刷群聊看到群友分享上海西舊改的國(guó)貿(mào)天琴樾戶型資料，正好可以水一篇，聊聊這個(gè)高容積率的第四代住宅。

樓盤情況

【資料圖】

國(guó)貿(mào)天琴樾：備案名（天琴和苑），地處：上海西舊改地塊，建發(fā)璞云背后。

項(xiàng)目占地45.05畝，規(guī)劃9棟25F-32F的高層住宅，定位2T2板樓，全部都有架空，套數(shù)合計(jì)526套。

戶型面積：143、159、168、187、206㎡，定位純商第四代住宅。

土拍情況

2022年12月10日，廈門國(guó)貿(mào)以底價(jià)25.81億拿下宗地2022-51號(hào)上海西新村出讓地塊二，面積45.05畝，容積率3.2，限高100米。

項(xiàng)目住宅建筑單套建筑面積（含公攤）≥144㎡的住宅為立體生態(tài)住宅，樓面價(jià)26854元/㎡，銷售指導(dǎo)均價(jià)：45000元/㎡。

分析：去年底廈門國(guó)貿(mào)底價(jià)拿下了上海西的舊改純商地塊，當(dāng)天還有建發(fā)、榕發(fā)分別底價(jià)拿下另外兩幅地塊。

從抗性來(lái)說(shuō)，榕發(fā)地塊100%安商房，只有建發(fā)的純商第四代住宅建發(fā)璞云，跟項(xiàng)目是完全的競(jìng)品。

從地塊屬性來(lái)看，國(guó)貿(mào)這幅面積更大，容積率更高，除此之外，地塊南側(cè)是建發(fā)地塊，南向沒(méi)有采光保障。

從整體來(lái)說(shuō)，這幅地塊的指標(biāo)壓力都高于建發(fā)。

從樓面價(jià)和指導(dǎo)價(jià)來(lái)看，兩幅地塊沒(méi)有太大差異，樓面價(jià)2.68W，指導(dǎo)價(jià)4.5W，差價(jià)1.8W，空間較大。

對(duì)于國(guó)貿(mào)而言，去年上市的天琴灣5.5W均價(jià)做到熱銷。

房企在福州除了天琴灣這個(gè)第四代住宅外，還聯(lián)合開(kāi)發(fā)東區(qū)的天琴湖，如今在上海西來(lái)一座天琴樾。

國(guó)貿(mào)成了目前福州第四代住宅，開(kāi)發(fā)最多的一家房企。

不過(guò)國(guó)貿(mào)在福州長(zhǎng)期深耕閩侯，主打剛需盤，靠著天琴灣熱銷后，房企的品質(zhì)是否就得到了市場(chǎng)認(rèn)可，依然存疑。

近期交房的國(guó)貿(mào)學(xué)原一期，雖然沒(méi)有負(fù)面，但是從外立面來(lái)看，連廊樓棟除了沿街外，都是鐵欄桿，部分樓棟南面的陽(yáng)臺(tái)采取封墻做封包，窗墻比較低。

可以說(shuō)實(shí)際的外立面交付，差強(qiáng)人意。

戶型情況

項(xiàng)目雖然面積段很多，加上還是第四代住宅，不過(guò)從布局來(lái)說(shuō)，其實(shí)也就兩種，一種是主流布局，一種是觀景布局。

143平米：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2，獨(dú)立電梯廳，四開(kāi)間朝南，基本就是天琴湖的翻版，戶型硬傷在于承重墻較多，布局難以調(diào)整，入戶貫穿整個(gè)走廊對(duì)著主臥，敏感人士需要注意，由于是高層住宅，公攤不低，四房設(shè)計(jì)，除了主臥，空間都相對(duì)一般。

160平米：布局同上，差別在于主臥有了獨(dú)立衣帽間，主衛(wèi)空間更大。

165平米：布局同上，差別在于南向次臥多了一個(gè)衛(wèi)生間，廚房空間有所加大。

185平米：布局同上，差別在于南向次臥空間變大。

對(duì)于第四代住宅，項(xiàng)目在庭院和空中花園上，依然延續(xù)了天琴湖的設(shè)計(jì)，主要問(wèn)題就是樓上樓下存在遮擋，整體的贈(zèng)送空間沒(méi)有完全貫穿。

電梯做了調(diào)整，相比天琴湖變成了軟隔離的獨(dú)立電梯廳，不過(guò)32層的住宅，做一梯一戶，有利有弊。

187平米：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，2T2，獨(dú)立電梯廳，位于東端頭，客廳依靠東側(cè)做采光，其中一個(gè)衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，雖然面積夠大，但是從布局來(lái)看，除了主臥外，剩余兩房空間都不大，還有一房是開(kāi)放式書(shū)房，如果把餐廳做成房間，最終就是客餐廳空間較大，但是四房里面兩房都很小，只能說(shuō)這布局有點(diǎn)奇怪。

206平米：布局同上，差異在于次臥的衛(wèi)生間，被設(shè)計(jì)到了北側(cè)，其他問(wèn)題基本一樣。

從樓棟布局來(lái)說(shuō)，206平米位于#9、#10，位于項(xiàng)目東側(cè)，配合這個(gè)東端的側(cè)邊采光，視野效果算是較優(yōu)，也算是整個(gè)項(xiàng)目，樓王產(chǎn)品。

對(duì)于項(xiàng)目的戶型布局，對(duì)于第四代住宅的空中花園以及庭院設(shè)計(jì)，依然延續(xù)了天琴湖的設(shè)計(jì)，并沒(méi)有太多亮眼之處，樓上樓下的采光遮擋，隱私問(wèn)題等，都依然存在。

