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從房產(chǎn)稅的性質(zhì)來看，其屬于財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅的納稅人通常為財(cái)產(chǎn)的所有者。對(duì)于房產(chǎn)稅來說，其納稅義務(wù)人為征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。

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LAODINGJIESHUI

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上篇文章“ ”，和大家分享了房產(chǎn)稅中的“房產(chǎn)”的界定及征稅范圍。本文和大家聊聊誰需要繳納房產(chǎn)稅及什么時(shí)間繳納房產(chǎn)稅的問題。

誰是房產(chǎn)稅的納稅人

從 房產(chǎn)稅的性質(zhì)來看，其屬于財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅的納稅人通常為財(cái)產(chǎn)的所有者。 對(duì)于房產(chǎn)稅來說，其納稅義務(wù)人為征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。 但是，在實(shí)務(wù)中，由于房屋的性質(zhì)、無產(chǎn)權(quán)及存在產(chǎn)權(quán)糾紛等影響因素的存在，房產(chǎn)稅的納稅人不僅僅為產(chǎn)權(quán)所有人，其他當(dāng)事人也可能成為房產(chǎn)稅的納稅人，這需要大家予以重點(diǎn)關(guān)注。

（一）《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定

《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。

針對(duì)上述規(guī)定，具體分析如下：

1、產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，因?yàn)閲覍儆诔橄蟾拍?，無法成為納稅人，所以房產(chǎn)的經(jīng)營管理單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)歸集體和個(gè)人所有的，集體單位和個(gè)人為納稅人。

簡言之，針對(duì)產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅。

2、承典人。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納房產(chǎn)稅。

所謂產(chǎn)權(quán)出典，是指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)典當(dāng)給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。這種業(yè)務(wù)大多發(fā)生于出典人急需用款，但又想保留產(chǎn)權(quán)回贖權(quán)的情況。承典人向出典人交付一定的典價(jià)之后，在質(zhì)典期內(nèi)即獲抵押物品的支配權(quán)，并可轉(zhuǎn)典。產(chǎn)權(quán)的典價(jià)一般要低于賣價(jià)。出典在規(guī)定期間內(nèi)須歸還典價(jià)的本金和利息，方可贖回出典房屋的產(chǎn)權(quán)。

由于在房屋出典期間，產(chǎn)權(quán)所有人已無權(quán)支配房屋，因此，稅法規(guī)定由對(duì)房屋具有支配權(quán)的承典人為納稅人。

3、代管人或使用人。

（1）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

由于房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，按照現(xiàn)行規(guī)定，房產(chǎn)稅在屬地繳納，因此，如果產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。但是，實(shí)務(wù)中，對(duì)于異地房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)所有人也可以直接繳稅，不必非得由代管人或者使用人繳稅。

（2）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

所謂租典糾紛，是指產(chǎn)權(quán)所有人在房產(chǎn)出典和租賃關(guān)系上，與承典人、租賃人發(fā)生各種爭議，特別是權(quán)利和義務(wù)的爭議懸而未決的。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)未確定或租典糾紛尚未解決的房產(chǎn)，規(guī)定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強(qiáng)征收管理，保證房產(chǎn)稅及時(shí)入庫。

（二）其他房產(chǎn)稅相關(guān)政策的規(guī)定

1、無租使用房產(chǎn)納稅人的確定

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）第一條：關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)稅單位和個(gè)人無租使用其他單位的房產(chǎn)，不論所使用的房產(chǎn)是否屬于應(yīng)稅房產(chǎn)，均依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。但是，如果出租人為應(yīng)稅單位并且已經(jīng)按照規(guī)定繳納了房產(chǎn)稅，本著不重復(fù)征稅的原則，那么無租使用人不用再行繳納房產(chǎn)稅。

