隨著意外降準(zhǔn)和2月LPR公布，房貸市場再次引發(fā)關(guān)注。

開年以來，全國多城市房貸利率跌破至“3”字頭，作為一線城市的廣州，目前市場首套房貸利率為4.3%（LPR），二套房貸利率為4.9%（LPR+60基點(diǎn)），已降至4年來新低。

低利率對個人房地產(chǎn)貸款的刺激，卻收效有限。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)央行公布的2月社融數(shù)據(jù)，居民長期貸款依然增速下滑。

那么問題來了，前兩月復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場，大家難道都全款買的嗎？

答案藏在經(jīng)營貸里。

個人房貸減緩 企業(yè)貸款火熱

2022年以來，與房貸息息相關(guān)的5年期以上LPR已下降3次。

意在通過“降息”刺激借貸，讓錢流入房地產(chǎn)等消費(fèi)。

銀行端放款也飛速，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查，目前廣州各銀行額度寬松，最快遞件當(dāng)日可以放款，普遍不超過一個月。

全國來看，房貸利率仍處于下行大勢。貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年3月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.02%，較上月微降2BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。

在這個背景下，2月最新社融數(shù)據(jù)出爐，相當(dāng)于降息刺激的成績單，呈現(xiàn)出來的趨勢非常有趣。

企業(yè)貸款繼續(xù)上行，居民長貸減緩。

1-2 月份企業(yè)貸款創(chuàng)出歷史新高，以房貸為主的居民長期貸款 863 億元，同比增長 1322 億元，雖幅度減緩，增速仍下滑。

除了一季度基建項(xiàng)目下放帶來了信貸需求的火熱等原因以外，

業(yè)內(nèi)人士直言：背后有經(jīng)營貸“取代”了房貸。

廣州資深按揭專家鄭大源介紹，購房后以經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸，很常見。只要經(jīng)營貸的額度，利率比房貸低，這個就是無法禁止的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接手中國商報采訪時指出，自2022年年初起，居民提前還房貸的情況開始增多，但下半年很多提前還房貸的資金來自經(jīng)營貸套利。

新增房貸需求，杠桿加在經(jīng)營貸；

存量房貸還款，也轉(zhuǎn)成了經(jīng)營貸。

助力了此消彼長的社融趨勢。

“數(shù)十萬”利差之下

經(jīng)營貸火熱，在于利差、額度的誘惑。

我們目前所說的經(jīng)營貸狹義上是特殊時期產(chǎn)生的普惠貸款，用途是服務(wù)中小企業(yè)主或個體工商戶經(jīng)營。

以往，房貸是最便宜的貸款，但自從利率3.25-3.8%的經(jīng)營貸誕生，借貸者的心態(tài)也發(fā)生了變化。

以100萬元的轉(zhuǎn)換額，經(jīng)營貸利率3.6%、房貸利率5%計算，中間能省下十幾二十萬元。

貸款額度上，經(jīng)營貸可以做到房子估值總價的70-80%，換言之首付壓力也相對較少。

根據(jù)鄭大源介紹，目前市面上的操作方式有兩種：

1、全款再抵押。

購房者與中介公司私下協(xié)議，購房款由中介公司墊付，再用這套房子作抵押物申請經(jīng)營貸，還給中介。

辦理手續(xù)所需的經(jīng)營流水，中介包裝。

中介全程收取2%左右的“傭金”。

2、壓舊買新。

有多套房子的，將無貸款的房子以經(jīng)營名義抵押給銀行，套出資金，用意購入新房。

從貸款成本來看，以上確實(shí)比房貸“優(yōu)”。

但，監(jiān)管已經(jīng)出手。

轉(zhuǎn)貸有風(fēng)險 銀行可隨時抽貸

3月以來，整頓違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)聲漸緊。

3月9日，銀保監(jiān)會發(fā)布《通知》，針對近期低成本經(jīng)營貸置換房貸的操作，要求各銀保監(jiān)局、銀行業(yè)金融業(yè)機(jī)構(gòu)出手開展自查；

3月1日，廣州市中級人民法院公布了一則“轉(zhuǎn)貸”的真實(shí)案例。

借款人肖某將約定用途為生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的180萬元貸款，部分挪用于償還房貸。結(jié)果被銀行起訴，最后判決肖某十日內(nèi)，向銀行清償借款本金180萬元及罰息，否則房子面臨拍賣。

官方發(fā)文+高調(diào)公布案例警示之下，近期銀行端多已經(jīng)從嚴(yán)審核，甚至?xí)和I(yè)務(wù)；貸款中介方面也偃旗息鼓。

回首2020年，為了刺激疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國家加大了經(jīng)營用途貸款的支持力度，意在輸血實(shí)業(yè)。

但是在深圳，經(jīng)營貸大量流入，刺激深圳樓市短時間內(nèi)快速狂飆。目前看來，這股風(fēng)在廣州吹不起來。

也提醒借貸人，利息雖低，轉(zhuǎn)貸有風(fēng)險。隨時面臨銀行抽貸，則需要提前還清所有貸款，否則房屋將被抵押房產(chǎn)折價或拍賣、變賣，所得的價款銀行享有優(yōu)先受償權(quán)。

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