今天下午，福州2023年首場(chǎng)土拍終于舉行，從上架地塊來(lái)看，并沒(méi)有太值得關(guān)注的。

(相關(guān)資料圖)

這次的土拍體量也是集中供地以后，最小的一次。

從最終的結(jié)果來(lái)說(shuō)，中規(guī)中矩，下面聊聊。

土拍匯總

供應(yīng)：這場(chǎng)土拍出讓10幅地塊，純商1幅、安商房1幅，公租房3幅、商服5幅，起拍總價(jià)16.8億，面積160畝。

結(jié)果：10幅地塊全部出讓，吸金18.3億，觸發(fā)限價(jià)3幅、底價(jià)成交6幅。

分析：在土拍前，在省內(nèi)的廈門莆田，也都舉行了土拍，從拿地情況來(lái)看，這些城市都拿出相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地塊，也都觸發(fā)限價(jià)搖號(hào)，整體氛圍不算太差。

這次土拍，福州的供應(yīng)，可以說(shuō)捉襟見(jiàn)肘。

大部分是回鍋肉地塊，五四北純商+祖廟安商，成了僅有可售商品房的地塊。

相比于去年兜底一整年，每場(chǎng)都存在流拍的低迷現(xiàn)狀，這一場(chǎng)土拍整體來(lái)說(shuō)，保留顏面的同時(shí)，也給市場(chǎng)減少了一絲寒氣。

用最簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)：花最少的錢，裝最大的X。

五四北爆火？

今天土拍分成了上下兩場(chǎng)，上半場(chǎng)只有一幅地塊，就是位于五四北戰(zhàn)坂的純商地塊，宗地2023-06號(hào)，面積38畝，起拍樓面價(jià)1.14W，指導(dǎo)價(jià)2.75W。

這幅地塊吸引了多家房企報(bào)名，最終結(jié)果，觸發(fā)限價(jià)后，競(jìng)首付比例達(dá)到100%，進(jìn)入搖號(hào)，參與搖號(hào)的房企75家。

最終，國(guó)貿(mào)拿下，成交樓面價(jià)1.31W。

分析：從土拍的走勢(shì)來(lái)看，建發(fā)、保利、國(guó)貿(mào)、招商、榕發(fā)，每次舉牌加價(jià)300W，舉了幾十輪觸發(fā)限價(jià)。

對(duì)比持續(xù)底價(jià)成交的土拍市場(chǎng)，這樣的場(chǎng)景不算多見(jiàn)，當(dāng)然也有案例。

去年第3場(chǎng)土拍，鼓勵(lì)福沁路的純商地塊，排場(chǎng)同樣如此，單獨(dú)出場(chǎng)，吸引40家搖號(hào)。

除此之外，有印象的還有東二環(huán)的建發(fā)朗云地塊，閩北CBD的國(guó)貿(mào)天琴灣。

當(dāng)然還有五四北自身秀山的兩幅純商，綠城海棠和建發(fā)璟園。

為了更好還原真正火熱地塊的情況，來(lái)看看相關(guān)截圖：

2020年土拍，五四北的低容積率純商，第一輪就被舉出限價(jià)，最終119家搖號(hào)，綠城搖中。

2022年土拍，鼓樓的純商地塊，第一輪就被舉出限價(jià)，最終40家搖號(hào)，保利搖中。

通過(guò)這樣的對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)這次五四北的戰(zhàn)坂，在舉牌階段的火熱程度，其實(shí)并不算炸裂。

對(duì)比一下五四北的土拍情況：

最容易對(duì)比就是周邊的幾個(gè)樓盤，秀山的兩幅，都觸發(fā)搖號(hào)，樓面價(jià)1.5-1.7W，特別是海棠映月，緊鄰地鐵口，低容積率定位，性價(jià)比可以說(shuō)遠(yuǎn)強(qiáng)于這次。

當(dāng)然如果對(duì)比以前，地塊隔壁的中庚、融信，樓面價(jià)都突破2W，北側(cè)的天空之城，也達(dá)到1.5W，可以說(shuō)6年過(guò)后，樓面價(jià)下滑7K-9K。

目前周邊的次新盤，最貴就中庚，有倒板贈(zèng)送的優(yōu)勢(shì)，二手售價(jià)也就2.6W左右。

對(duì)于地塊來(lái)說(shuō)，距離五四北1號(hào)線，直線距離1公里，規(guī)劃的3號(hào)線短期無(wú)法落地，配套加持度來(lái)說(shuō)一般。

