近兩年，城投拿地長期吸引著大家的目光——剛開始看到城投下場拿地，覺得新鮮；后面看到城投拿地的占比越來越大，開始驚訝；再后來，對城投拿地習以為常。

不過，最近的一個數(shù)據(jù)，引起了小明的注意。廣發(fā)證券指出，今年3月城投拿地金額674億元，占比29%，較2月的46%下滑17個百分點。參考歷史數(shù)據(jù)，2023年3月城投拿地占比已下滑到2021年三季度的水平……

再看今年以來的走勢，占比的下行速度，不可謂不快。這到底是什么情況？

(相關資料圖)

從2021年下半年開始，全國各地的城投平臺陸續(xù)當起了土拍市場的主力軍?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2022年前三輪集中供地中，城投公司的拿地占比從37%漲到了55%。

此外，城投還要為出險項目進行兜底。

怎么突然之間，就不怎么拿地了呢？！

城投拿地占比減少，有沒有可能是民營房企陸續(xù)開始拿地的原因？如果是那樣的話，說明市場回暖正進一步得到確認。

畢竟，今年2月份，部分城市的回暖跡象還是比較明顯的。最近，一些城市又出現(xiàn)了熱火朝天的土拍場景。并且，從一線城市向二線城市蔓延，讓地產(chǎn)人倍感振奮……

然而，放眼全局似乎又沒有那么樂觀。

4月18日，財政部召開2023年一季度財政收支情況新聞發(fā)布會，介紹了一季度財政收支情況。

數(shù)據(jù)顯示：一季度，全國政府性基金預算收入10825億元，同比下降21.8%。

分中央和地方來看——中央政府性基金預算收入905億元，同比增長6.1%；地方政府性基金預算本級收入9920億元，同比下降23.6%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入8728億元，同比下降27%。

這就說明，城投拿地占比下滑的原因，并不是因為民營房企和以地產(chǎn)開發(fā)為主的國央企拿地意愿拿地數(shù)量大幅上升……

最直接的佐證是，城投拿地金額縮水。

城投公司依然大量占據(jù)拿地排行榜前排的位置?？雌饋?，似乎與前面的數(shù)據(jù)矛盾，其實不然。

根據(jù)中指院公布的2023年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積數(shù)據(jù)，可以十分清晰地看到，在2023年一季度全國拿地面積前10名中，有6家是城投性質(zhì)的企業(yè)；在拿地面積前20名中，城投性質(zhì)的企業(yè)有13家，是絕對的主力。

▲來源：中指院

然而，它們拿地的金額卻普遍較小。因為這些城投本身以及拿的地塊，普遍位于三四線城市。

由于地價便宜，即便不多的拿地金額，也能拿下大量的地。

城投拿地為什么少了？簡單地說，就是沒那么多錢了。拆解來看，有幾個原因：一是融資變難了，二是自身造血能力沒跟上。

近兩年來，防范系統(tǒng)性金融風險，是重政策發(fā)力的重要方向之一，為此，城投發(fā)債政策總體偏緊。

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年我國城投債發(fā)行規(guī)模為48453.97億元，同比下滑15.46%，這是自2017年以來融資規(guī)模首次同比縮減。尤其是低等級和低行政級別城投平臺，更是難獲增量融資。

但最主要的原因，還是原來拿的地，大部分沒有開發(fā)，沒有產(chǎn)生足夠的資金回籠——

小明在之前的文章里介紹過，其實不少城投公司也有拿地的內(nèi)生動力。因為，除了土地財政的指標，他們也要為自己的“榮譽”而戰(zhàn)，也想做大做強，否則就有可能被做到這一點的城投合并。

“誰也不想只通過出租閑置的樓宇、廠房發(fā)工資”，某城投公司的員工這么告訴小明。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021-2022年集中供地項目整體開工率為33%，而城投類公司拿地開工率只有16%。

確實有一些城投公司，已經(jīng)在地產(chǎn)開發(fā)領域做得風生水起了，比如廣州城投、成都交投、成都城投、寧波軌道、成都興城、杭州城建等，2022年前三季度南京安居、武漢城建、成都興城、深鐵集團、無錫新城集團等城投銷售金額排名已進入所在城市前三。

大家房產(chǎn)更是發(fā)展迅猛，除了深耕杭州外，還進駐了南京、麗水、臺州、金華、溫州、紹興、湖州、上海等長三角多個重點城市。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，其在2021年實現(xiàn)銷售金額510.4億元，同比增長17.4%，全國排名第65位，遠高于行業(yè)平均水平。

這些城投，有一個共同的特點：它們都位于能級比較高的城市。這些地方，市場需求相對旺盛。再加上一二線城市的部分城投平臺，市場化轉(zhuǎn)型比較早，各方面的能力也更強。所以，它們所拿地塊的開工率普遍較高，銷售也有保障，自身造血能力很優(yōu)秀。

但是，很多三四五線城市的城投，就沒有那么好的先天條件了。干起來，十分艱難。

當然，也有不少城市，沒一線城市那么好，但也沒很多三四五線城市那么差 。 如果干得好，也有希望實現(xiàn)自我正向循環(huán)。 這就非常考驗城投公司的能力了。

一中部省份城投公司的員工告訴小明，近兩年，公司拿了不少地，剛開始以為做地產(chǎn)開發(fā)就那么回事，真干起來才發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目開發(fā)并沒有想象中容易。

因此，城投與民企合作開發(fā)越發(fā)盛行。去年底聯(lián)合拿地開發(fā)的趨勢十分明顯，比如去年蘇州第五輪集中出讓了10宗地，一半宗地被“城投+民企”聯(lián)合體拿下。

類似的例子還有不少。這當然是好事，既提高了城投的拿地開工率，還能在合作過程中吸收專業(yè)房企的經(jīng)驗，又增大了民企參與土拍的意愿。遺憾之處在于，它們也多半發(fā)生在能級比較高的城市里面……

對大部分城投公司——特別是區(qū)縣城投公司來說，還是要盡快把自己的能力提升起來。因為城投轉(zhuǎn)型已經(jīng)是必答題，而在眾多的轉(zhuǎn)型方向中，轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是最重要的方向之一。

當然，絕大多數(shù)城投，業(yè)務板塊非常多，地產(chǎn)開發(fā)只是其中之一，如何發(fā)揮出協(xié)同效應很關鍵。對此，我們在此前的文章中有專門論述，這里不再贅述。

最后用一位城投老總的話做結(jié)尾：

城投拿了很多地，如果能夠開工、銷售，實現(xiàn)資金回籠，就是城投轉(zhuǎn)型的一個重要跳板；反之，則會拖延城投轉(zhuǎn)型的速度，甚至被吞并。加強自身能力建設，已經(jīng)刻不容緩！（作者：明源不動產(chǎn)研究院 凌峰）

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