現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速乏力、銷(xiāo)售下滑，當(dāng)房子賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候，與開(kāi)發(fā)商捆綁緊密的中介商也難獨(dú)善其身。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%；商品房銷(xiāo)售額約13.33萬(wàn)億元，下降26.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。

(相關(guān)資料圖)

在需求持續(xù)萎靡不振的情況，不管是新房銷(xiāo)售，還是二手房交易，都很難恢復(fù)到往日風(fēng)采，作為地產(chǎn)中介行業(yè)的老大，貝殼的業(yè)績(jī)也遭遇到了重創(chuàng)。

3月16日，貝殼發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)告，公司2022年總交易額為人民幣26096億元，較2021年的人民幣38,535億元下降32.3%；存量房交易的總交易額為人民幣15,765億元，較2021年的人民幣20,582億元下降23.4%；新房交易的總交易額為人民幣9,405億元，較2021年的人民幣16,086億元下降41.5%。

2022年，貝殼得收入為人民幣607億元，較2021年的人民幣808億元下降24.9%。淨(jìng)虧損為人民幣13.97億元，而2021年淨(jìng)虧損為人民幣5.25億元。

這份成績(jī)單并不叫人意外：營(yíng)收、凈利潤(rùn)同比下滑、GTV縮水全都在意料之中。財(cái)報(bào)公布后，貝殼股價(jià)一度大漲逾10%，也表明投資者的樂(lè)觀態(tài)度。隨著樓市逐步回暖，貝殼業(yè)績(jī)大有希望實(shí)現(xiàn)反彈。

國(guó)金證券分析認(rèn)為，公司2022年經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)超此前預(yù)期，主要因?yàn)楦黜?xiàng)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率超預(yù)期。2022年存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率分別為39.8%和23.6%，相較2021年分別增長(zhǎng)了2.8個(gè)百分點(diǎn)和4.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年全國(guó)新房和二手房銷(xiāo)售額均處于下滑狀態(tài)，而公司實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)率的逆勢(shì)提升，這體現(xiàn)了公司強(qiáng)大的穿越短期波動(dòng)的經(jīng)營(yíng)能力。

在地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所處的這個(gè)周期，經(jīng)歷了從2021年中開(kāi)始市場(chǎng)持續(xù)下行，到如今蓄勢(shì)回暖的歷程。春意漸濃下，不少經(jīng)營(yíng)主體推行搶收戰(zhàn)略，主張“能吃飽一定要吃撐，能吃好就盡量吃飽”，卻忽略了如今地產(chǎn)行業(yè)已不是賣(mài)方市場(chǎng)。

以北京樓市為例，2022年，北京只有不到20%的小區(qū)在漲價(jià)，30%下跌，大部分是平的，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的分化；成交周期也越來(lái)越長(zhǎng)——北京從90天、100天變成了150天，可見(jiàn)成交的難度在增加。在周期性的行業(yè)里掘出中性市場(chǎng)，大家雖步伐不同但都在做，可在買(mǎi)方市場(chǎng)下開(kāi)辟中性市場(chǎng)，真正提升經(jīng)營(yíng)效率、交易效率，卻少有人做，但這才是歷久彌堅(jiān)、長(zhǎng)期致勝的關(guān)鍵。

找準(zhǔn)周期的節(jié)奏穩(wěn)扎穩(wěn)打，以長(zhǎng)期主義的眼光在變化中尋找到那一份不變，這證是貝殼在做的事。上行時(shí)期借力開(kāi)店、大步前進(jìn)，下行時(shí)期盡量不關(guān)店，隨著行業(yè)產(chǎn)能的自然汰換培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，摩厲以需，為未來(lái)的上行時(shí)間窗口做足準(zhǔn)備。

2021年5月，貝殼創(chuàng)始人左暉去世，貝殼從高光跌落。左暉離世那天，貝殼的收盤(pán)市值定格在595億美元，超過(guò)了同期的碧桂園、萬(wàn)科、恒大等頭部房企。2021年3季度起，貝殼營(yíng)收連續(xù)三個(gè)季度環(huán)比下降，連續(xù)四個(gè)季度虧損，期間還經(jīng)歷了渾水做空、股東拋售，以及大幅裁員。情況在2022年下半年開(kāi)始好轉(zhuǎn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年3、4季度，貝殼扭虧為盈，歸母凈利潤(rùn)分別為7.23億元、3.77億元。

