以舊改聞名的“云南王”俊發(fā)，丟掉了在上海灘的唯一一顆明珠。

2月24日，俊發(fā)將其持有的云南俊仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司69.81%的股份轉(zhuǎn)讓給了平安不動(dòng)產(chǎn)，這意味著俊發(fā)旗下的昆明未來城項(xiàng)目易手。稍早之前，俊發(fā)更是失去了其在上海的陣地，將俊燦星城項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方上海燦輝。

【資料圖】

這個(gè)從云南走出來，靠著舊改發(fā)家的房企正在一點(diǎn)點(diǎn)失去自己的版圖，通過頻繁退出項(xiàng)目來換取自救的時(shí)間。它本想憑借著舊改的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)全國復(fù)制，但無奈撞上了房地產(chǎn)周期調(diào)整的槍口。

房地產(chǎn)地方諸侯擴(kuò)張的時(shí)代即將結(jié)束，曾經(jīng)的“河北王”、“云南王”、“河南王”，未來或許只能出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)史的故紙堆里。

敗退上海灘

近期，俊燦星城的開發(fā)建設(shè)單位上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司發(fā)布股東變動(dòng)公告，俊發(fā)全資子公司云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司，已在今年1月將持有的45%股份轉(zhuǎn)讓給上海燦輝投資發(fā)展有限公司。

而樓盤的推廣名也從“俊燦星城”變?yōu)椤昂鐦驙N耀星城”。與這個(gè)項(xiàng)目名命運(yùn)相同的是，俊發(fā)的身影也從上海消失了。

俊燦星城屬于上海徐涇老集鎮(zhèn)城改項(xiàng)目，是俊發(fā)進(jìn)軍一線城市的開山之作?？“l(fā)為此花了很多心血，從籌謀到退出，前后用了8年時(shí)間。

2015年，俊發(fā)與上海青浦徐涇資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司及燦輝投資發(fā)展簽署了城改項(xiàng)目合作框架，并成立了三家合資的新徐涇城實(shí)業(yè)，作為城改項(xiàng)目開發(fā)主體。

兩年后，新徐涇城實(shí)業(yè)與青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)政府正式簽約了上海徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目合作協(xié)議。

2020年7月9日，新徐涇城實(shí)業(yè)以13.49億元獲得約34畝商住地塊，標(biāo)志著俊發(fā)集團(tuán)在上海的首個(gè)項(xiàng)目俊燦星城正式落地。

據(jù)當(dāng)時(shí)俊發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)的消息，該項(xiàng)目總投資101億元，總建筑面積約54萬平方米，項(xiàng)目回遷面積14萬平方米，地上可售面積21.67萬平方米。

當(dāng)年10月，新徐涇城實(shí)業(yè)再次以1.31億元競(jìng)得項(xiàng)目8.8畝商辦用地；2021年6月，又以15.37億元獲得約35.8畝居住用地。

持續(xù)的投入讓這個(gè)項(xiàng)目迅速獲得市場(chǎng)關(guān)注。

俊燦星城首次開盤的2021年11月28日，503套房源吸引了892組有效意向客戶的認(rèn)購，所有房源在開盤當(dāng)天便被搶售一空。

但伴隨著市場(chǎng)下行以及舊改項(xiàng)目巨大的資金投入，俊發(fā)的現(xiàn)金流已經(jīng)再難支撐。

據(jù)媒體報(bào)道，原來一期計(jì)劃于2022年10月交付，但由于2021年11月至2022年9月的10個(gè)月時(shí)間里，無任何施工進(jìn)展，已延期到2023年二三月。

盡管上海市青浦區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)確認(rèn)項(xiàng)目仍然在施工中，但卻沒能根本消除購房者的疑慮。

上海一位房企人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“這個(gè)項(xiàng)目剛開始因?yàn)槭袌?chǎng)好，所以賣得挺好，后來賣得就不太行。首先是開發(fā)商爆雷，項(xiàng)目因?yàn)橐咔橥９ち?，另外就是地段不太行，大虹橋去年就退火了?！?/p>