2、融資租賃房產(chǎn)納稅人的確定

由于融資租賃的特殊性，雖然在形式上租賃財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在租賃期間并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是，實(shí)質(zhì)上其屬于轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的租賃，因此，對(duì)于融資租賃房產(chǎn)，有必要明確房產(chǎn)稅的納稅人。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）第三條：關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定可以看出，針對(duì)融資租賃房產(chǎn)，由承租人從價(jià)計(jì)征繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅什么時(shí)間繳納

《房產(chǎn)稅暫行條例》第七條規(guī)定：房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

上述規(guī)定，只是針對(duì)房產(chǎn)稅納稅期限的規(guī)定，至于納稅人取得房產(chǎn)，什么時(shí)間開始繳納房產(chǎn)稅，并沒有明確規(guī)定。具體的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，由后續(xù)相關(guān)稅收政策予以明確。

（一）自建房產(chǎn)的納稅時(shí)間

財(cái)稅地字[1986]8號(hào)附件《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行法規(guī)》中對(duì)于自建房產(chǎn)何時(shí)繳納房產(chǎn)稅做了如下規(guī)定：

1、原有房產(chǎn)

納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。這里的“原有房產(chǎn)”是指《房產(chǎn)稅暫行條例》實(shí)施前持有的房產(chǎn)。

2、新建房產(chǎn)

（1）納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

這里的“建成”之日如何判斷呢？個(gè)人認(rèn)為可以參照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，即“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”之日。從財(cái)務(wù)核算的角度來說，自建的房屋達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，會(huì)計(jì)上就應(yīng)該做在建工程轉(zhuǎn)固處理，在轉(zhuǎn)固的次月繳納房產(chǎn)稅。如果會(huì)計(jì)上沒有轉(zhuǎn)固處理，但是房屋已經(jīng)投入使用，則在實(shí)際投入使用的次月繳納房產(chǎn)稅。

（2）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

（3）納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

如果新建房屋在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或?qū)ν獬鲎?、出借，結(jié)合第（1）條并參照國稅發(fā)[2003]89號(hào)的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)從使用或出租、出借的次月起，繳納房產(chǎn)稅。

另外，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

（二）外購房產(chǎn)的納稅時(shí)間

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號(hào)）對(duì)外購房產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定如下：

1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

針對(duì)新建商品房，在實(shí)務(wù)中，房屋交付后，購買方就有權(quán)使用房屋，但是，由于產(chǎn)權(quán)證書的辦理往往滯后于房屋的交付，為保證房產(chǎn)稅及時(shí)入庫，所以將納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間提前到房屋交付使用的次月。

2、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

3、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

對(duì)于出租、出借房產(chǎn)要注意合同協(xié)議約定的出租、出借開始日及實(shí)際交付出租、出借房產(chǎn)日這兩個(gè)日期，公告以實(shí)際交付做為房產(chǎn)稅納稅時(shí)間的依據(jù)，并沒有考慮合同協(xié)議規(guī)定的開始日。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

（三）融資租賃房產(chǎn)的納稅時(shí)間

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）第三條：關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

另外，大家還需要關(guān)注房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的終止，即什么時(shí)間就不需要繳納房產(chǎn)稅了，具體規(guī)定如下：

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條的規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

以上是筆者對(duì)房產(chǎn)稅的納稅人及納稅時(shí)間所做的簡要分析，希望能對(duì)大家更好的理解房產(chǎn)稅帶來一定的幫助。另外，在分析時(shí)難免存在不足，歡迎大家批評(píng)指正。

PS：下篇文章“說說房產(chǎn)稅那些事之三”將重點(diǎn)解析房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)（尤其是從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)），敬請期待！

PS：下篇文章“說說房產(chǎn)稅那些事之二”將重點(diǎn)解析誰需要繳房產(chǎn)稅（納稅人）、取得房產(chǎn)什么時(shí)間繳納房產(chǎn)稅（納稅時(shí)間）及房產(chǎn)稅有哪些稅收優(yōu)惠，敬請期待！

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