2022年是地產(chǎn)大變局的一年，大型民營(yíng)房企沒(méi)落的同時(shí)，一批低調(diào)的“大佬”逆勢(shì)崛起，其中就包括地鐵公司。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，去年各地地鐵公司共計(jì)拿地72宗，較2021年同比增加了60%！

(資料圖片僅供參考)

眾所周知，地鐵公司是TOD開發(fā)的主力軍。去年地鐵公司所拿地塊絕大部分也都屬于TOD項(xiàng)目類型。這也意味著，隨著地鐵公司拿地規(guī)模的大幅上升，TOD開發(fā)也將迎來(lái)新一輪擴(kuò)容。

當(dāng)然，各地TOD開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不同，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力也有差異。目前，一些較為成熟的TOD項(xiàng)目，已經(jīng)迭代4.0乃至5.0模式。進(jìn)化后的TOD模式，有哪些特征？對(duì)于想?yún)⑴cTOD建設(shè)的房企來(lái)說(shuō)，又有哪些要求或影響？

地鐵公司成拿地大戶

TOD建設(shè)將迎來(lái)提速

去年，多家地鐵公司晉升為當(dāng)?shù)氐哪玫卮髴簟?/p>

比如，上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，深圳地鐵2022年拿地面積占到全市土地成交面積的38.8%，沈陽(yáng)地鐵和廈門地鐵拿地面積也達(dá)到當(dāng)?shù)赝恋爻山幻娣e的20%以上。另外，昆明、廣州、蘇州、南寧等地的地鐵公司成交的土地面積也占到當(dāng)?shù)爻鲎尩貕K的7%以上。

很多人可能會(huì)說(shuō)，地鐵公司加大拿地，是為了幫土拍市場(chǎng)托底。明源君認(rèn)為，地鐵公司積極拿地，其實(shí)也是一種主動(dòng)選擇：

1、TOD已成為地鐵公司重要的利潤(rùn)來(lái)源，拿地也是基于自身發(fā)展考慮。

對(duì)地鐵公司來(lái)說(shuō)，副業(yè)比主業(yè)賺錢，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。軌道交通具有公益性，無(wú)論是建設(shè)和運(yùn)營(yíng)階段利潤(rùn)都極低，甚至還可能虧本。多年來(lái)，TOD綜合開發(fā)已成為不少地鐵公司最重要的利潤(rùn)來(lái)源。

以深鐵集團(tuán)（即深圳地鐵）為例，2022年深鐵集團(tuán)的利潤(rùn)主要來(lái)源于TOD。2022年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，TOD的利潤(rùn)占比達(dá)217.54%。而2022年全年地鐵上蓋物業(yè)公共住房建設(shè)在深鐵集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)中占比更是超過(guò)50%，在建及交付公共住房達(dá)到4.5萬(wàn)套。

正是得益于強(qiáng)大的TOD綜合開發(fā)能力，深鐵集團(tuán)的盈利能力常年領(lǐng)跑同行。

2、政策支持TOD發(fā)展，地鐵公司是TOD建設(shè)最合適的牽頭者。

土地資源緊缺，交通擁堵，職住失衡等現(xiàn)象，在各地尤其一二線城市日益突出。而TOD通過(guò)對(duì)軌道交通地上地下空間的綜合開發(fā)利用，可以從一定程度上緩解這些問(wèn)題。

近年來(lái)，政策不斷為TOD打call，去年國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》就明確提出支持TOD模式，打造站城融合綜合體。響應(yīng)政策號(hào)召，各地紛紛發(fā)力TOD綜合開發(fā)。

目前，政策對(duì)TOD建設(shè)的規(guī)劃，有兩個(gè)明顯趨勢(shì)：

①要求加強(qiáng)軌道交通與周邊用地的融合，助力保障性租賃住房建設(shè)。

例如，天津“十四五”期間規(guī)劃新增保障性租賃住房5萬(wàn)套（間）?？紤]到保障房人群對(duì)公共交通依賴程度較高，天津要求，加強(qiáng)軌道交通站點(diǎn)周邊有效服務(wù)半徑內(nèi)進(jìn)行保障性租賃住房規(guī)劃設(shè)計(jì)。

