終于！今年首批集中供地的第一場土拍，今天正式拉開了帷幕。

(相關(guān)資料圖)

8宗集中供應(yīng)的住宅用地分5場次（5個(gè)不同日期）出讓，是今年土拍的新玩法，而今天率先出讓的天河智慧城、增城寧西地塊火速以底價(jià)成交，由廣州城投和增城城投以總計(jì)約63.4億分食。

雖然今年至今掛牌地塊不多，而且作為“前菜”的兩宗地成交也未激起較大的波瀾，但土拍這個(gè)事貴精不貴多，還有更能打的“硬菜”在后頭。

01

土拍新"玩法"釋放積極信號

兔年的宅地出讓有點(diǎn)特別，雖然地塊集中掛牌，但卻分散在3月23日至4月21日期間5個(gè)日期競價(jià)，頗有恢復(fù)往日常態(tài)化土拍模式的意味，說明廣州宅地出讓政策在不斷優(yōu)化調(diào)整。

過去兩年，廣州共計(jì)完成了7輪集中供地，從一開始的“鋪網(wǎng)式掛地”到減量提質(zhì)、貴精不貴多，再到部分地價(jià)下調(diào)、取消限價(jià)……

多次調(diào)整規(guī)則后，雖然地塊數(shù)量較起初大幅下降，但中心區(qū)或優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提升，同時(shí)通過增加土拍次數(shù)、下調(diào)地價(jià)等方式，一定程度減輕房企短時(shí)間準(zhǔn)備大量資金的壓力，有利于刺激房企拿地的積極性，提高地塊成交率。

再到今年集中供地+“散裝”競價(jià)的新模式，整體土拍邏輯已發(fā)生改變，有更多時(shí)間和精力慢慢考察，優(yōu)中選優(yōu)，同時(shí)也有助于相關(guān)部門根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整，穩(wěn)定土地供應(yīng)端。

對于今年土拍市場情況，業(yè)內(nèi)專家也有自己的看法。

鄧浩志

廣州市房協(xié)專家

當(dāng)前的樓市開始出現(xiàn)邊際回暖，而此前多輪未掛地的部分外圍區(qū)域開始掛地也說明土地市場的信心也正在修復(fù)。

但與此同時(shí)，鄧浩志也指出房企拿地的熱情尚未完全恢復(fù)，多數(shù)地塊溢價(jià)預(yù)期并不高，土地市場還需要較長的企穩(wěn)過程。

肖文曉

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

過往“中心城區(qū)產(chǎn)品有較高溢價(jià)”的認(rèn)知已經(jīng)開始逐漸打破，同時(shí)外圍區(qū)域的庫存壓力也尚未解除。

無論是針對改善或是剛需，開發(fā)商所面臨的競爭壓力都越來越大，所以更加青睞成熟的、確定性高的區(qū)域地塊。

02

天河地塊也無人爭？

按照原定計(jì)劃，今天共有3宗宅地出讓，但在正式開拍前的3月20日，增城派潭A23001地塊突然延期至4月21日競價(jià)，最終只剩下天河智慧城027、028地塊，以及增城寧西沙寧路東側(cè)地塊。

先看看天河智慧城地塊，占地約7萬㎡，計(jì)容建面約27.8萬㎡，位于云溪路/華觀路以南，高普路以東、大觀中路以西，周邊還有在建的機(jī)場第二高速。

這個(gè)地段，實(shí)際就是天河智慧城和黃埔科學(xué)城的交界地帶，44.39億元總價(jià)、折合樓面地價(jià)約2.18萬元/㎡（扣除配建）的水平，還不算太高。

從航拍可見，地塊內(nèi)部長滿雜草，部分區(qū)域有駕考培訓(xùn)場地痕跡，但整體尚算平整。

現(xiàn)狀來看，地塊北面為天河軟件園、西側(cè)為天河智慧城核心區(qū)，寫字樓、公寓等物業(yè)林立，商辦氛圍濃厚，開發(fā)住宅項(xiàng)目可為當(dāng)?shù)毓ぷ魅耸刻峁┚徒簿舆x擇。

△地塊周邊航拍

按照出讓條件，地塊須配建12班幼兒園+托兒所、公交首末站以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等部分公建設(shè)施，其它配套須靠外部解決。

