來(lái)源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

(資料圖)

撰文 | 楊波

一線城市，也不端著了。

昨天，深圳取消二手房指導(dǎo)價(jià)的消息在房產(chǎn)圈刷屏了。

這條消息為什么這么重要？首先二手房指導(dǎo)價(jià)被稱為“核彈級(jí)”政策，其次深圳幾乎是最后一個(gè)還在“認(rèn)真”實(shí)施這條政策的城市，最后深圳是房?jī)r(jià)前三的核心城市。所以，深圳的一舉一動(dòng)都具有風(fēng)向標(biāo)意義。

有分析人士指出，深圳二手房指導(dǎo)價(jià)如果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳樓市總體回暖，最后深圳樓市回暖有利于全國(guó)樓市回暖....

看吧，這妥妥的“蝴蝶效應(yīng)”。

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“核彈調(diào)控”退出？

昨天，深圳瘋傳“二手房指導(dǎo)價(jià)”正式結(jié)束。傳言稱：二手房貸款不按官方參考價(jià)（指導(dǎo)價(jià)），銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)。

自此，參考價(jià)真正變成了“參考價(jià)”。

目前沒(méi)有看到官方文件。據(jù)證券時(shí)報(bào)21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按參考價(jià)辦理按揭”。所以還需要持續(xù)的關(guān)注。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次政策大概率為真，更多體現(xiàn)為銀行貸款等領(lǐng)域按照新的規(guī)則進(jìn)行，但不會(huì)出臺(tái)正式文件。

有時(shí)候，有些事情，是不用發(fā)文件的。畢竟可以“窗口指導(dǎo)”。

2021年2月8日，深圳樓市二手房指導(dǎo)價(jià)橫空出世。當(dāng)時(shí)，深圳一口氣公布了全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)，很多南山、福田、寶安中心區(qū)的高價(jià)盤(pán)，直接按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)打了5折、6折來(lái)“指導(dǎo)”，銀行只能按照指導(dǎo)價(jià)來(lái)計(jì)算首付、發(fā)放貸款。

當(dāng)時(shí)大家還不覺(jué)得厲害，但經(jīng)歷了這兩年的痛苦，才深知為啥叫做——“核彈級(jí)”。

舉個(gè)例子，市場(chǎng)價(jià)1000萬(wàn)的房子，如果不“指導(dǎo)”，可以首付3成即300萬(wàn)；如果指導(dǎo)價(jià)打七折即700萬(wàn)，那么首付3成210萬(wàn)，加上需要全款支付的部分，實(shí)際首付去到了510萬(wàn)，相當(dāng)于首付5成了（多給210萬(wàn)首付）。這直接讓大批量買(mǎi)家，失去了購(gòu)房能力，相當(dāng)于強(qiáng)勢(shì)“降杠桿”。

自深圳推行二手房參考價(jià)以后，東莞、寧波、成都、三亞、西安、合肥、廣州等10多個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)。事實(shí)也確實(shí)證明了，這條政策的“核彈”級(jí)別。

到了2021年10月，根據(jù)安居客的統(tǒng)計(jì)，實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)的10個(gè)城市，有8個(gè)掛牌價(jià)降了。

2022年受到疫情的影響，二手房更是慘不忍睹。以2022年12月數(shù)據(jù)為例，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)只有6個(gè)同比上漲，其他的泥沙俱下。

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深圳，有人付出了沉重代價(jià)

據(jù)深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示：成交量上，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)當(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%。2022年繼續(xù)腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量?jī)H2.2萬(wàn)套，創(chuàng)近二十年最低記錄，相較2020市場(chǎng)高峰縮水近八成。

價(jià)格方面，與二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布當(dāng)月相比，如今二手房掛牌價(jià)低于及接近參考價(jià)的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過(guò)半成交價(jià)低于參考價(jià)。

只有真實(shí)經(jīng)歷其中的人，才能深切的感知其威力。

深圳房東，斬倉(cāng)的新聞不絕于耳。

據(jù)說(shuō)一位碼農(nóng)三年前高杠桿買(mǎi)了2套華潤(rùn)城，月供12萬(wàn)，最終虧損1000萬(wàn)破產(chǎn)。據(jù)媒體推測(cè)，如果案例屬實(shí)，買(mǎi)家的實(shí)際購(gòu)房成本高達(dá)20萬(wàn)/平，目前價(jià)格跌至14萬(wàn)/平，疊加這三年的房貸和持有成本，差不多虧損超千萬(wàn)。

深圳一大批人這兩年感受到了太多“心酸”。二手房成交量創(chuàng)下多年新低，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過(guò)，投資客揮淚斬倉(cāng)....

在穩(wěn)樓市的基調(diào)下，2022年以來(lái)，實(shí)施了二手房指導(dǎo)價(jià)的城市陸陸續(xù)續(xù)低調(diào)退出，目前只有深圳還是最后的“堡壘”。

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“風(fēng)向標(biāo)”意義明顯

最近一線城市也不端著了。

近日，北京在房山區(qū)試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策。上海也考慮予以多孩家庭在新房計(jì)分制度政策上的支持。

從最新公布的3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，廣州、深圳的新房、二手房?jī)r(jià)格仍然是同比去年依然是下降的。

北京、上海已經(jīng)同比增長(zhǎng)了，其他二線城市如杭州、成都、南京、合肥等城市價(jià)格都是同比上漲的。

廣州、深圳能不急嗎？

事實(shí)上，上面可能更急。3月份，兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，全面推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶”全國(guó)實(shí)施，這是一條被廣泛好評(píng)的新政。對(duì)于激活二手房交易，具有定海神針般的作用。

住建部部長(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)“頂梁柱”“壓艙石”作用。回歸到常識(shí)，從字面理解一下這兩個(gè)詞，意思就是——頂梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？壓艙石如果壓不住，小船不就翻了？

也許，今年扶持樓市的政策，還有一大波正在路上...

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