該項(xiàng)目上一次推盤是在2022年11月底，當(dāng)時(shí)有627套房源取得預(yù)售許可并全部對(duì)外銷售，吸引來203組有效客戶，最終搖號(hào)通過的客戶成交的為202組。

螺螄灣里“做道場(chǎng)”

俊發(fā)在云南以舊改起家，云南自然是其重倉之地。但目前的情況是，即便在大本營，俊發(fā)的日子也不好過。

除了將昆明未來城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給平安不動(dòng)產(chǎn)，去年以來，俊發(fā)還退掉了昆明船房村、普自村2個(gè)城改項(xiàng)目。

俊發(fā)在昆明的銷售額占80%，2021年因容積率政策、滇池環(huán)保事件等，俊發(fā)的開發(fā)進(jìn)度受到巨大影響。

俊發(fā)創(chuàng)始人李俊曾公開表示，2021年，俊發(fā)旗下的8個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批受阻，直至10月才開始恢復(fù)審批，耽擱進(jìn)度8-10個(gè)月不等。

這8個(gè)項(xiàng)目?jī)H繳納土地款就超72億元，因報(bào)批暫停影響的供貨值為200多億元。

這其中，最大的拖累就是螺螄灣項(xiàng)目。

俊發(fā)·螺螄灣國際商貿(mào)城二期

前俊發(fā)員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，“螺螄灣拖垮了俊發(fā)的現(xiàn)金流，每年光還款都要幾十億?，F(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不行了，云南還有幾百億的貨沒出，壓力非常大?！?/p>

2017年，俊發(fā)集團(tuán)以452億元代價(jià)，承債式收購云南中豪集團(tuán)，中豪旗下的螺螄灣國際商貿(mào)城就變成了現(xiàn)在的新螺螄灣國際商貿(mào)城。

李俊也公開表示，螺螄灣給俊發(fā)帶來了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)：“如果俊發(fā)沒有收購螺螄灣項(xiàng)目，有息負(fù)債將大幅減少80%以上。”

截至2021年末，俊發(fā)負(fù)債369億，其中螺螄灣接近140億，加之投入的自有資本金170個(gè)億，螺螄灣項(xiàng)目給俊發(fā)帶來了309億的負(fù)債。

但同時(shí)李俊也表示，螺螄灣還有330萬物業(yè)沒有銷售，年租金一年大概有16個(gè)億。它是有資產(chǎn)的，也是一個(gè)長期經(jīng)營的項(xiàng)目。

為了盤活資產(chǎn)，俊發(fā)與民生銀行、信達(dá)資產(chǎn)、工商銀行等多達(dá)21家金融機(jī)構(gòu)，就債務(wù)重組達(dá)成了一致意見，并簽訂了相關(guān)協(xié)議。

但短期看，俊發(fā)也只能通過出讓土地來緩解危機(jī)。

2022年5月底，俊發(fā)轉(zhuǎn)讓了云南昆明新螺螄灣2宗宅地，合計(jì)面積約161.23畝，轉(zhuǎn)讓價(jià)格共計(jì)約26.66億元。

失落的舊改王

舊改一向以體量龐大、開發(fā)周期長而著稱，這幾年俊發(fā)在全國拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目，但成功入市的案例很少。

“也就上海的項(xiàng)目還算成功，其他城市的項(xiàng)目都不行，像廣州的項(xiàng)目基本就沒動(dòng)?！绷硪晃豢“l(fā)人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

2018年10月26日，俊發(fā)集團(tuán)與陜西乾和實(shí)業(yè)簽訂西安杜城村項(xiàng)目合作協(xié)議，這個(gè)項(xiàng)目就是西安俊發(fā)城。

俊發(fā)集團(tuán)在官方微信中寫道：這是俊發(fā)集團(tuán)進(jìn)入西安舊改市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，屬城市核心區(qū)超大型棚改，總投資超400億元，項(xiàng)目改造綜合用地1789畝，總建筑面積超540萬平方米。

2018年10月26日，俊發(fā)集團(tuán)與陜西乾和實(shí)業(yè)簽訂西安杜城村項(xiàng)目合作協(xié)議現(xiàn)場(chǎng)

