兩會樓市觀察

編者按今年的政府工作報告中，關(guān)于樓市的三大關(guān)鍵詞是“房住不炒”“住房保障”和“化解風險”。今年的政府工作報告首次提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。如何看待政府工作報告重提“房住不炒”和“加強住房保障體系建設(shè)”？防止房企無序擴張有何深意？如何從全國兩會看房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢？中國經(jīng)濟時報地產(chǎn)周刊推出“兩會樓市觀察”深度報道，為您解讀。

防止房企無序擴張有何深意

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■中國經(jīng)濟時報記者 周雪松

2023年政府工作報告更加強調(diào)“穩(wěn)增長”和“防風險”，尤其值得關(guān)注的是，今年政府工作報告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險,改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。這是政府工作報告首次針對房企提出“防止無序擴張”，究竟有何深意？

防止房企無序擴張首次

寫進政府工作報告

有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，首次寫進政府工作報告?！斑@里的無序擴張指的是一些房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率過高，經(jīng)營風險過大，可能會影響經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。這與之前的‘防止資本無序擴張’不同。”北京大學國家發(fā)展研究院教授汪浩在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示。

汪浩強調(diào)，未來，房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞應(yīng)該是平穩(wěn)發(fā)展。從這次全國兩會釋放的信號來看，可能會加強房地產(chǎn)金融風險管理。

全國政協(xié)委員、中國財政科學研究院院長劉尚希在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時也指出，此次政府工作報告提出“防止無序擴張”顯然是針對房企“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式所提出的。傳統(tǒng)的房企靠“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”擴張，不僅很難持續(xù)，而且容易形成風險和泡沫。

“房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的重要組成部分，發(fā)揮著重要的作用。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，增強市場信心，應(yīng)大力幫扶房企健康發(fā)展?！比珖舜蟠?、58同城CEO姚勁波在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示。

政府工作報告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，其目的是防范優(yōu)質(zhì)頭部房企出現(xiàn)風險。對此，姚勁波給出了三條建議：一是擴寬房企的融資通道。二是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度。三是加速數(shù)智化落地。其中，在支持房企融資方面，他建議，應(yīng)加大對房企發(fā)債融資的支持力度，疏通房企債權(quán)融資渠道，降低房企融資成本，逐步改善房企融資環(huán)境。

全國政協(xié)委員、中國社會科學院經(jīng)濟研究所所長黃群慧在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，現(xiàn)在應(yīng)該考慮適時取消房地產(chǎn)商品房預(yù)售制度，這既有利于提振當前消費信心、擴大消費，又有利于完善房地產(chǎn)長遠發(fā)展機制，推進降低房地產(chǎn)的金融屬性，堅持“房住不炒”定位。

在黃群慧看來，如果不徹底完善房地產(chǎn)長遠發(fā)展機制，即使在強刺激下市場出現(xiàn)回暖，從長遠經(jīng)濟良性發(fā)展來看，也未必是好事。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，從政府工作報告來看，對過去問題進行總結(jié)具有重要意義。“現(xiàn)在所有的政策都是支持優(yōu)秀房企的，優(yōu)秀房企會強者恒強。”

河北一家中小開發(fā)商在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，從政府工作報告來看，不僅對優(yōu)質(zhì)的頭部房企有所利好，中小房企也會受益。但風險比較高的中小房企可能遭遇破產(chǎn)或被重組。

推動行業(yè)向新發(fā)展

模式平穩(wěn)過渡

隨著疫情形勢的好轉(zhuǎn)和疫情防控政策的調(diào)整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時期，市場信心加快恢復，房地產(chǎn)市場交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

根據(jù)中指監(jiān)測，春節(jié)后，重點城市新房、二手房成交規(guī)模連續(xù)4周環(huán)比增長，部分城市二手房市場情緒改善明顯，今年2月20日—26日，重點10城二手房成交量已達2021年以來周度最高水平，同比增長近90%。與此同時，熱點城市土拍市場亦有升溫，企業(yè)拿地出現(xiàn)邊際改善。但也要看到，當前市場熱度回升更多為熱點城市的局部好轉(zhuǎn)，全國市場尚未企穩(wěn)，今年1—2月，重點100城商品住宅成交面積仍處在2016年以來同期較低水平，全國300城土地市場低迷態(tài)勢延續(xù)，而且今年部分房企償債壓力仍然較大。

萬博新經(jīng)濟研究院院長滕泰在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，房地產(chǎn)市場必須保持穩(wěn)定，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，對經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生較大影響。

