業(yè)綜合體，能夠做出特色，做出優(yōu)勢(shì)，殺出一條血路來(lái)！?????????

??主筆：小全、小楠 | 主編：小全 |律師：鄭晶晶

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