上述人士稱，這個(gè)項(xiàng)目也給公司帶來了非常大的資金壓力，這導(dǎo)致了項(xiàng)目從拆遷安置開始就進(jìn)展緩慢。

去年4月有居民在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)詢問：不知道出于什么原因，杜城村安置房工地門口，被貼上停工告示。另外，杜城村城改進(jìn)度為何如此緩慢？一塊土地都沒有出讓。

對(duì)此， 官方給出的回復(fù)是，杜城村改造項(xiàng)目安置用地已取得選址意見書，部分開發(fā)用地正在辦理供地手續(xù)。前期工作受到疫情影響，造成了暫時(shí)停工。

到了4月7日，西安市雁塔區(qū)城棚改中心、杜城街道組織召開了杜城村安置樓建設(shè)推進(jìn)會(huì)，明確要求開發(fā)企業(yè)全面復(fù)工。

也就是說，從2018年簽署協(xié)議到去年，這個(gè)舊改項(xiàng)目才取得選址意見書，而開發(fā)用地的手續(xù)還沒有辦理。

不過好消息是，2022年10月，俊發(fā)聯(lián)手陜西建工地產(chǎn)，以39.91億元拿下杜城村首批約264畝宅地。這個(gè)千畝城改項(xiàng)目終于邁出了開發(fā)建設(shè)的第一步。

俊發(fā)在大灣區(qū)也遭遇了相同的情況。

2019年，俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司，李俊還親自到場(chǎng)祝賀。

大灣區(qū)公司也不負(fù)所望，一年內(nèi)就摘得3個(gè)舊改項(xiàng)目，投資額達(dá)到了200億，僅廣州增城區(qū)藍(lán)山村項(xiàng)目總投資額就高達(dá)82億元。

俊發(fā)曾想在大灣區(qū)設(shè)立第二總部，但這一想法也要落空了。

上述俊發(fā)前員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“俊發(fā)在大灣區(qū)已萌生退意，廣州已經(jīng)簽約的舊改項(xiàng)目，也正在進(jìn)行處置。好在廣州的項(xiàng)目只是取得了前期服務(wù)商資格，還沒有大手筆投入?！?/p>

從工商信息看，俊發(fā)仍是廣州2個(gè)舊改項(xiàng)目的股東。

有著“云南王”稱號(hào)的俊發(fā)，有著豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)，采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的模式，成片、大體量開發(fā)，先安置、后搬遷、再拆遷，也被其稱為“俊發(fā)模式”。

但這種模式離開了云南，似乎就不起作用了。在異地缺乏深厚的本土資源的情況下，這一模式很難復(fù)制成功。

當(dāng)然，聯(lián)合本地企業(yè)進(jìn)行操盤也是常規(guī)思路，只是在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，俊發(fā)并沒有資本加碼慢周轉(zhuǎn)、資金沉淀大的舊改業(yè)務(wù)了。

市場(chǎng)很殘酷，基本不會(huì)留給企業(yè)試錯(cuò)的機(jī)會(huì)了。

2022年4月，李俊向投資人歷數(shù)俊發(fā)目前遇到的困難，并當(dāng)眾鞠躬道歉，還承諾要全力以赴保質(zhì)保量保交付， 但目前看，情況仍舊不樂觀。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2022年俊發(fā)實(shí)現(xiàn)的全口徑銷售金額為118.9億元，而2021年為510.3億元，在昆明，俊發(fā)雖然保住了銷售排名第一的位置，但相比2021年，也是出現(xiàn)了銷售額大幅度跳水的情況。另外去年，俊發(fā)的部分信托產(chǎn)品、應(yīng)付票據(jù)出現(xiàn)違約，還遭遇了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。

在大部分房企都遭遇困境的時(shí)候，自身的資產(chǎn)質(zhì)量，決定著企業(yè)有多大逃出生天的可能性。從這個(gè)角度上說，手握大量舊改的俊發(fā)要順利脫困，恐怕要比其他房企更難。

關(guān)鍵詞： 舊改項(xiàng)目