以舊改聞名的“云南王”俊發(fā)，丟掉了在上海灘的唯一一顆明珠。

2月24日，俊發(fā)將其持有的云南俊仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司69.81%的股份轉(zhuǎn)讓給了平安不動產(chǎn)，這意味著俊發(fā)旗下的昆明未來城項目易手。稍早之前，俊發(fā)更是失去了其在上海的陣地，將俊燦星城項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方上海燦輝。

【資料圖】

這個從云南走出來，靠著舊改發(fā)家的房企正在一點點失去自己的版圖，通過頻繁退出項目來換取自救的時間。它本想憑借著舊改的優(yōu)勢實現(xiàn)全國復(fù)制，但無奈撞上了房地產(chǎn)周期調(diào)整的槍口。

房地產(chǎn)地方諸侯擴張的時代即將結(jié)束，曾經(jīng)的“河北王”、“云南王”、“河南王”，未來或許只能出現(xiàn)在經(jīng)濟史的故紙堆里。

敗退上海灘

近期，俊燦星城的開發(fā)建設(shè)單位上海新徐涇城實業(yè)有限公司發(fā)布股東變動公告，俊發(fā)全資子公司云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司，已在今年1月將持有的45%股份轉(zhuǎn)讓給上海燦輝投資發(fā)展有限公司。

而樓盤的推廣名也從“俊燦星城”變?yōu)椤昂鐦驙N耀星城”。與這個項目名命運相同的是，俊發(fā)的身影也從上海消失了。

俊燦星城屬于上海徐涇老集鎮(zhèn)城改項目，是俊發(fā)進軍一線城市的開山之作?？“l(fā)為此花了很多心血，從籌謀到退出，前后用了8年時間。

2015年，俊發(fā)與上海青浦徐涇資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司及燦輝投資發(fā)展簽署了城改項目合作框架，并成立了三家合資的新徐涇城實業(yè)，作為城改項目開發(fā)主體。

兩年后，新徐涇城實業(yè)與青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)政府正式簽約了上海徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村改造項目合作協(xié)議。

2020年7月9日，新徐涇城實業(yè)以13.49億元獲得約34畝商住地塊，標志著俊發(fā)集團在上海的首個項目俊燦星城正式落地。

據(jù)當時俊發(fā)集團官網(wǎng)的消息，該項目總投資101億元，總建筑面積約54萬平方米，項目回遷面積14萬平方米，地上可售面積21.67萬平方米。

當年10月，新徐涇城實業(yè)再次以1.31億元競得項目8.8畝商辦用地；2021年6月，又以15.37億元獲得約35.8畝居住用地。

持續(xù)的投入讓這個項目迅速獲得市場關(guān)注。

俊燦星城首次開盤的2021年11月28日，503套房源吸引了892組有效意向客戶的認購，所有房源在開盤當天便被搶售一空。

但伴隨著市場下行以及舊改項目巨大的資金投入，俊發(fā)的現(xiàn)金流已經(jīng)再難支撐。

據(jù)媒體報道，原來一期計劃于2022年10月交付，但由于2021年11月至2022年9月的10個月時間里，無任何施工進展，已延期到2023年二三月。

盡管上海市青浦區(qū)建設(shè)和管理委員會確認項目仍然在施工中，但卻沒能根本消除購房者的疑慮。

上海一位房企人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“這個項目剛開始因為市場好，所以賣得挺好，后來賣得就不太行。首先是開發(fā)商爆雷，項目因為疫情停工了，另外就是地段不太行，大虹橋去年就退火了?！?/p>

該項目上一次推盤是在2022年11月底，當時有627套房源取得預(yù)售許可并全部對外銷售，吸引來203組有效客戶，最終搖號通過的客戶成交的為202組。

螺螄灣里“做道場”

俊發(fā)在云南以舊改起家，云南自然是其重倉之地。但目前的情況是，即便在大本營，俊發(fā)的日子也不好過。

除了將昆明未來城項目轉(zhuǎn)讓給平安不動產(chǎn)，去年以來，俊發(fā)還退掉了昆明船房村、普自村2個城改項目。

俊發(fā)在昆明的銷售額占80%，2021年因容積率政策、滇池環(huán)保事件等，俊發(fā)的開發(fā)進度受到巨大影響。

俊發(fā)創(chuàng)始人李俊曾公開表示，2021年，俊發(fā)旗下的8個項目規(guī)劃報批受阻，直至10月才開始恢復(fù)審批，耽擱進度8-10個月不等。

這8個項目僅繳納土地款就超72億元，因報批暫停影響的供貨值為200多億元。

這其中，最大的拖累就是螺螄灣項目。

俊發(fā)·螺螄灣國際商貿(mào)城二期

前俊發(fā)員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，“螺螄灣拖垮了俊發(fā)的現(xiàn)金流，每年光還款都要幾十億?，F(xiàn)在市場環(huán)境不行了，云南還有幾百億的貨沒出，壓力非常大。”

2017年，俊發(fā)集團以452億元代價，承債式收購云南中豪集團，中豪旗下的螺螄灣國際商貿(mào)城就變成了現(xiàn)在的新螺螄灣國際商貿(mào)城。

