大家好，我是表姐。

之前發(fā)過很多讀者都問，四季青地塊什么時間能掛出來，表姐也打聽到一些消息，分享給大家。

1、四季青地塊官方的多規(guī)文件已經(jīng)發(fā)布，估計距離地塊掛牌日期已經(jīng)不遠(yuǎn)，快的話肯能會趕在永豐南前面。

(相關(guān)資料圖)

當(dāng)時永豐F2地塊，大約是2022年6月公布多規(guī)，差不多是兩個月后掛牌出讓，趕上了去年的三批次供地。

所以表姐猜測，如果沒有意外，四季青地塊的掛牌時間可能會在6月左右，當(dāng)然一切還是以官宣為準(zhǔn)哈。

2、按照多規(guī)文件，四季青地塊分為2603-003-1和2603-004-1兩個地塊，其中前者要大一些，地上建筑規(guī)模8.9萬㎡。

后者體量略小，地上建筑規(guī)模2.1萬㎡；整體建筑規(guī)模為11.14萬㎡，按照200㎡戶型計算的話，差不多是550套房源左右。?

地塊建筑體量不能說小，但能提供的房源確實不多。????????????

3、需要注意，備注欄里統(tǒng)一核算容積率的說法，雖然文件官宣的容積率是1.05，但實際的容積率可能會稍微高一點(diǎn)。??????????????????????

表姐算了下，2603-003-1也就是大地塊實際容積率在1.21左右；

小地塊也就是2603-00401地塊實際容積率在1.8左右；??

兩個地塊整體的綜合容積率則在1.2左右，考慮四季青地塊的親們可以注意一下。

實際上，對于海淀來說，1.2左右容積率也非常難得，曾經(jīng)的幾個洋房大平層，頤和金茂府容積率1.5，學(xué)府壹號院容積率是1.6。???

4、這種需要合并計算容積率的情況，一般是由特殊或者歷史遺留問題形成的。

根據(jù)四季青地塊建設(shè)規(guī)劃要求，2603-003-2地塊是現(xiàn)狀保留公共綠地，不納入出讓范圍，也不計入綠地率計算，后期由四季青人民政府做管理維護(hù)。?????????????????

2603-004-2地塊也一樣，這都屬于技術(shù)指標(biāo)，大家不用搞懂，實際就是當(dāng)時與當(dāng)時西山美廬之間的歷史遺留問。?????????????

具體就不展開了，可以加表姐：XGDBJ2022進(jìn)海淀群私聊。

5、地塊禁止采取燃?xì)猹?dú)立供熱系統(tǒng)供熱，鼓勵積極發(fā)展再生水源熱病以及地源熱泵等新型供熱方式。????????????????

有大佬告訴表姐，這是去年下半年開始流行的新規(guī)，看看新項目都怎么做吧，金茂狂喜？？

6、外立面嚴(yán)禁歐式風(fēng)格的屋頂形狀，應(yīng)該是為了契合三山五園的文脈氣質(zhì)，表姐還是比較喜歡香山壹號院的外立面，沉穩(wěn)又大氣。???

7、影響四季青掛牌速度的，很可能是地塊定價，什么意思呢，就是流程可能都已經(jīng)跑完，但對于怎么定價格，怎么定競拍規(guī)則，就比較糾結(jié)。

四季青地塊應(yīng)該也是全北京有實力的開發(fā)商們都在盯的一個敏感地塊，價格定低了不合適，高了也不行。??????????????

8、地塊限高12米，豪宅層高一般在3米以上，所以小區(qū)樓棟就只能做4層，妥妥的低密社區(qū)。??????

盲猜產(chǎn)品會是180㎡左右到300㎡以內(nèi)的大平層，當(dāng)然也要看ZF定價和拿地開發(fā)商；一般來說，如果縫差和利潤適中，開發(fā)商會比較傾向做大平層。???????????????

但如果利潤太有限，就只能靠挖地下來實現(xiàn)利潤指標(biāo)。不過，目前海淀的規(guī)劃審批是北京最嚴(yán)的，做別墅有技術(shù)難度。

9、競拍規(guī)則目前還不確定，按照海淀的風(fēng)格，表姐猜測地價上限后，大概率會是競現(xiàn)房，或者競報共有產(chǎn)權(quán)份額。????

二次上限之后，可能會是高標(biāo)準(zhǔn)以及搖號，其實表姐不太希望四季青地塊搖號，純純靠運(yùn)氣的話，搖到非主流開發(fā)商就慘了。???????????????????????????????????

10、表姐查了下，西山美廬目前的二手房掛牌價是17.7萬㎡，但是在貝殼網(wǎng)上查不到成交量，盲猜應(yīng)該是靠租售中心帶客。??????????????????????????

至于四季青地塊的指導(dǎo)價，表姐咨詢了幾個靠譜信源，據(jù)說是在12萬/㎡+，這個數(shù)字感覺還是有點(diǎn)保守。

當(dāng)然表姐也是猜測，最終還是以官宣為準(zhǔn)。銷冠100

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