②強(qiáng)調(diào)TOD建設(shè)運(yùn)營(yíng)與城市功能深度融合，促進(jìn)都市圈發(fā)展。

以長(zhǎng)三角地區(qū)為例，上海、江蘇、浙江三地聯(lián)合印發(fā)的《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》就提出，以“新建城際線路站點(diǎn)必須進(jìn)入城市中心地區(qū)”為原則，完善都市圈軌道網(wǎng)絡(luò)布局；充分利用既有普鐵線位優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化站城融合。廣州、東莞等地也提出了依托都市全軌道交通站點(diǎn)，促進(jìn)都市圈融合發(fā)展。

地鐵公司作為軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)的主體，自然也是TOD項(xiàng)目最適宜的牽頭者。不過(guò)，術(shù)業(yè)有專攻，地鐵公司進(jìn)行TOD開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也會(huì)整合社會(huì)力量，與專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商分工合作，共同完成項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

TOD項(xiàng)目雖然利潤(rùn)高，但業(yè)態(tài)復(fù)雜、資金量大、開發(fā)周期長(zhǎng)、技術(shù)難度高，地鐵公司選擇合作伙伴時(shí)也非常謹(jǐn)慎。從目前來(lái)看，地鐵公司的合作對(duì)象仍以地產(chǎn)國(guó)央企為主。

例如，廣州地鐵入股越秀地產(chǎn)，由廣州地鐵拿地，越秀地產(chǎn)配合開發(fā)；深圳地鐵則是萬(wàn)科的最大股東，此外，深鐵集團(tuán)也與華潤(rùn)置地在TOD項(xiàng)目上有較深入的合作。

房企也在積極謀求與各地地鐵公司合作，介入TOD開發(fā)。例如萬(wàn)科與成都軌道集團(tuán)聯(lián)合成立成都軌道萬(wàn)科物業(yè)有限公司，共同進(jìn)行TOD相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)。當(dāng)然，TOD的高門檻，決定了很多地產(chǎn)民企無(wú)法企及，目前僅少數(shù)頭部民企有參與TOD開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，比如龍湖集團(tuán)就在北京、武漢等地都已有落地的TOD項(xiàng)目。

TOD模式持續(xù)迭代

營(yíng)造“微型城市”是大勢(shì)所趨

TOD（Transit Oriented Development）是指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，也即圍繞公共交通站點(diǎn)進(jìn)行住宅、商業(yè)等的綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

截至目前，各地、各企業(yè)在TOD開發(fā)上積累的經(jīng)驗(yàn)各不相同，有些TOD項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)化到4.0乃至5.0模式。

比如越秀地產(chǎn)是廣州市TOD建設(shè)的主力軍，其所提出的TOD5.0模式中，就重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增值，建立產(chǎn)城融合生態(tài)圈。

越秀TOD5.0 價(jià)值鏈，來(lái)源：越秀TOD

盡管目前不同地鐵公司及房企對(duì)4.0模式、5.0模式的定義有所區(qū)別，明源君綜合多種觀點(diǎn)認(rèn)為，TOD模式的迭代方向基本是一致的，就是更強(qiáng)調(diào)人文關(guān)照、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、站點(diǎn)與城市生活的融合，完善的TOD項(xiàng)目是按照打造“微型城市”的思路來(lái)進(jìn)行規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)的。

1、強(qiáng)調(diào)“以人為本”，為特定人群提供適宜業(yè)態(tài)和消費(fèi)場(chǎng)景。

軌道交通具有非常強(qiáng)的人氣聚集效應(yīng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)得當(dāng)，能夠服務(wù)于人們的出行、生活、工作、消費(fèi)等。現(xiàn)階段的TOD規(guī)劃，更強(qiáng)調(diào)針對(duì)人群特征，因地制宜的定制業(yè)態(tài)空間和消費(fèi)場(chǎng)景，最大程度的吸引人群、服務(wù)人群。

TOD項(xiàng)目業(yè)態(tài)及功能也越來(lái)越多元化，除了住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓外常見(jiàn)業(yè)態(tài)外，還可能引入圖書館、藝術(shù)中心等，不同業(yè)態(tài)和功能之間共生、互利，不僅能彼此增加人流量，還能提高客群的粘性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也更有效的融合交通與城市生活。

2、通過(guò)TOD綜合開發(fā)，為城市片區(qū)、乃至都市圈的融合發(fā)展賦能。

成功的TOD項(xiàng)目，不僅緩解了片區(qū)內(nèi)乃至城市間的交通壓力，而且能有效的拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化融合發(fā)展。