最簡(jiǎn)單的對(duì)比，南面的競(jìng)品，建發(fā)璞云，在面積更小的情況下，布局基本類似，配合更巧妙的空中庭院串聯(lián)設(shè)計(jì)，可以說(shuō)在產(chǎn)品最基礎(chǔ)的比拼上，國(guó)貿(mào)并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)，距離萬(wàn)寶蘇商圈700米，距離地鐵2號(hào)線700米，配套加持度較高，周邊劃片鳳樂(lè)小學(xué)，對(duì)口三十六中，教育資源一般。

由于是巨型舊改，定位鋼鐵森林的布局，配合周邊的萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海新苑，未來(lái)這里整體的居住密度偏高，人流也相對(duì)密集復(fù)雜。

項(xiàng)目由于南側(cè)是建發(fā)璞云，左側(cè)是榕發(fā)望熙雅筑，右側(cè)是萬(wàn)科廣場(chǎng)，可以說(shuō)整個(gè)空間感是偏差的。

采光情況

對(duì)于項(xiàng)目而言，不利因素跟璞云基本類似，32層高層住宅做2T2設(shè)計(jì)，公攤偏高，獨(dú)立電梯設(shè)計(jì)，高層住宅的出行同樣存在一定不確定性。

除此之外就是高容積率設(shè)計(jì)的采光問(wèn)題。

項(xiàng)目雖然社區(qū)中央宣稱樓間距高達(dá)90米，不過(guò)從樓棟布局來(lái)看，雖然是圍合布局，不過(guò)社區(qū)中央的兩棟樓王，實(shí)際都存在被左右兩側(cè)樓棟遮擋的問(wèn)題。

所謂的南向樓間距，并不能保障采光問(wèn)題，當(dāng)然樓王兩側(cè)兩棟同樣存在被遮擋的問(wèn)題，按距離計(jì)算，兩側(cè)的樓間距在40米左右，對(duì)比100米的住宅，也只能算一般。

網(wǎng)友在采光模擬網(wǎng)站，大概模擬了整個(gè)上海西從采光，當(dāng)然僅僅是做參考，可以看看。

從模擬的采光來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目除了高樓層，都存在采光問(wèn)題，最好的采光樓棟是位于西南側(cè)的1號(hào)樓，由于南向的建發(fā)璞云8號(hào)樓只有15層，一定程度幫了個(gè)忙。

從選擇來(lái)說(shuō)，東側(cè)的三棟東端頭，配合景觀的布局設(shè)計(jì)，以及白馬河的隔斷，算是視野較好的樓棟。

對(duì)于剩余的樓棟，都難免視野是鋼鐵森林。

位于西側(cè)的樓棟，看到就是隔壁的榕發(fā)的高層安置房，南側(cè)看的是建發(fā)璞云的高層住宅，社區(qū)樓王看的是項(xiàng)目自身的高層住宅。

可以說(shuō)樓棟雖然不少，可選的也不多。

價(jià)格情況

對(duì)于項(xiàng)目而言，還未上市，按指導(dǎo)價(jià)4.5W，配合精裝，預(yù)計(jì)在4.5-5W之間，對(duì)比看看：

分析：對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格而言，周邊就不多做分析了，之前璞云分析過(guò)，大體就是從土拍情況和成交價(jià)格來(lái)看，上海西的地塊是最低的，所以按兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目精裝4.5-4.7W。

當(dāng)然從預(yù)售情況來(lái)看，基本是建發(fā)先上，國(guó)貿(mào)后上。

屆時(shí)的參考就是建發(fā)的價(jià)格了，目前網(wǎng)絡(luò)熱度很高，不少主播宣稱建發(fā)4.5W日光，5W以上大概率。

至于最終情況就不做猜測(cè)了，按市場(chǎng)反饋即可。

從兩個(gè)項(xiàng)目的戶型面積，布局設(shè)計(jì)，房企出圈度，對(duì)比來(lái)說(shuō)，很明顯建發(fā)優(yōu)勢(shì)高于國(guó)貿(mào)。

比如同樣的東端看景布局，建發(fā)面積是174-180，而國(guó)貿(mào)是187-206。

如果同樣的單價(jià)，國(guó)貿(mào)總價(jià)要貴60-120萬(wàn)。

可以說(shuō)整體來(lái)看，國(guó)貿(mào)并沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。

即便建發(fā)先上，做到熱銷，后面開(kāi)盤的國(guó)貿(mào)，沒(méi)有競(jìng)品，但是建發(fā)434套的房源，也消耗了如此多的地緣客，屆時(shí)國(guó)貿(mào)還能有多少客源？

只能說(shuō)，一個(gè)先上一個(gè)后上，可能并沒(méi)有想象的簡(jiǎn)單。

盤點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)，優(yōu)勢(shì)在于周邊配套加持度較高，第四代住宅有一定特色，劣勢(shì)在于高容積率定位，周邊鋼鐵森林布局，大部分房源采光需要注意，戶型設(shè)計(jì)不算出彩，周邊有競(jìng)品存在。

對(duì)于有意向的購(gòu)房者，無(wú)非是對(duì)比建發(fā)的定價(jià)情況，再做考慮。

題外話

去年土拍，主基調(diào)：本土國(guó)企兜底，廈門國(guó)企拿下核心地塊。

如今的樓市，福州國(guó)企，在南二環(huán)推出“四大金剛”，要來(lái)一場(chǎng)剛需產(chǎn)品的比拼。

廈門國(guó)企，在上海西推出“哼哈二將”，要來(lái)一場(chǎng)改善產(chǎn)品的比拼。

最終，誰(shuí)能比拼的力度會(huì)如何，值得期待。

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