李俊也公開表示，螺螄灣給俊發(fā)帶來了沉重的債務(wù)負擔(dān)：“如果俊發(fā)沒有收購螺螄灣項目，有息負債將大幅減少80%以上?！?/p>

截至2021年末，俊發(fā)負債369億，其中螺螄灣接近140億，加之投入的自有資本金170個億，螺螄灣項目給俊發(fā)帶來了309億的負債。

但同時李俊也表示，螺螄灣還有330萬物業(yè)沒有銷售，年租金一年大概有16個億。它是有資產(chǎn)的，也是一個長期經(jīng)營的項目。

為了盤活資產(chǎn)，俊發(fā)與民生銀行、信達資產(chǎn)、工商銀行等多達21家金融機構(gòu)，就債務(wù)重組達成了一致意見，并簽訂了相關(guān)協(xié)議。

但短期看，俊發(fā)也只能通過出讓土地來緩解危機。

2022年5月底，俊發(fā)轉(zhuǎn)讓了云南昆明新螺螄灣2宗宅地，合計面積約161.23畝，轉(zhuǎn)讓價格共計約26.66億元。

失落的舊改王

舊改一向以體量龐大、開發(fā)周期長而著稱，這幾年俊發(fā)在全國拿下多個舊改項目，但成功入市的案例很少。

“也就上海的項目還算成功，其他城市的項目都不行，像廣州的項目基本就沒動。”另一位俊發(fā)人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

2018年10月26日，俊發(fā)集團與陜西乾和實業(yè)簽訂西安杜城村項目合作協(xié)議，這個項目就是西安俊發(fā)城。

俊發(fā)集團在官方微信中寫道：這是俊發(fā)集團進入西安舊改市場的第一個項目，屬城市核心區(qū)超大型棚改，總投資超400億元，項目改造綜合用地1789畝，總建筑面積超540萬平方米。

2018年10月26日，俊發(fā)集團與陜西乾和實業(yè)簽訂西安杜城村項目合作協(xié)議現(xiàn)場

上述人士稱，這個項目也給公司帶來了非常大的資金壓力，這導(dǎo)致了項目從拆遷安置開始就進展緩慢。

去年4月有居民在網(wǎng)絡(luò)平臺詢問：不知道出于什么原因，杜城村安置房工地門口，被貼上停工告示。另外，杜城村城改進度為何如此緩慢？一塊土地都沒有出讓。

對此， 官方給出的回復(fù)是，杜城村改造項目安置用地已取得選址意見書，部分開發(fā)用地正在辦理供地手續(xù)。前期工作受到疫情影響，造成了暫時停工。

到了4月7日，西安市雁塔區(qū)城棚改中心、杜城街道組織召開了杜城村安置樓建設(shè)推進會，明確要求開發(fā)企業(yè)全面復(fù)工。

也就是說，從2018年簽署協(xié)議到去年，這個舊改項目才取得選址意見書，而開發(fā)用地的手續(xù)還沒有辦理。

不過好消息是，2022年10月，俊發(fā)聯(lián)手陜西建工地產(chǎn)，以39.91億元拿下杜城村首批約264畝宅地。這個千畝城改項目終于邁出了開發(fā)建設(shè)的第一步。

俊發(fā)在大灣區(qū)也遭遇了相同的情況。

2019年，俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司，李俊還親自到場祝賀。

大灣區(qū)公司也不負所望，一年內(nèi)就摘得3個舊改項目，投資額達到了200億，僅廣州增城區(qū)藍山村項目總投資額就高達82億元。

俊發(fā)曾想在大灣區(qū)設(shè)立第二總部，但這一想法也要落空了。

上述俊發(fā)前員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“俊發(fā)在大灣區(qū)已萌生退意，廣州已經(jīng)簽約的舊改項目，也正在進行處置。好在廣州的項目只是取得了前期服務(wù)商資格，還沒有大手筆投入?！?/p>

從工商信息看，俊發(fā)仍是廣州2個舊改項目的股東。

有著“云南王”稱號的俊發(fā)，有著豐富的舊改經(jīng)驗，采用一二級聯(lián)動開發(fā)的模式，成片、大體量開發(fā)，先安置、后搬遷、再拆遷，也被其稱為“俊發(fā)模式”。

但這種模式離開了云南，似乎就不起作用了。在異地缺乏深厚的本土資源的情況下，這一模式很難復(fù)制成功。

當然，聯(lián)合本地企業(yè)進行操盤也是常規(guī)思路，只是在當下的市場環(huán)境，俊發(fā)并沒有資本加碼慢周轉(zhuǎn)、資金沉淀大的舊改業(yè)務(wù)了。

市場很殘酷，基本不會留給企業(yè)試錯的機會了。

2022年4月，李俊向投資人歷數(shù)俊發(fā)目前遇到的困難，并當眾鞠躬道歉，還承諾要全力以赴保質(zhì)保量保交付， 但目前看，情況仍舊不樂觀。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2022年俊發(fā)實現(xiàn)的全口徑銷售金額為118.9億元，而2021年為510.3億元，在昆明，俊發(fā)雖然保住了銷售排名第一的位置，但相比2021年，也是出現(xiàn)了銷售額大幅度跳水的情況。另外去年，俊發(fā)的部分信托產(chǎn)品、應(yīng)付票據(jù)出現(xiàn)違約，還遭遇了評級機構(gòu)下調(diào)評級。

在大部分房企都遭遇困境的時候，自身的資產(chǎn)質(zhì)量，決定著企業(yè)有多大逃出生天的可能性。從這個角度上說，手握大量舊改的俊發(fā)要順利脫困，恐怕要比其他房企更難。

關(guān)鍵詞： 舊改項目