比如紐約曼哈頓高線公園TOD，有36條地鐵線經(jīng)過(guò)，拉動(dòng)了周邊超30個(gè)項(xiàng)目興建，帶動(dòng)紐約灣區(qū)成為整個(gè)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)文化中心、世界金融中心；東京六本木新城TOD，已經(jīng)成為著名購(gòu)物中心和旅游圣地，20公里范圍內(nèi)形成了超過(guò)800萬(wàn)人的核心城區(qū)，日均客流300萬(wàn)人次，為東京灣區(qū)強(qiáng)勁GDP奠定基礎(chǔ)。

都市圈發(fā)展是大勢(shì)所趨?；诙际腥ΧM(jìn)行的軌道交通規(guī)劃，通常會(huì)在城市交界處或者新區(qū)設(shè)置車站，并規(guī)劃相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)、人流導(dǎo)向等。因而，TOD項(xiàng)目在規(guī)劃之初，一定要與城市發(fā)展戰(zhàn)略深度“綁定”，而不僅僅是作為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目去考慮。

在這一方面，香港地鐵做TOD的經(jīng)驗(yàn)就很有參考價(jià)值。香港政府在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，會(huì)把地鐵結(jié)合到城市各板塊發(fā)展的考慮當(dāng)中，港鐵也積極參與政策研究。

也就是說(shuō)，從一開始港鐵的TOD項(xiàng)目就是城市規(guī)劃的一部分，能夠很好的融入到城市功能當(dāng)中。

3、做TOD需要長(zhǎng)線思維，具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。

TOD項(xiàng)目不能作為一個(gè)普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)考慮，尤其不能用做住宅開發(fā)的思維來(lái)考慮。因?yàn)?，TOD項(xiàng)目不僅強(qiáng)調(diào)建設(shè)，更強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

項(xiàng)目建成之后，需要通過(guò)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。做TOD項(xiàng)目不能強(qiáng)求每個(gè)環(huán)節(jié)或者每個(gè)業(yè)態(tài)都賺錢，舉例來(lái)說(shuō)，自持的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓等前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，但通過(guò)運(yùn)營(yíng)卻能持續(xù)產(chǎn)生效益，后期還可以考慮通過(guò)REITs退出。

以深鐵集團(tuán)為例，截至去年底，深鐵手頭經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面積達(dá)161萬(wàn)平方米，3棟商辦樓宇入市銷售，成熟項(xiàng)目年均出租率92%。

這一點(diǎn)，對(duì)于想?yún)⑴cTOD的房企來(lái)說(shuō)，也是一種考驗(yàn)。房企想從TOD項(xiàng)目中分一杯羹，首先必須具有出色的物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

比如華潤(rùn)置地為例，TOD是華潤(rùn)置地近年來(lái)重點(diǎn)發(fā)力的業(yè)務(wù)之一。去年華潤(rùn)置地與深圳地鐵達(dá)成協(xié)議，在城市TOD產(chǎn)品、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域全方面合作；還與長(zhǎng)沙市政府達(dá)成合作，在城市更新、城市建設(shè)等方面進(jìn)一步加深合作。

而華潤(rùn)置地之所以能得到多地政府的支持，一個(gè)很重要的原因就是其具備成熟的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。尤其是旗下的“萬(wàn)象系"購(gòu)物中心，在國(guó)內(nèi)同類產(chǎn)品的佼佼者。

據(jù)公開信息，截至2022年底華潤(rùn)置地累計(jì)投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約183.9億元，按年增長(zhǎng)0.3%，是國(guó)內(nèi)商業(yè)收入最高的開發(fā)商之一。其中，購(gòu)物中心貢獻(xiàn)最大，在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)額中占比達(dá)到81.45%。

除了華潤(rùn)置地外，越秀地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等房企也都在積極投入TOD的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。隨著政策支持力度加大、地鐵公司拿地規(guī)模上升，TOD項(xiàng)目總量擴(kuò)容是大勢(shì)所趨，這也意味著，片區(qū)綜合開發(fā)、長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)模式也將進(jìn)一步被推廣、普及。

TOD規(guī)模大、拿地成本低，開發(fā)運(yùn)營(yíng)得當(dāng)利潤(rùn)比一般商住項(xiàng)目要豐厚得多，對(duì)于有能力參與的房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是新的機(jī)遇，而牌桌外的房企則可能面臨又一種形式的邊緣化。強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代，TOD擴(kuò)容或?qū)⑦M(jìn)一步加劇行業(yè)分化……

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