“房地產(chǎn)之所以非常重要，是因為其既關(guān)系投資，也關(guān)系消費，影響上下游幾十個行業(yè)。因此，自去年以來，國家出臺了很多保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策，尤其強調(diào)要‘保交樓、保民生’，不能因為個別房地產(chǎn)公司的風險擴展成系統(tǒng)性金融風險?！彪┱f。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟對中國經(jīng)濟時報記者表示，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，主要涉及正確處理防范系統(tǒng)性風險和道德風險，做好風險應(yīng)對的各項工作，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

劉尚希強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型，在這種轉(zhuǎn)型過程中，基本的住房保障和高端的住房需求應(yīng)分開管理和調(diào)控。高端住房可以交給市場去調(diào)節(jié)，但是在宏觀上不能形成風險。而普通百姓的剛性和改善性住房需求不能完全市場化，特別是保障房等，市場和政府“兩只手”要結(jié)合起來。

專家建議降低住房建設(shè)和購買成本

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■中國經(jīng)濟時報記者 李曉紅

住房問題是老百姓最為關(guān)心的話題，也是每年全國兩會上備受關(guān)注的重點內(nèi)容之一。今年的政府工作報告提出，加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等的住房問題。

著力解決好新市民

等住房問題

“在城市就業(yè)的新市民、青年人的安居問題在今年全國兩會上備受關(guān)注。”對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰告訴中國經(jīng)濟時報記者，新市民、青年人總體收入偏低，住房問題比較突出。

目前，我國有超過3億的新市民、青年人，這部分人的住房需求亟待解決。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，隨著新市民、青年人進入城市，沒有體面的住所，其無法在城市“扎根”，也就無法享受到城市的公共服務(wù)。因此，政策重點就是將這部分人群納入住房保障、住房消費，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動力，而這也是擴大內(nèi)需的關(guān)鍵。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在今年年初的工作會議上曾提出，要以發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。

在吳英杰看來，新市民、青年人等難以獲得穩(wěn)定的住房保障，是擴大保障性租賃住房供給的重要對象，需要政府和社會從政策與制度層面加以解決。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大也向中國經(jīng)濟時報記者表示，新市民、青年人等收入較低，且工作和收入不穩(wěn)定，“買不起房”和“租不起房”的問題比較突出，將新市民、青年人等納入住房保障體系，通過“政府+市場”的方式解決住房問題，比如，通過公共產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”、經(jīng)濟適用房、政府補貼、減免稅收等措施解決。

為了解決好新市民、青年人等的住房問題，吳英杰建議，一是加大政府投入力度，通過財政補貼、土地出讓等方式，提供新市民、青年人等買得起的住房。二是推動住房租賃市場的發(fā)展，建設(shè)更多的小戶型住房，特別是適合新市民、青年人等人群的租賃房源。三是完善住房公積金等制度，通過政府和企業(yè)共同繳納住房公積金，為青年人和新市民等人群提供住房資金支持。四是改革購買住房制度，實現(xiàn)居住權(quán)的平等和保障，為新市民、青年人等提供公平的住房機會。

提振住房消費需求

自2022年以來，支持剛性和改善性住房需求在各大官方會議、政策文件中頻繁提及。2022年中央經(jīng)濟工作會議在“著力擴大國內(nèi)需求”中明確“支持住房改善”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹此前表示，今年“對于購買第一套住房的要大力支持”“對購買第二套住房的，要合理支持”。

“今年政府工作報告提出，支持剛性和改善性住房需求，這釋放了政府穩(wěn)增長和改善民生的信號。這表明政府將更加注重保障人民基本住房需求和改善居住條件，尤其是對住房剛性需求的關(guān)注，將有助于緩解當前住房緊張的狀況?！眳怯⒔芨嬖V中國經(jīng)濟時報記者。

“剛性和改善性住房需求是住房需求的重要內(nèi)容。政府將支持住房需求作為擴大內(nèi)需、提振消費和促進內(nèi)循環(huán)的重點和突破口，具有很強的引領(lǐng)作用。”況偉大表示，支持剛性和改善性住房需求對堅持“房住不炒”定位、形成住房長效機制、保持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)健康發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，政府工作報告單獨提及了“支持剛性和改善性住房需求”，充分說明今年工作的重中之重是提振住房消費需求?！拔ㄓ刑嵴褡》肯M需求，房地產(chǎn)面臨的問題才有可能真正得到解決。”

