縱觀房企最近幾年的數(shù)據(jù)，銷售費(fèi)用率是三費(fèi)中最難降低的。

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中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

在保現(xiàn)金流和保利潤的雙重壓力下，房企不得不精打細(xì)算，費(fèi)用支出和成本管控顯得尤為重要。

2022年對于上市房企而言是面臨困境和挑戰(zhàn)的一年，在市場下行疊加復(fù)雜的外部環(huán)境影響下，房企銷售和融資遇阻，雖然降本增效、向管理要效益早已成為行業(yè)共識，但在這種行情下，企業(yè)固定的三項(xiàng)費(fèi)用支出難以在短期內(nèi)改善，2022年上市房企整體三費(fèi)（銷售、管理、財(cái)務(wù)）費(fèi)用率有所回升。

從中國房地產(chǎn)報(bào)記者此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，2021年，TOP50上市房企三費(fèi)費(fèi)用率平均數(shù)約10%，而2022年這一數(shù)值已經(jīng)上升到12%以上。

不同企業(yè)之間的費(fèi)用管控能力也在分化。TOP50上市房企中，三費(fèi)費(fèi)用率最低的中海地產(chǎn)，整體費(fèi)用率僅有4.2%，而最高的華夏幸福，三費(fèi)費(fèi)用率已超55%。整體而言，頭部房企和央企國企的三費(fèi)費(fèi)用率相對較低，而民營房企，尤其是出險(xiǎn)企業(yè)，整體費(fèi)用率更高。

超六成企業(yè)三費(fèi)費(fèi)用率回升

2022年，TOP50房企中，31家房企三費(fèi)費(fèi)用率不降反升，僅有19家房企三費(fèi)費(fèi)用率相比2021年有所下降。

從不同三費(fèi)費(fèi)用率企業(yè)分布來看，三費(fèi)費(fèi)用率控制在5%以下的企業(yè)有5家，分別是中海地產(chǎn)、碧桂園、招商蛇口、中交地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)；在5%~10%的企業(yè)有17家；三費(fèi)費(fèi)用率在10%至20%之間的企業(yè)有24家；20%以上企業(yè)有4家。從分布來看，2022年房企三費(fèi)費(fèi)用率主要分布在10%至20%之間。

縱觀房企最近幾年的數(shù)據(jù)，銷售費(fèi)用率是三費(fèi)中最難降低的，尤其是在房企銷售遇冷的2021年和2022年，上市房企的銷售費(fèi)用支出仍然呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2022年銷售費(fèi)用率同比增長的有31家房企，下降的有19家房企。這也意味著，隨著行業(yè)發(fā)展，增量空間有限，企業(yè)競爭加劇，為了獲得銷售和回款，房企勢必會使出各種營銷手段，這也直接導(dǎo)致企業(yè)銷售成本增加。

2022年，TOP50房企中，銷售費(fèi)用率最高的是合景泰富集團(tuán)，銷售費(fèi)用率達(dá)到10.38%，而位居第二的融創(chuàng)中國，銷售費(fèi)用率為5.89%，金科股份銷售費(fèi)用率位居第三，為5.68%。銷售費(fèi)用率最低的三家房企分別為瑞安房地產(chǎn)、綠地控股和濱江集團(tuán)，均不到2%。

雖然2022年房企調(diào)整組織架構(gòu)的舉動較為頻繁，且以聚焦、精簡為主，目的就是提質(zhì)增效，但2022年TOP50房企管理費(fèi)用整體而言仍是在上漲。數(shù)據(jù)顯示，2022年管理費(fèi)用率同比增長的有29家房企，下降的有21家房企，前者占了多數(shù)。其中，2022年管理費(fèi)用率超過10%的有4家企業(yè)，分別是合景泰富集團(tuán)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團(tuán)以及佳兆業(yè)集團(tuán)。相反，中交地產(chǎn)、招商蛇口、中海地產(chǎn)等企業(yè)管理費(fèi)用率卻在2%以下。