2022年是彭永東接手貝殼后的第一個(gè)完整財(cái)年，除了在業(yè)績(jī)上帶領(lǐng)貝殼觸底反彈外，彭永東也為貝殼帶來(lái)了新的風(fēng)格。事實(shí)上，早在2020年，貝殼就推出了家裝品牌被窩家裝和Home家裝SaaS系統(tǒng)，轉(zhuǎn)型路線逐漸明晰。截止左暉離世前的2021年一季度，貝殼營(yíng)收、經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)連續(xù)四個(gè)季度正增長(zhǎng)，為日后轉(zhuǎn)型奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

2021年11月，彭永東在內(nèi)部信中提到“貝殼要思考自己能為這個(gè)社會(huì)和國(guó)家創(chuàng)造什么價(jià)值”，為不久后提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略并進(jìn)軍家居家裝、租賃市場(chǎng)預(yù)熱。與此同時(shí)，貝殼也在上海等地開(kāi)始“瘦身”行動(dòng)，裁撤冗余人員，涉及的主要是研發(fā)、金融相關(guān)團(tuán)隊(duì)。

去年5月11日，貝殼以介紹上市的方式登陸港股，但在上市前一日，市場(chǎng)再次傳來(lái)其裁員的消息。彼時(shí)有內(nèi)部員工爆料貝殼已啟動(dòng)新一輪裁員計(jì)劃，比例或達(dá)50%，幾乎涉及研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、中后臺(tái)等所有部門(mén)，內(nèi)部將這次裁員稱(chēng)為重生計(jì)劃。

這是自2021年10月以來(lái)，貝殼被曝第三次裁員，雖然其沒(méi)有對(duì)此做出正面回應(yīng)，但在公司的財(cái)報(bào)中還是留下了相關(guān)痕跡。截至去年6月末，貝殼報(bào)告期內(nèi)的研發(fā)費(fèi)用為15億元，而該指標(biāo)在2021年上半年為14億元，變動(dòng)的原因是“截至2022年6月30日止六個(gè)月產(chǎn)生額外遣散費(fèi)”。

去年全年，貝殼的營(yíng)業(yè)成本同比下降27.8%至469億元，其中一個(gè)原因是因鏈家經(jīng)紀(jì)人、具備新房業(yè)務(wù)相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)及其他一線運(yùn)營(yíng)人員人數(shù)減少而導(dǎo)致的內(nèi)部傭金及薪酬的成本減少。

截至2022年末，該公司擁有約9.85萬(wàn)名員工，較當(dāng)年中期的10.28萬(wàn)名減少4%左右，其中研發(fā)人員從2022年6月末的2462人減少至1901人；平臺(tái)運(yùn)營(yíng)人員減少1286人至7751人；業(yè)務(wù)拓展、銷(xiāo)售及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則從當(dāng)年6月末的11778人減少至6152人，削員5626人。受員工人數(shù)下降等因素影響，貝殼2022年的一般及行政費(fèi)用由2021年的89億元下降17.7%至73億元，研發(fā)費(fèi)用也同比下降20.3%至25億元。

“減重”在貝殼門(mén)店的規(guī)模方面也有體現(xiàn)。截至2022年末，貝殼擁有約4.05萬(wàn)家門(mén)店，較2021年末的5.1萬(wàn)家減少20.6%，即其在過(guò)去一年關(guān)閉了超1萬(wàn)家門(mén)店；公司同期的活躍門(mén)店數(shù)量為3.74萬(wàn)家，該指標(biāo)在上一年為4.53萬(wàn)家，下降了17.4%。

數(shù)據(jù)顯示，四季度貝殼新型及其他服務(wù)收入為31.85億元，裝修服務(wù)和其他服務(wù)收入分別為20.94億和10.91億元。好消息是，新興服務(wù)收入、GTV都走上上升軌道中，且漲幅頗為驚人。但在貝殼的營(yíng)收、利潤(rùn)版圖中，這部分業(yè)務(wù)占比還是太小了，貢獻(xiàn)毛利率更有下滑趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，去年四季度貝殼其他服務(wù)貢獻(xiàn)毛利率為28%，環(huán)比基本持平，但遠(yuǎn)低于2021年同期的74%，且過(guò)去四個(gè)季度都在減少。這當(dāng)中當(dāng)然有并表后基數(shù)改變帶來(lái)的統(tǒng)計(jì)學(xué)假象，但新業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)、管理支出增加也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

總的來(lái)說(shuō)，貝殼轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得了一定效果，但還不夠。家裝、租賃等行業(yè)尚有潛力有待挖掘，貝殼可能需要更多耐心和時(shí)間，才能實(shí)現(xiàn)“一體兩翼”的最終愿景。

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