在吳英杰看來，支持剛性和改善性住房需求將促進房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)和健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也需要根據(jù)市場需求進行調(diào)整，改變以往的經(jīng)營模式，注重產(chǎn)品質(zhì)量和用戶體驗，適應(yīng)政策導向和市場變化，推動房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

中指研究院認為，在需求端“精準施策”將是2023年的主要著力點。而需求端精準施策或?qū)Ⅲw現(xiàn)在針對不同人群、不同區(qū)域、不同物業(yè)類型上。針對不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續(xù)，支持改善性住房需求的政策有望進一步優(yōu)化，促進以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結(jié)合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產(chǎn)業(yè)人群等更多政策側(cè)重，也是支持剛性和改善性住房需求的政策方向。針對不同區(qū)域或?qū)Ⅲw現(xiàn)在城市內(nèi)部的政策變化，未來一線及核心二線城市有望“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”。

“支持剛性和改善性住房需求，不僅要通過制定符合實際的政策和措施，更要提高住房供給和質(zhì)量?！眳怯⒔芙ㄗh，首先，政府通過制定政策增加住房供給。政府以提供土地或財政補貼等方式鼓勵開發(fā)商建設(shè)更多低于市場價的保障性住房，降低住房建設(shè)和購買成本，滿足低收入和剛性住房需求。其次，要通過稅收調(diào)節(jié)、低息貸款和其他財政措施支持剛性和改善性住房需求。再次，提高住房科技含量，支持建筑科技創(chuàng)新和新技術(shù)的開發(fā)和推廣，提高住房質(zhì)量，滿足改善性住房需求。

“房住不炒”是政策底線

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■中國經(jīng)濟時報記者 李曉紅

一年一度的全國兩會正式開幕，在總結(jié)過去五年房地產(chǎn)的工作中，政府工作報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產(chǎn)長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

“2023年，‘房住不炒’的定位不變，仍將遏制房價上漲，加強樓市調(diào)控?！睂ν饨?jīng)濟貿(mào)易大學國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰告訴中國經(jīng)濟時報記者，盡管影響房地產(chǎn)市場的紅利因素正在減少，為“松綁”限購提供了一定條件，但我國各地經(jīng)濟發(fā)展差距較大，政策執(zhí)行上仍須因城施策，“房住不炒”仍是政策底線。

經(jīng)過多年實踐，“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的根本定位，成為社會共識。

2022年底召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。2023年以來，在各地政府工作報告中，北京、上海、江蘇、山東等近20個省份，均明確提出繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這意味著，“房住不炒”不僅會是今年地方因城施策的底線，也是未來樓市長期堅持的總基調(diào)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“房住不炒”寫入黨的十九大、二十大報告，是必須長期堅持的長效機制。

對于當前一些地方出現(xiàn)的“松綁”限購等現(xiàn)象，吳英杰認為，在市場信心不足，房地產(chǎn)市場低迷的情況下，各地通過“松綁”限購、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、購房補貼等手段，適度放松樓市政策，支持我國居民的剛性和改善性住房需求，促進購房需求進一步釋放，帶動成交回升，有利于房地產(chǎn)市場的信心恢復。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大也向中國經(jīng)濟時報記者表示，限購是實現(xiàn)“房住不炒”定位的重要措施，特別是對一線城市和熱點城市尤其如此。是否“松綁”限購必須因城施策，比如，在某些住房支付困難和住房泡沫明顯的地區(qū)，不宜出臺“松綁”限購政策，要繼續(xù)實行限購政策；在庫存較大和房價下跌較大的地區(qū)，可考慮放松限購政策，一但出現(xiàn)住房支付困難和住房泡沫等，須重新實施限購政策。

中指研究院指出，2022年以來，監(jiān)管部門頻繁落地房地產(chǎn)支持政策，各地也在積極落實因城施策，但在“房住不炒”的總基調(diào)下，供需兩端政策均有所側(cè)重，優(yōu)質(zhì)房企、合理的住房需求才是政策的支持對象，熱點城市需求端政策也在漸進式推進。

此外，今年政府工作報告提出，穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力，保持廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

李宇嘉認為：“資金不會‘放水’，貸款集中度、‘三線四檔’還要堅持，控制住資金端，樓市就‘炒’不起來?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，從中長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是大勢所趨。房企業(yè)務(wù)重心將從前端開發(fā)向后端運營服務(wù)轉(zhuǎn)移，完成從開發(fā)商到運營服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。

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