觀點(diǎn)網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)2022年經(jīng)歷了嚴(yán)峻考驗(yàn)和挑戰(zhàn)，中交地產(chǎn)在復(fù)雜多變的大環(huán)境中仍能保持收入大增，同時(shí)在土地儲(chǔ)備上不減反增，為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供了支撐。

4月7日晚發(fā)布的2022年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)主要來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，合并財(cái)務(wù)報(bào)表中確認(rèn)的房地產(chǎn)銷售收入為382.92億元，占營(yíng)業(yè)收入總額99.54%。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額21.83億元，較上年同期增長(zhǎng)43.36%。

(資料圖)

值得注意的是，2022年，中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由前兩年的負(fù)值轉(zhuǎn)為正值29.35億元，增幅達(dá)165.92%。

與此同時(shí)，在去年大部分房企少拿或不拿地的時(shí)候，中交地產(chǎn)依然進(jìn)賬了11個(gè)項(xiàng)目，占地面積近60萬(wàn)平方米。

截至報(bào)告期末，該公司持有房地產(chǎn)項(xiàng)目115個(gè)，土地總面積較上年增加7.63%至1056.45萬(wàn)平方米，在建及待建面積1648.67萬(wàn)平方米。

多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也在顯著改善，如流動(dòng)比率于報(bào)告期末為1.76，同比增加3.53%；資產(chǎn)負(fù)債率86.13%，較上年減少1.23個(gè)百分點(diǎn)；扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)-1.86億元，同比減少虧損56.91%。

債務(wù)情況是每個(gè)房企都逃不開(kāi)的命題，不過(guò)作為央企地產(chǎn)代表之一，中交地產(chǎn)繼續(xù)保持著貸款償還率、利息償付率均為100%。且利息保障倍數(shù)由此前的0.46增至0.52，同比增加13.04%；現(xiàn)金利息保障倍數(shù)由上年的-0.23大幅增至2.03，增幅達(dá)982.61%。

營(yíng)收增長(zhǎng)1.6倍

2022年對(duì)于大多數(shù)房企而言都是艱難的一年，中交地產(chǎn)也不例外。

觀點(diǎn)新媒體查閱業(yè)績(jī)報(bào)告，2022年1-12月，中交地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積195.78萬(wàn)平方米，較上年同期降低14.32%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額458.82億元，較上年同期降低18.07%，銷售回款450.84億元，較上年同期降低23.72%，整體表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。

據(jù)年報(bào)披露，中交地產(chǎn)2022年1-12月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.67億元，較上年增長(zhǎng)164.52%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額21.83億元，較上年同期增長(zhǎng)43.36%。

很顯然，營(yíng)業(yè)收入大增與去年加大保交付力度有關(guān)。

據(jù)中交地產(chǎn)早前披露，2022年13個(gè)城市、23個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)時(shí)甚至提前迎來(lái)交付，近2萬(wàn)戶業(yè)主歸家約定按時(shí)完成。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，13個(gè)城市包括北京、廈門(mén)、南京、寧波、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、成都、昆明、蘇州等一二線核心城市。

從去年末的項(xiàng)目交付就可窺見(jiàn)一斑，2022年12月15日，玉林中交雅郡迎來(lái)交付，首批交房取證了159戶；2022年12月25日至2023年1月3日，亦莊橡樹(shù)灣開(kāi)啟交付；中交·泓園踐行中交地產(chǎn)“從始至終”的產(chǎn)品自查自糾體系，在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，做到了工程信息透明化。

另外，中交·碧桂園·映象美廬項(xiàng)目成立了交付專項(xiàng)小組，對(duì)交付事項(xiàng)進(jìn)行前期監(jiān)督，對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行節(jié)點(diǎn)倒置和梳理；2022是中交寧波城市公司的“交付年”；中交·成均云廬和中交·成均雅院分別于12月18日-22日、12月23-26日完成交付，中交·成均雅院到訪交付率高達(dá)90%以上。

受益于營(yíng)業(yè)收入的翻番，中交地產(chǎn)2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也由前兩年的負(fù)值轉(zhuǎn)為正值29.35億元，增幅達(dá)165.92%。

但隨著早年高價(jià)地的陸續(xù)交付，以及去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲弱表現(xiàn)，房企毛利率延續(xù)下行趨勢(shì)，中交地產(chǎn)毛利率也同比減少9.45個(gè)百分點(diǎn)，至13.28%。

對(duì)此，中交地產(chǎn)也在年報(bào)中表示，地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調(diào)控等客觀因素影響，也反映出公司運(yùn)營(yíng)管理的精細(xì)化、科學(xué)化水平還不夠，產(chǎn)品溢價(jià)能力還不足。

對(duì)此，中交地產(chǎn)給出了應(yīng)對(duì)策略，表示投資工作將進(jìn)一步主動(dòng)契合國(guó)家戰(zhàn)略，以價(jià)值投資為龍頭，做好重點(diǎn)城市政策、市場(chǎng)的研究預(yù)判，進(jìn)一步向核心城市和區(qū)域聚焦，加強(qiáng)協(xié)同，落實(shí)成本管控，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，做好風(fēng)險(xiǎn)防控，有效提升項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。

