博導(dǎo)孟曉蘇教授，我國著名的房地產(chǎn)專家，其實過去他還有一個身份，那就是中方集團董事長。去年有個論點也是石破天驚，那就是他在論壇中講“什么價格都可以降，只有房價萬萬降不得，無論自住還是投資，都該出手了！”

(資料圖)

今年孟教授又提出，農(nóng)村宅基地、城市小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該考慮進入房地產(chǎn)流通市場了。未來可以同商品房一樣可以自由流通。這是在城鄉(xiāng)一體化大旗下已經(jīng)指明的方向，如果現(xiàn)行法律不允許，那其實應(yīng)該推動修訂法律。但是我們可以揣測，當(dāng)真的宅基地和小產(chǎn)權(quán)房可以自由買賣時，那么會發(fā)生什么樣的改變呢？

可以說農(nóng)村的宅基地和城市的小產(chǎn)權(quán)房，他們在整體房產(chǎn)中的占有比例，那是極其巨大的。但是他們的價值變化可能差別也很大。有可能建立在深山中的一座祖屋，因為處于網(wǎng)紅地帶而價值巨大，也有可能出于無名山中而一文不值。

小產(chǎn)權(quán)房的問題則更為復(fù)雜，因為他們沒有繳納過土地出讓金。土地出讓金是一個復(fù)雜的歷史遺留難題，它的定價到底是如何，其實現(xiàn)在無人能夠用現(xiàn)有的法規(guī)和制度說得清楚。如果制定的過低，那么產(chǎn)生的交易溢價是非常大的；如果制定的過高，那么對于歷史的尊重是不夠的。

對比現(xiàn)在的商品房市場，其建設(shè)土地的取得，經(jīng)過招拍掛等合規(guī)流程流入房地產(chǎn)市場的。那么想想小產(chǎn)權(quán)房如果想進入交易市場，土地出讓金的價格制定將成為一個難以逾越的障礙。同樣宅基地的土地價格制定也存在著這樣的問題和疑慮。那么假設(shè)都允許入市，社會發(fā)生何等變化：

1.擁有宅基地的農(nóng)村居民，能從轉(zhuǎn)讓中獲取足夠回報嗎？在一定程度上可能性很小，雖然未來的交易價格會提高，但是之前需要補交土地的一些費用，有可能會沖抵收入。而根據(jù)宅基地所處位置的不同，價格又會發(fā)生很大變化。所以在一定程度上，農(nóng)村居民不可能通過宅基地入市，而獲取到過去拆遷類似的收益。

2.現(xiàn)行我國對于宅基地買賣管理非常嚴(yán)格，非農(nóng)村戶籍是不允許買宅基地的。是不是可以這樣理解：在一定程度上，這可能是保證農(nóng)民有著最后的安身地方的措施。雖然現(xiàn)在鼓勵農(nóng)民進城，但是一下子采取斷后路的方式，是不是過激了？宅基地突然變成了一塊唐僧肉，最終農(nóng)村居民能吃到多少呢？

3.地產(chǎn)市場中普通住宅的價格有可能會受到短暫沖擊，但是不可能大幅下降。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在也住著人，不可能性質(zhì)改變了，都一口氣出售了。宅基地散落在鄉(xiāng)野各地，對于一般家庭來說，可能假如工作在城市，即使便宜也不可能買來居住。

4.但是假如徹底放開好，別墅市場價格會迎來一次大洗牌。誰還會去買商品房別墅呢？高凈值者、富豪家庭，肯定會選擇在農(nóng)村買宅基地，說不定還要幾塊宅基地合并在一起，去大建特建呢！自建別墅、自建莊園更成為一種新的選擇？過去消逝的那一切又會重新回來了，別墅市場可能價格會大于下調(diào)。

變化將會是革命性的，我國城鎮(zhèn)化前進的步伐會大大加快，但農(nóng)村戶籍的民眾會加快失去他們過去一直被維護住的土地和宅基地。如同當(dāng)年英國工業(yè)革命前期，新的一波“圈羊運動”開始了，財富分配不斷加劇。其中涉及到的利益糾葛，有可能會讓高凈值者未來擁有的財富越來越多，而過去很多歷史問題又一次要產(chǎn)生巨大的矛盾需要解決。

不過對于農(nóng)村居民和城市普通家庭，不論是否入市，改變都不大。你覺得呢？

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