地產(chǎn)“黑鐵時(shí)代”，賺錢難是房企共同的困擾。

(資料圖)

數(shù)據(jù)顯示，去年有7成左右的房企“減收減利”，其中，約50%房企甚至出現(xiàn)凈利潤(rùn)虧損，有的虧損面高達(dá)百億。

比慘的時(shí)代，不虧損已經(jīng)跑贏了大半同行，賺錢的房企更是鳳毛麟角。

明源君對(duì)比了房企2022年財(cái)報(bào)，發(fā)現(xiàn)大部分房企確實(shí)挺拮據(jù)的。但即便如此，仍有少數(shù)優(yōu)等生保持著不錯(cuò)的成績(jī)，獲利能力和盈利質(zhì)量都保持在上乘水平。這些房企究竟有哪些過人之處？

高成本低利潤(rùn)

房企盈利能力整體滑坡

對(duì)房企來說，2022年是空前艱難的一年。

上市房企中，至今仍有一部分年報(bào)“難產(chǎn)“，而截至五月初，TOP50上市房企中，已發(fā)布財(cái)報(bào)的47家上市房企平均毛利率為12.95%，平均凈利率更是低至-10.51%。

房企的利潤(rùn)整體滑坡，主要受過高成本所影響。

由于預(yù)售制及開發(fā)周期的原因，房企當(dāng)年的利潤(rùn)表反映的是2、3年前的銷售情況。也就是說2022年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，大多是2019-2020年獲取的地塊。

這兩年恰好是房地產(chǎn)繁榮年份，地價(jià)因市場(chǎng)爆火而水漲船高。多數(shù)房企也仍處于戰(zhàn)略擴(kuò)張階段，沖規(guī)模是最大的訴求。房企在拿地上對(duì)利潤(rùn)率指標(biāo)的要求較為寬泛，為了達(dá)成規(guī)模目標(biāo)，很多地塊甚至都是虧本賺吆喝。

再加上居高不下的融資成本，以及逐年走高的建安成本，項(xiàng)目利潤(rùn)空間不可避免的遭受嚴(yán)重?cái)D壓。

另外，由于多地尤其一二線城市普遍限價(jià)，項(xiàng)目的溢價(jià)空間極其有限，這也進(jìn)一步削弱了地產(chǎn)項(xiàng)目的賺錢效應(yīng)。

保利發(fā)展就直言，去年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目平均土地及平均建安成本較2021年分別提升約30.4%、0.3%。

素有“利潤(rùn)王”之稱的中海地產(chǎn)，同樣遭遇利潤(rùn)下滑。2022年歸屬股東的核心凈利潤(rùn)較2021年同比下降了28%。

不過，即便如此，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)為代表的標(biāo)桿房企，其盈利能力在業(yè)內(nèi)依然遙遙領(lǐng)先的。得益于強(qiáng)大的成本管控能力及企業(yè)管理能力，這批企業(yè)在行業(yè)整體低迷的情況下表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性。

開源節(jié)流兩手抓

房企維持獲利能力的殺手锏

在大部分房企虧損的情況下，極少數(shù)的佼佼者依然取得了不錯(cuò)的成績(jī)。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上市房企中，有5家房企的利潤(rùn)（歸母凈利潤(rùn)）過百億，分別為華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、萬科集團(tuán)及保利發(fā)展。

這些房企在毛利率、凈利率同樣處于領(lǐng)先水平。其中，最值得關(guān)注的是凈利潤(rùn)率，這項(xiàng)指標(biāo)反映了房企的綜合管理能力，比如說投資精準(zhǔn)、成本管控、精益建造等。

去年，大部分房企在這方面表現(xiàn)都不如人意。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年典型上市房企中，有約90%出現(xiàn)凈利率和歸母凈利率下降。

絕大部分房企下滑的同時(shí)，不同房企凈利率水平的差距也進(jìn)一步拉大。

從房企披露的數(shù)據(jù)來看，去年房企的盈利水平可分為三檔：第一檔是虧損的，凈利潤(rùn)率為負(fù)；第二檔是薄利型的，凈利率為個(gè)位數(shù)；第三檔是盈利水平表現(xiàn)較為理想的，凈利率基本在10%左右。