這從中交地產(chǎn)去年獲取的項(xiàng)目即可看出一二。

2022年，大多數(shù)房企少拿甚至不拿項(xiàng)目，中交地產(chǎn)雖然同樣也減緩了拿地，但依然有11個(gè)項(xiàng)目進(jìn)賬。對(duì)此，中交地產(chǎn)表示，公司堅(jiān)持效益導(dǎo)向，選擇市場(chǎng)基本面表現(xiàn)較好、投資風(fēng)險(xiǎn)小的城市和板塊，資源配置向投資質(zhì)量效益好的城市及團(tuán)隊(duì)傾斜，報(bào)告期內(nèi)共獲取自有股權(quán)項(xiàng)目11個(gè)，多個(gè)項(xiàng)目位于城市核心區(qū)位，銷售去化有足夠支撐和保證。

截至報(bào)告期末，中交地產(chǎn)所持總土儲(chǔ)卻較上年增加7.63%至1056.45萬(wàn)平方米，涉房地產(chǎn)項(xiàng)目115個(gè)，在建及待建面積1648.67萬(wàn)平方米，為未來(lái)穩(wěn)健發(fā)展提供了充足的土儲(chǔ)。

同時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成未發(fā)生重大變化，截至2022年12月31日，總資產(chǎn)1373.07億元，較上年末降低3.28%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)32.93億元，較上年末增長(zhǎng)1.05%。

改善的財(cái)務(wù)指標(biāo)

中交地產(chǎn)去年銷售回款雖有減少，但隨著支付的土地款等減少，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅改善。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)查看數(shù)據(jù)，中交地產(chǎn)2020年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-187.4億元，2021年度為-44.52億元，2022年實(shí)現(xiàn)大幅扭轉(zhuǎn)，為正值29.35億元。

債務(wù)情況是每個(gè)房企都逃不開(kāi)的命題，中交地產(chǎn)也下了功夫，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)顯著改善。

2022年，資產(chǎn)負(fù)債率86.13%，較上年減少1.23個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)比率于報(bào)告期末為1.76，同比增加3.53%；扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)-1.86億元，同比減少虧損56.91%。

作為央企地產(chǎn)代表之一，中交地產(chǎn)繼續(xù)保持著貸款償還率、利息償付率均為100%。

與此同時(shí)，EBITDA全部債務(wù)比由上年的2.08%增至2.49%，增加0.41個(gè)百分點(diǎn)；利息保障倍數(shù)由此前的0.46增至0.52，同比增加13.04%；現(xiàn)金利息保障倍數(shù)由上年的-0.23大幅增至2.03，增幅達(dá)982.61%。

對(duì)此，中交地產(chǎn)于報(bào)告中表示，公司積極拓展多元化的融資方式，開(kāi)展創(chuàng)新性融資產(chǎn)品，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。強(qiáng)化資金的全面統(tǒng)籌和精準(zhǔn)到日的資金動(dòng)態(tài)管控動(dòng)作，持續(xù)保持AA+以上信用評(píng)級(jí)，支持公司可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)于融資成本管控，從最近幾單債券發(fā)行即可看到。如3月27日宣布完成發(fā)行的2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行金額10億元，發(fā)行期限為2年，發(fā)行利率為4.07%；如4月6日披露的2023年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第二期），債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)7億元，為2年期，票面利率為4.27%。

另外，3月30日，中交地產(chǎn)還宣布向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)獲得深圳證券交易所受理。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，本次發(fā)行的發(fā)行對(duì)象為不超過(guò)35名（含本數(shù)）特定對(duì)象，其中，控股股東擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)本次發(fā)行股份數(shù)量合計(jì)不低于本次發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的30%，本次發(fā)行的其余股份由其他發(fā)行對(duì)象以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)。

發(fā)行的股票數(shù)量按照募集資金總額除以發(fā)行價(jià)格確定，且不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%，即不超過(guò)2.09億股（含本數(shù)），募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)35億元（含本數(shù)）。

據(jù)了解，中交地產(chǎn)本次定增所募集資金投資項(xiàng)目包括長(zhǎng)沙鳳鳴東方項(xiàng)目、鄭州翠語(yǔ)紫宸項(xiàng)目、武漢中交澄園項(xiàng)目、惠州紫薇春曉項(xiàng)目、天津春映海河項(xiàng)目。

值得注意的是，本次募集資金不高于10.5億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，以滿足公司資金需求，從而提高公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)盈利能力。

在多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)改善的同時(shí)，中交地產(chǎn)也意識(shí)到，公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)相比，尚有不小的差距，資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體專業(yè)能力偏弱、滯重資產(chǎn)去化慢等問(wèn)題仍然沒(méi)有得到根本解決。

為解決這些問(wèn)題，中交地產(chǎn)表示，對(duì)標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)，向管理要效益，向品質(zhì)要效益。持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，采取多元化融資方式，控制有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)速度。

除了改善內(nèi)部表現(xiàn)之外，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的百年變局加速演進(jìn)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，以及房地產(chǎn)企業(yè)投資力度下滑，企業(yè)資金端繼續(xù)承壓，行業(yè)分化加劇等情況，中交地產(chǎn)明確將因城施策，投資工作主動(dòng)契合和融入國(guó)家戰(zhàn)略，聚焦主營(yíng)業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展和資金流安全，提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展模式，嚴(yán)控成本管理，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力，積極尋求公司主營(yíng)業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展和增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與銷售業(yè)務(wù)之外，同時(shí)積極探索和開(kāi)拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)。

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