文／成都商報-紅星新聞記者 陳齊美

【資料圖】

紀(jì)錄被刷新！

就在6月13日，一宗位于金牛區(qū)的小地塊被澳南拿下，該地塊占地僅5.6畝，容積率2.5，可開發(fā)體量僅約0.95萬方，創(chuàng)下了近幾年成都土拍中的“最小”地塊的記錄。這一地塊的最終成交樓面價為16100元/㎡，住宅清水限價30000元/㎡。

出讓地塊現(xiàn)狀

現(xiàn)場實探：

緊鄰石筍街小學(xué)，周邊全是老小區(qū)

在金牛區(qū)觀音閣前街和西屠場街交匯處，便是這塊“最迷你”地塊的坐標(biāo)。從現(xiàn)場來看，地塊被老小區(qū)包圍，而它的另一側(cè)，緊鄰石筍街小學(xué)（東區(qū)）。

地塊區(qū)位圖

地塊周邊被老舊院落包裹，居住氛圍與煙火氣濃郁，周邊1公里范圍內(nèi)匯聚有樹德中學(xué)（寧夏校區(qū)）、成都十八中和三醫(yī)院以及新城市廣場等，生活配套豐富。

地塊周邊現(xiàn)狀

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年以來成都一環(huán)內(nèi)僅供地5宗，包括鴻山·翡翠府、融信·世紀(jì)縵云、金地·39峯和寬窄慢里，且體量都比較迷你，地幅約8-23畝。

而當(dāng)把面積壓縮到5.6畝時，這個創(chuàng)下記錄的小地塊，能夠帶來什么樣的產(chǎn)品呢？

小地塊，是機(jī)會也是考驗

頗為出乎意料的是，據(jù)統(tǒng)計，在土拍當(dāng)日，這宗可開發(fā)體量不到1萬方的地塊，吸引了28家房企報名參與，當(dāng)?shù)貕K達(dá)到最高限價熔斷后，仍有7家房企參與抽簽。

這其實不難理解，對于許多房企而言，這一地塊占地不大，也就意味著占用的資金不高，算是一個比較低門檻布局的機(jī)會。

但考驗似乎更為嚴(yán)峻。

有房企客研人員表示：“地塊太小，是地塊價值和素質(zhì)上不去的主要原因。”在他看來，這一項目，后期面對的客群大概率還是針對的是周邊主要考慮以通勤和家庭關(guān)注為主的客戶，尤其是周邊的分巣的年輕人、以及醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位的工作人員。因而，對于開發(fā)企業(yè)而言，產(chǎn)品的精致化，其實是很重要的破題思路。

地塊清水房限價3萬元，如果加上精裝，頂格單價將達(dá)到3.3萬元/㎡。業(yè)內(nèi)人士指出“總價控制在350-400萬元，能夠基本滿足區(qū)域的改善需求?！?/p>

他提出了兩個關(guān)鍵點：1、室內(nèi)空間的功能性和得房率，2、公區(qū)的酒店化和架空層的主題空間布局。

同為小地塊的熙門悅著公區(qū)效果圖

這是目前多數(shù)房企提升產(chǎn)品力的著力點，但也是留給其競得者澳南的考驗——

公開信息顯示，這是一家發(fā)家于龍泉的企業(yè)，其在龍泉驛區(qū)開發(fā)了宅項目“新疆花園”、商業(yè)地產(chǎn)項目“陽光商業(yè)世界”、住宅項目“金巴黎”，在遂寧射洪開發(fā)大型購物中心“維卡國際城”、住宅小區(qū)“維卡國際公館”，在都江堰青城山打造“在云端國際度假酒店”，在新都區(qū)開發(fā)住宅項目“華業(yè)公園名著”等項目，不乏開發(fā)經(jīng)驗，但把命題放到成都市中心，單價站上3萬元/㎡，對澳南或許并非易事。

小地塊項目，你會買嗎？

小地塊項目也有不少優(yōu)勢。

除了房企拿地時的成本考量，對于購房者而言，許多小地塊項目還有一個共性：幾乎都在非常成熟的位置。

上述的金牛區(qū)5.6畝地塊便是如此。除了緊鄰石筍街小學(xué)東區(qū)，在地塊旁邊，遍布了豐富的居民住區(qū)，地塊距離八寶街、寬窄巷子也都不遠(yuǎn)，妥妥的市中心項目。

但許多購房者在買房時，卻并不見得滿意這一現(xiàn)狀。周邊環(huán)境較為破舊是一方面，另一方面，改善客群更加看重小區(qū)的整體園林環(huán)境。

這一點從許多小地塊項目的實際去化中都有證實：

去年4月，距離這一地塊不遠(yuǎn)的融信世紀(jì)縵云推出了106套房源，時間過了一年多，仍有房源在售。而作為在成都極為擅長打造小地塊項目的融信，其多次布局的項目，去化都不算快：金地融信·御琴峯一共273套房源，經(jīng)歷了接近2年的銷售；卓越融信·云門望古的120套房子，賣了半年多；融信公館的340套房源，則賣了10個月……

也有賣得快的項目——僅67套商品房的寬窄慢里，開盤價格達(dá)到了3.7萬，但憑借靠近泡桐樹小學(xué)（北區(qū)）的優(yōu)勢熔斷售罄。

寬窄慢里實景圖

可見，資源價值的不同，也讓這個項目的整體定位和去化速度有著極大區(qū)別。

問題來了，面對這樣一個袖珍盤，你會買嗎？

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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