得益于良好的成本及費(fèi)用控制能力、業(yè)務(wù)布局領(lǐng)先性等優(yōu)勢(shì)，少部分房企的獲利能力依然跑贏大部分同行。

部分房企的盈利數(shù)據(jù)

1、向管理要效益，嚴(yán)控三費(fèi)的支出

“向管理要效益”，是地產(chǎn)薄利時(shí)代幾乎所有房企的共識(shí)。不難發(fā)現(xiàn)，這兩年房企紛紛在內(nèi)部管理上發(fā)力，調(diào)整組織架構(gòu)，優(yōu)化人才隊(duì)伍，簡(jiǎn)化管理流程……諸如此類的動(dòng)作，無非是希望通過內(nèi)部變革推動(dòng)降本增效。 ?

從目前來看，頭部央國(guó)企在費(fèi)用管控上收效更為明顯。

以營(yíng)銷費(fèi)用為例，受樓市低迷影響，房企獲客難度大增，許多房源都在打折出售，營(yíng)銷費(fèi)率普遍面臨上升壓力。而部分國(guó)央企的營(yíng)銷費(fèi)率不增反降。

以保利發(fā)展為例，去年通過加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用管控，管理費(fèi)用支出47.44億、銷售費(fèi)用支出75.30億、財(cái)務(wù)費(fèi)用支出 36.86億，三費(fèi)費(fèi)率約為5.6%。管理費(fèi)用率同比下降0.22個(gè)百分點(diǎn)。

華潤(rùn)置地的三費(fèi)費(fèi)率同樣有所下降。去年華潤(rùn)置地銷售及市場(chǎng)推廣支出及行政支出58.9億元，占營(yíng)業(yè)額比重為2.8%，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；一般及行政支出53.86億元，占營(yíng)業(yè)額比重為2.6%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

這些數(shù)據(jù)，放在整個(gè)行業(yè)都是相當(dāng)不錯(cuò)的表現(xiàn)。

三費(fèi)數(shù)據(jù)，反映的是房企精益管理方面的實(shí)力，其背后，都是房企一整套的管理組合拳。

比如去年房企紛紛布局，投資更為集中，隨著管理半徑縮小，管理效率提升的同時(shí)，區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)資源共享，有利于營(yíng)銷費(fèi)用的降低。

例如區(qū)域深耕的房企，同區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推盤，甚至可以共用一個(gè)售樓處。銷售周期趨同的項(xiàng)目，可以多盤聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)一定位設(shè)計(jì)、統(tǒng)一宣傳推廣，不能放大中小體量項(xiàng)目的營(yíng)銷勢(shì)能，也能節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用。

區(qū)域深耕的典型代表濱江集團(tuán)，在行業(yè)賺錢效應(yīng)不斷削弱的情況下，依然保持著增收增利兩不誤。不僅營(yíng)業(yè)收入連續(xù)五年持續(xù)提升，盈利質(zhì)量也節(jié)節(jié)走高，凈資產(chǎn)收益率從2018年的8.3%提高至2022年的16.9%。

這與濱江極致的運(yùn)營(yíng)能力密不可分。

去年，得益于布局集中、供方穩(wěn)定、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等優(yōu)勢(shì)，濱江的人效一直領(lǐng)先于同行。2022年人均銷售額更是達(dá)到了 1.37億元。這一數(shù)據(jù)，將一眾同行拋在背后。

數(shù)字化工具的應(yīng)用，也為房企壓縮費(fèi)用提供了可能性。

以中海地產(chǎn)為例，去年中海的分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占年收入的比例為 3.6%，費(fèi)效比保持在行業(yè)低位。

中海歷來重視數(shù)字化建設(shè)，從中也獲益不少。在2022年財(cái)報(bào)中，中海表示，“隨著更多數(shù)字化平臺(tái)與工具應(yīng)用于管理， 本集團(tuán)的管控效率與數(shù)字化精準(zhǔn)管理水平將持續(xù)提升， 進(jìn)一步強(qiáng)化成本優(yōu)勢(shì)與綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