只能說(shuō)，相比于低迷太久的土拍，一幅看上去普通的地塊，能帶起這樣的熱度，確實(shí)足夠吸睛。

從地塊分析，起拍價(jià)1.14W，限價(jià)1.31W，大家一致認(rèn)為有利潤(rùn)空間。

從去年的土拍來(lái)看，這幅地塊即便這樣的起拍價(jià)，對(duì)比部分兜底地塊來(lái)說(shuō)，性價(jià)比也只能算一般。

能夠觸發(fā)這樣的行情，大體可以有如下原因：

1、五四北庫(kù)存不大，目前周邊在售只有魯能三期，金地、綠城等都處于外圍。

對(duì)比南二環(huán)國(guó)企兜底的四大金剛，新區(qū)的地塊樓面價(jià)最低，1.35W，指導(dǎo)價(jià)2.9W，周邊地鐵商圈等也強(qiáng)于戰(zhàn)坂，奈何依然是兜底，只能說(shuō)去化周期是核心點(diǎn)。

2、地塊面積不大，相對(duì)壓力小，同時(shí)房企需要一定貨源，實(shí)在無(wú)貨可選。

從房企來(lái)看，常見(jiàn)的3家+招商，從這些房企的項(xiàng)目來(lái)看，大部分還有貨源，但是儲(chǔ)備不算太多，這些房企的周轉(zhuǎn)速度都偏快。

以榕發(fā)哥當(dāng)初的分享：福州某個(gè)項(xiàng)目為什么佛系賣房，因?yàn)橹挥羞@個(gè)盤了，賣完就要被裁員了。

除此之外，福州這次土拍只有這一幅純商，剩余的市中心安商，雖然也虧不了，但是高比例安商房，回款周期久，對(duì)房企的自身團(tuán)隊(duì)也無(wú)從發(fā)力。

綜上，最后國(guó)貿(mào)拿地，也代表房企殺入五四北，從地塊性質(zhì)來(lái)看，大概率就是一個(gè)普通剛需盤，操盤模式，預(yù)計(jì)就是以最快的速度開(kāi)發(fā)上市，以最快的效率去化，減少資金成本。

國(guó)企歇一歇？

這次土拍，除了兩幅住宅用地外，剩余三幅公租房，全部是國(guó)企拿下，其中兩幅觸發(fā)限價(jià)。

東區(qū)的公租房，甚至上演建總PK左海的戲碼。

不過(guò)即便如此，這兩幅公租房，也就花了1.33億，可以說(shuō)用最小的錢，裝了一次最大的X。

對(duì)比以往公租房的土拍情況來(lái)看，同樣的東區(qū)和五四北地塊，這次的成交樓面價(jià)有一定上漲，也算是變向可以市場(chǎng)傳遞利好消息。

從兜底情況來(lái)看，這次除了榕發(fā)兜底祖廟安商外，地鐵兜底南三環(huán)公租房，剩余都談不上意圖明顯的兜底。

即便全部計(jì)算在內(nèi)，7幅地塊，9.3億。

什么樣的概念？

這樣頻繁的兜底，近期國(guó)企的項(xiàng)目開(kāi)始上市，北園四大金剛，開(kāi)盤低迷的數(shù)據(jù)被市場(chǎng)刷爆，可以說(shuō)國(guó)企也顯得力不從心。

這也可以解釋，為什么南三環(huán)的巨型地塊，本次沒(méi)有上架，大概率是在房企的洽談里面，找不到買家，加上自身儲(chǔ)備過(guò)多，也實(shí)在無(wú)能為力。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于這次的土拍，可以說(shuō)對(duì)未來(lái)福州的供應(yīng)也算是有一定的指導(dǎo)意義。

頻繁兜底，上市乏力，這樣的表現(xiàn)，最終救不了市，反而拖垮市場(chǎng)。

這里面，深受其害的代表就是南二環(huán)。

房企拿地，去化周期，庫(kù)存供應(yīng)，依然是核心要素。

雖然搖號(hào)企業(yè)很多，但是真正參與的還是常見(jiàn)的那三家，福州依然沒(méi)有留住要逃離的房企。

土拍前的洽談，如何用最小的成本，造就一個(gè)相對(duì)利好的預(yù)期，這也是一種救市手段。

這樣乏力的吸金，如何維系福州后續(xù)的發(fā)展，依然令人頭疼。

相比于五四北的搖號(hào)，整個(gè)城南如今，地塊可能都無(wú)法上架的尷尬局面，才更值得思考。

福州樓市回暖的標(biāo)志之一：城南純商地塊，觸發(fā)限價(jià)！

但愿那一天，有機(jī)會(huì)見(jiàn)到，即便它是演得！

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