濱湖區(qū)環(huán)湖板塊指徽州大道以東，方興大道以南、珠江路以北的區(qū)域，早期也被官方宣傳為濱湖核心區(qū)板塊，寄予厚望，后因環(huán)保限制，發(fā)展受阻，陷入停滯。

不過即便如此，板塊內(nèi)商業(yè)、文旅、交通、教育等配套非常豐富，加上西、北兩個方向均是公園，東、南兩個方向則是八百里巢湖，自然環(huán)境也非常優(yōu)越，所以很受歡迎，二手房市場上置地濱湖雙璽、信達公園里、融創(chuàng)望海潮等改善樓盤，都是房價高企。

【資料圖】

但新房市場上，目前并沒有住宅在售，上一個樓盤還是2021年的置地栢悅軒。主要是片區(qū)內(nèi)雖然有大片的空地，但因為一公里限制不能開發(fā)，可供應(yīng)居住用地主要是融創(chuàng)融園南側(cè)的地塊，以及在方興湖公園南側(cè)、塘溪津門東側(cè)新規(guī)劃的4宗居住用地。

方興湖公園南側(cè)幾塊地非常優(yōu)質(zhì)，但尚未供應(yīng)，而融園南側(cè)也就是濱科城BK202302號地塊，在今年第一場土拍中進入競品質(zhì)搖號階段，被合肥城建拿下，今天我們一起來踩個盤！

城建02地塊的位置在徽州大道與貴陽路交口，西側(cè)過了徽州大道就是金融西南板塊，北側(cè)沿徽州大道也分布著交通銀行、郵儲銀行、中國銀行等各家金融機構(gòu)總部。

其實這塊地原本也是商務(wù)金融用地，后經(jīng)兩次調(diào)整，由商務(wù)金融+居住用地變更為居住+公共配套用地。

在道路交通上，主干道有相鄰的徽州大道，以及附近的云谷路、廬州大道、環(huán)湖北路等，珠江路后期也會打通到經(jīng)開區(qū)鏈接宿松路。

公共交通有地鐵1號線九聯(lián)圩站，以及規(guī)劃的地鐵8號線二期。通勤方面主要還是樓盤居于南側(cè)，如果不在附近工作，會增加相應(yīng)的物理距離。

在配套上，該地塊需要同步修建15班幼兒園(15班+6班托幼)，小學(xué)根據(jù)2022年學(xué)區(qū)劃分是萬慈小學(xué)，中學(xué)是四十八中嘉陵江路中學(xué)，附近并沒有規(guī)劃新學(xué)校，所以基本可以確定是這個組合，也是較為優(yōu)質(zhì)的。

商業(yè)方面，樓盤南側(cè)就是首創(chuàng)奧特萊斯，不過奧特萊斯定位于“品牌直銷購物中心”，日常生活更多還是北側(cè)悅湖苑和融園的沿街門面，以及往東到融創(chuàng)茂、萬達城和五月花的商業(yè)街了。

在周邊環(huán)境方面，雖然西側(cè)臨徽州大道，部分樓棟會受到一定影響，但是優(yōu)勢會更多一些。從下面的航拍圖可以看到，樓盤東側(cè)就是公園綠地，加上靠近巢湖的貴陽路南地塊因為一公里限制不能開發(fā)。

以及南側(cè)奧特萊斯基本沒有遮擋 ，珠江路南暫時也還沒有開發(fā)，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，視野極為開闊，有不少樓棟和樓層，也可以直面巢湖美景。

在產(chǎn)品上，這塊地面積有170.23畝，其中A地塊居住69.19、B地塊居住83.96、C地塊幼兒園12.35、D地塊公園綠地4.73，容積率A地塊≤2.4，B地塊≤2.2，土拍中進入滿分競品質(zhì)搖號階段，由城建搖中，也選擇再次牽手華潤。

價格上，因為2023年土拍取消了毛坯限價，并且可以加精裝，最終的備案價目前尚不可知，但參考隔壁金融板塊2.76的毛坯限價，這塊地加上精裝以后，大概率是3萬+了。

綜合來看，這塊地還是比較優(yōu)質(zhì)的，150多畝的居住用地也給了開發(fā)商施展的空間。而在競爭日益激烈，開始拼品質(zhì)的當(dāng)下住宅市場，華潤也面臨了不小的爭議，需要開發(fā)一個高端盤來證明自己，這塊地也許是個好機會，希望能帶來一個好的產(chǎn)品。

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