2、較低的融資成本，審慎的投資紀(jì)律

借錢貴、借錢難可以說是房企一直以來的困擾。

部分房企暴雷之后，政策上雖然持續(xù)發(fā)力，金融工具也陸續(xù)落地，但大部分房企的融資難題依然無解。資本市場(chǎng)向來只愛錦上添花，越是缺錢的房企借錢就越難，相反的，那些資質(zhì)較好的房企，更容易得到金融機(jī)構(gòu)的支持。

比如，2022年中海全年加權(quán)平均融資成本只有3.57%，融資成本繼續(xù)保持在行業(yè)最低區(qū)間。

這也是中海的一直以來的“殺手锏”之一。這家老牌央企，在融資渠道一直保有獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)。去年，中海在香港與12 家銀行簽署金額達(dá)到121.1億港幣的五年期銀團(tuán)貸款。

這也是去年內(nèi)房股金額最大的一筆銀行貸款。

另外，房企在投資上也更為謹(jǐn)慎，本著“寧可錯(cuò)過也不拿錯(cuò)”的態(tài)度，房企紛紛嚴(yán)格拿地紀(jì)律。

萬科去年就定下了嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，要求新投的地，平均凈利率大概能達(dá)到12%以上。同時(shí)集中在有人口流入，在萬科隊(duì)伍有能力打贏的區(qū)域投入資源。

龍湖為確保周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率，保證盤面安全性，去年新增土地主要集中在一二線高能級(jí)城市，并且新獲取的60%以上地塊都為零溢價(jià)獲取。

今年，龍湖嚴(yán)格執(zhí)行“拿地毛利率高于20%，歸屬股東的凈利率不低于12%”的拿地紀(jì)律。

3、多元業(yè)務(wù)漸成氣候，助力房企提高獲利能力

過去，住宅開發(fā)被視為房企核心業(yè)務(wù)，而經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)（如酒店、寫字樓、長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)管理等）通常被認(rèn)為是“錦上添花”的存在。

這一觀點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)徹底被顛覆了。

從近年來房企的業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，住宅開發(fā)的利潤(rùn)不斷走低，而多元化業(yè)務(wù)一旦熬過“交學(xué)費(fèi)”階段，步入獲利期后盈利質(zhì)量明顯優(yōu)于住宅業(yè)務(wù)。

以龍湖為例，去年龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入236億元，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比為27%，成為集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)源。

其中，兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道（商場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓）依靠投資性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)租金收入，實(shí)現(xiàn)75%的平均毛利率。

這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于開發(fā)航道。

華潤(rùn)置地2022年綜合毛利率26.2%，其中，開發(fā)物業(yè)毛利率23.0%。投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）的毛利率則高達(dá)65.6%。

投資物業(yè)對(duì)提升盈利質(zhì)量的重要性不言而喻。

這些在多元業(yè)務(wù)上布局較早的房企，已經(jīng)開始享受經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)帶來的紅利。

這也不怪乎，房企對(duì)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的重視程度越來越高。

比如中海的商業(yè)項(xiàng)目去年收入52.6億元，同比增長(zhǎng)1.8%。在年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海管理層定下了一個(gè)小目標(biāo)：2023年商業(yè)收入增長(zhǎng)30%。并表示，近三年，中海的商業(yè)項(xiàng)目大規(guī)模入市，未來幾年商業(yè)收入增長(zhǎng)非?？?。為了支撐目標(biāo)達(dá)成，相應(yīng)資源配置也會(huì)跟上。

從多元業(yè)務(wù)中嘗到甜頭的龍湖集團(tuán)，更是直接提出，未來5年以內(nèi)，龍湖集團(tuán)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比將在50%以上！

可以預(yù)見，影響房企獲利能力的因素正在發(fā)生 變化。未來，會(huì)做住宅開發(fā)的房企不一定最強(qiáng)的，擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的房企極有可能晉升為最牛千里馬。

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