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樂居財經(jīng) 李禮5月19日，德邦證券發(fā)布2023年1-4月國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)追蹤。

23 年 1-4 月住宅銷售面積同比保持正增長，基本面持續(xù)復(fù)蘇。全國商品住宅銷售面積累計同比從 2023 年 1-2 月的快速修復(fù)到 3 月同比回正，4 月持續(xù)保持累計同比正增長，釋放積極信號。但從單月銷售面積數(shù)據(jù)來看，4 月單月銷售面積較 3 月單月環(huán)比下降，銷售市場經(jīng)歷了 2-3 月積壓需求的集中釋放之后，市場預(yù)計將逐步回歸理性。當(dāng)前市場環(huán)境下，購房者對房地產(chǎn)市場仍報有一定觀望情緒，1-2 月的快速修復(fù)或難復(fù)制，后續(xù)商品房銷售持續(xù)企穩(wěn)復(fù)蘇仍可期待。4 月單月商品住宅銷售面積 0.67 億平方米，累計同比增長 2.7%，環(huán)比下降 9.47%，商品住宅銷售額0.84 萬億，累計同比增長 11.8%。4 月末待售面積 3.14 億平方米，累計同比增長15.4%，累計同比增幅略有收窄。

新開工、施工面積累計同比降幅增大，竣工復(fù)蘇明顯，累計同比+19.2%。整體來看，1-4 月商品房銷售規(guī)模同比正增長，保交樓工作持續(xù)推進(jìn)，竣工面積持續(xù)改善。1-4 月全國住宅施工面積 54.30 億平方米，同比下滑 5.9%；4 月單月全國住宅新開工面積 0.52 億平方米，累計同比下滑 20.6%；全國住宅竣工面積 0.30 億平方米，累計同比上升 19.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇力度較弱，22 年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比自 4 月由正轉(zhuǎn)負(fù)后，降幅持續(xù)擴(kuò)大至 22 年底的 10%。4 月單月房地產(chǎn)開發(fā)累計投資完成額 0.95 萬億，累計同比下降 6.2%，累計同比降幅較上月有所擴(kuò)大。

融資端到位資金整體改善，定金及預(yù)收款、按揭貸款累計同比回正。融資端到位資金同比降幅收窄，1-4 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 4.52 萬億，同比下滑 6.4%，同比降幅較 1-3 月收窄；其中，國內(nèi)貸款 6144 億元，下降 10%；自籌資金 12965億元，下降 19.4%；定金及預(yù)收款 15925 億元，增長 4%；個人按揭貸款 8222 億元，增長 2.5%。

投資建議：1-4 月商品住宅銷售復(fù)蘇延續(xù)，但 4 月單月熱度不及 3 月，銷售復(fù)蘇力度有所轉(zhuǎn)弱，后期商品住宅銷售預(yù)計以穩(wěn)為主；融資端到位資金持續(xù)改善，個人按揭貸款和定金及預(yù)收款 4 月累計同比回正，但房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇程度有限，4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比降幅較 1-3 月略有擴(kuò)大，隨著高能級重點(diǎn)城市土拍逐步開啟，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望得到改善。建議關(guān)注：經(jīng)營邊際安全，布局核心城市群擁有優(yōu)質(zhì)土儲的企業(yè)，如越秀地產(chǎn)（0123.HK）、華發(fā)股份（600325.SH）、建發(fā)股份（600153.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預(yù)期；房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期；房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目不及預(yù)期風(fēng)險

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