距離地塊約600米有萬科廣場，包含餐飲、電影院、銀行、藥房等業(yè)態(tài)，人氣不低，算是一個(gè)加分項(xiàng)。

到地鐵天河智慧城站的距離稍遠(yuǎn)，步程約900米，要稍加接駁。

與地塊直線距離約2公里以外，有地價(jià)32373元/㎡的中建育新街南側(cè)項(xiàng)目，也就是名稱已曝光的中建天河精誠壹號，以2.5容積率的低密社區(qū)為賣點(diǎn)，產(chǎn)品為78-89-118-140㎡三四房。

△中建天河精誠壹號周邊航拍

值得一提的是，項(xiàng)目前身育新街南側(cè)地塊曾在去年第三輪土拍不成交，再同年第四輪總價(jià)下調(diào)3億、減去6384㎡配建保障房后才由中建聯(lián)合體以底價(jià)拿下。

和育新街地塊純居住用途不同的是，本次出讓智慧城地塊兼容了商業(yè)/商務(wù)用途，實(shí)際可售居住建面比計(jì)容建面要少，且須無償配建75000㎡政策性住房，實(shí)際開發(fā)成本不低，或因此未引來爭搶。

△天河智慧城地塊出讓條件（局部）

至于增城寧西沙寧路東側(cè)地塊，占地超17萬㎡在8宗地中排第二，但以計(jì)容建面超44萬㎡居于首位。

吸引人關(guān)注的是4308元/㎡的樓面地價(jià)，這放在增城也是多年難得一見的低價(jià)。主要是地塊所在的寧西目前還是樓市較真空地帶，居住氛圍還需要時(shí)間去形成。

和其它地塊不同的是，該地塊實(shí)際還是一宗舊村改造用地，主要涉及湖中村竹山、社排兩個(gè)經(jīng)濟(jì)社的舊村改造，用地范圍原有村屋已拆得7788，是通過政府收儲(chǔ)用地推進(jìn)舊村改造的新模式。

按照規(guī)劃，地塊屬于增城開發(fā)區(qū)東拓的一部分，包含二類居住、商住、中小學(xué)等用途，配置18班幼兒園、36班小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等。

△增城寧西湖中、百湖、互動(dòng)片區(qū)控規(guī)附圖(局部)

關(guān)于該地塊的詳情，小前線在本月初曾做過詳細(xì)報(bào)道，有興趣了解的可猛戳以下文章回顧。

03

番禺、荔灣地塊可能要搖號？

說完今天先拍為敬的“前菜”，再來看看靜待后續(xù)競價(jià)的“硬菜”。

剩余6個(gè)地塊中，除了增城派潭地塊關(guān)注度較低之外，其余地塊都來自較火熱的荔灣白鵝潭、番禺長隆-萬博等地。

雖說關(guān)注度最高的是番禺長隆巨無霸宅地，但因?yàn)樽≌O(jiān)管商業(yè)地塊協(xié)議，且商業(yè)地塊設(shè)置嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，疑似定向出讓，不會(huì)引起“拉鋸戰(zhàn)”。

真正有機(jī)會(huì)火起來的，是日前網(wǎng)上有傳言流出，有可能被房企爭奪至搖號的番禺迎賓路地塊、荔灣羊城食品廠地塊。

羊城食品廠地塊，位于芳村大道中以南，直線往石圍塘站（在建）約300米，北側(cè)還有花地河經(jīng)過，環(huán)境不差。

在地塊1公里范圍內(nèi)，還有醉觀公園、黃大仙祠等老廣熟悉的地標(biāo)，以及花地中學(xué)南校區(qū)、康有為紀(jì)念小學(xué)、省中醫(yī)院芳村醫(yī)院等配套，有一定的生活氣息。

和荔灣另一宗地橋梓大街地塊相比，羊城食品廠地塊更靠近白鵝潭核心區(qū)“三館合一”、白鵝潭國際金融中心、華潤萬象城、4軌交匯芳村樞紐等，地段優(yōu)勢更明顯。

△白鵝潭商務(wù)區(qū)地標(biāo)“三館合一”工程

至于番禺迎賓路地塊，距離萬博商務(wù)區(qū)約2公里，前身部分是香江大酒店，就有建筑已于去年9月開拆。

地塊占地約3.22萬㎡，規(guī)劃建面約9.65萬㎡，體量不算大。但東北向基本無遮擋望珠江支流三枝香水道，出讓后有可能打造為江景品質(zhì)小區(qū)。

至于兩宗地塊會(huì)不會(huì)真如網(wǎng)傳預(yù)測般火熱到搖號？敬請繼續(xù)關(guān)注4月3日、13日的土拍競價(jià)報(bào)道。

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