昨天，濟(jì)南公布了市轄區(qū) 2023年度住宅用地供應(yīng)計劃...

(資料圖)

講真，在濟(jì)南樓市一派“回暖”“崛起”“小陽春”“漲價”的市場氛圍下，2023年的供地以及最終成交，其實決定了今年樓市的成色...

開發(fā)商到底是口嗨，借著東風(fēng)把庫存清理完準(zhǔn)備龜縮，還是真的掏出真金白銀下場拍地..

這兩者之間的差距實在是太大了...

尤其是在各大房企現(xiàn)金流依然緊張，土地投資功能決策權(quán)無限上提的背景之下，許多房企對于拿地的準(zhǔn)入城市與投資金額有著極其嚴(yán)苛的限制。

濟(jì)南樓市行不行，甚至濟(jì)南行不行，是否值得投資，有些已經(jīng)號稱退出濟(jì)南深耕青島的開發(fā)商能否重回濟(jì)南。

這一切，伴隨著2023年的供地計劃拉開了帷幕....

01

1.從整體供應(yīng)量上看，2023年濟(jì)南市本級住宅計劃供應(yīng)507.08公頃，2022年這個數(shù)字是596.41公頃，總量繼續(xù)縮減...

而且更加值得注意的是，2022年市本級供應(yīng)了449.01公頃的商品住宅用地，而今年這個數(shù)字是388公頃

如果你現(xiàn)在感覺濟(jì)南樓市都是老面孔熟面孔，大貓小貓三兩只，可選擇的面極狹窄的話，那么明年的濟(jì)南新房可選擇面只會更少...

2.從分區(qū)供應(yīng)上看，歷下區(qū)商品住宅用地減少最快，2022年尚有28.81公頃供應(yīng)，也就是現(xiàn)在的盛福板塊，但是2023年僅有11.16公頃

2022年

2023年

之所以盛福在漲，海爾天璽等一系列樓盤突然熱銷，其根本原因還是潛在供應(yīng)減少，競盤減少..

而且如果具體到地塊看，歷下住宅供應(yīng)主體是科技城板塊，單價預(yù)計會在3以上，和盛福這種偏首改的板塊不可同日而語...

3.其他城區(qū)的供應(yīng)總量與2022年總量并不大，但是具體地塊差距相當(dāng)大。

拿市中來說，自3年前黨家拆遷開始，中央活力區(qū)（即黨家片區(qū)）、前后魏成為了市中區(qū)的供應(yīng)主力...

自領(lǐng)秀城-華潤-中海-南北康等二環(huán)南路沿線板塊開發(fā)殆盡后，想享受市中的教育，除了二手房外只能去偏遠(yuǎn)地帶打野了...

4.作為撐起濟(jì)南剛需供應(yīng)半邊天的歷城區(qū)，但情況恰好與市中區(qū)相反，大概是相關(guān)部門不忍加劇內(nèi)卷現(xiàn)狀，土地資源看起來比2022年情況好不少...

2022年的歷城土地以郭店-新東站為主體，而2023年的土地除了繼續(xù)猛推濟(jì)鋼新東站外，還加入了七里河、宋劉、港溝南等板塊，從地段上，個人認(rèn)為有所提升..

5.天橋槐蔭依然乏善可陳，只能說給予地緣性的朋友有了一些新房選擇...

6.關(guān)于值得注意的地塊，我截取了一部分，至于會被誰拿會賣多少錢還不知道，只是這些地塊或許會改變一些朋友的置業(yè)想法...

比如那個經(jīng)典問題：是再等等還是現(xiàn)在就下手...

歷下區(qū)：

這幾塊地的目標(biāo)是能不能出地王，關(guān)于溢價率...

這幾塊目測帶學(xué)區(qū)

市中區(qū)：

南北康B-8是老演員了，最近萬科南北康B6還有點小事兒，順便放上，其他的就是黨家后魏了...

槐蔭區(qū)：

也就是段店附近有些看點，那片二手房價也不算低

以及泛西客站

天橋區(qū)：

希望這些地吧，別容積率太高了....

歷城區(qū)：

歷城區(qū)地塊最多，還夾雜了一些軌交集團(tuán)的土地，濟(jì)鋼新東站這類的就不截了,畢竟現(xiàn)在那邊盤子也挺多的..

港溝，請參考仁恒

圍子山，請參考華潤

宋劉，請參考華山

雪山，還有地

看看樓面價吧..

7.按照去年的拍地情況，供地計劃畢竟只是計劃，流拍的土地也不少，多數(shù)都是位于犄角旮旯，配套較差的土地。

畢竟現(xiàn)在開發(fā)商的日子也一般，像之前的長遠(yuǎn)開發(fā)和片區(qū)共同成長的想法越來越少了。

開發(fā)商到底有沒有信心，濟(jì)南樓市到底能不能咔咔提振，售價是不是能搞成54321，一定要持續(xù)關(guān)注今年的土拍...

畢竟他們的嘴會騙人，錢不會...

原文如下，喜歡細(xì)看的朋友可以好好看看

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