值得注意的是，2022年，房企融資環(huán)境仍然不樂觀。雖然從下半年開始，“金融十六條”“三支箭”等政策逐步落地緩解了部分房企融資難的問題，但整體而言，多數(shù)房企依然面臨融資困境。這樣的行業(yè)形勢也在一定程度上推高了房企融資成本，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出增加。

2022年，TOP50房企中，財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比增長的有33家，下降的有16家企業(yè)，另有1家房企財(cái)務(wù)費(fèi)用率與去年持平。這其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用率超過10%的企業(yè)有華夏幸福、富力地產(chǎn)、新湖中寶和瑞安房地產(chǎn)，而龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份、萬科、中海地產(chǎn)等2022年財(cái)務(wù)費(fèi)用率還不到1%。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，目前，房企杠桿收縮依然是大趨勢，尤其是隨著供需兩端政策發(fā)力，房企融資情況有待好轉(zhuǎn)，隨著融資環(huán)境改善，房企融資成本有下降空間，財(cái)務(wù)費(fèi)用也可能進(jìn)一步降低。

中?！叭M(fèi)”管控力最強(qiáng)

總體而言，2022年，頭部房企在費(fèi)用管控上依然有明顯優(yōu)勢。

從所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，三費(fèi)費(fèi)用率低于10%的房企中多是銷售規(guī)模排名靠前的企業(yè)，例如中海地產(chǎn)、碧桂園、招商蛇口、萬科、保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，頭部房企在規(guī)模和資源上都有優(yōu)勢，具有一定的議價(jià)能力和成本管控能力；此外，頭部房企品牌力較強(qiáng)，市場認(rèn)可度高，在銷售和融資端更容易獲取關(guān)注，從而減少費(fèi)用開支。

其中，中海地產(chǎn)依然是費(fèi)用管控能力最強(qiáng)的房企，其2022年三費(fèi)費(fèi)用率僅有4.2%，雖然相比2021年費(fèi)用率有所增加，但仍然是TOP50房企中三費(fèi)費(fèi)用率最低的企業(yè)。

另外，部分區(qū)域深耕型房企在費(fèi)用管控上表現(xiàn)突出，例如濱江集團(tuán)，其2022年三費(fèi)費(fèi)用率為5.92%，這一數(shù)字比保利發(fā)展、華潤置地等大型房企還低。究其原因，濱江集團(tuán)堅(jiān)持區(qū)域深耕，管理半徑小，成本把控得較好，加上在深耕區(qū)域品牌影響力大，由此帶來品牌溢價(jià)，也使得其在費(fèi)用支出上更少。

從企業(yè)性質(zhì)來看，央企國企的三費(fèi)費(fèi)用率普遍低于民營房企。在三費(fèi)費(fèi)用率低于10%的22家企業(yè)中，具有央企、國企背景的企業(yè)有13家，占據(jù)大半。實(shí)際上，相比民營房企，央企、國企在成本管理上流程更為嚴(yán)格，尤其是在房地產(chǎn)市場下行的背景下，房企融資遇阻，而央企、國企在融資上更有優(yōu)勢，能夠減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，這在一定程度上能夠讓其整體費(fèi)用率降低。

2022年，出險(xiǎn)房企的三費(fèi)費(fèi)用率整體保持高位。例如華夏幸福、富力地產(chǎn)、合景泰富集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)2022年三費(fèi)費(fèi)用率均高于20%，而這幾家企業(yè)也存在不同程度的經(jīng)營或債務(wù)問題。其中，三費(fèi)費(fèi)用率最高的華夏幸福和次高的富力地產(chǎn)，二者均是管理費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率較高，從而導(dǎo)致整體費(fèi)用率偏高。

“財(cái)務(wù)費(fèi)用率偏高可能與其融資成本高相關(guān)，而管理費(fèi)用率較高則提示房企需要在管理層面進(jìn)行提質(zhì)增效，實(shí)際上，最近幾年，不少房企頻繁調(diào)整組織架構(gòu)，也都是為了提高管理效能，有的房企已經(jīng)做得比較好，但仍有一些房企還需要進(jìn)一步改革?！币晃籘OP50上市房企副總裁表示。

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