就在昨天，蘇州2023年首場(chǎng)集中土拍落幕。

(相關(guān)資料圖)

11宗涉宅地塊共吸金140億元，3宗觸頂搖號(hào)，5宗產(chǎn)生溢價(jià)，最高溢價(jià)率為15%，6宗底價(jià)成交。

獅山永和村地塊競(jìng)價(jià)14輪后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)， 成交總價(jià)57840萬元，成交樓面價(jià)30475元/㎡，溢價(jià)率15% ，由朗詩搖號(hào)競(jìng)得。

向陽路地塊經(jīng)過81輪報(bào)價(jià)， 進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié) ，成交總價(jià)為315828萬元，成交樓面價(jià)為27025元/㎡，溢價(jià)率15% ，由建發(fā)搖號(hào)競(jìng)得。

園區(qū)湖西原三星地塊競(jìng)價(jià)65輪后，共31家房企將集中搖號(hào)，被華潤(rùn)置地搖號(hào)競(jìng)得， 成交總價(jià)364268萬元，成交樓面價(jià)35650元/㎡，溢價(jià)率15%。

蘇州這一輪的土拍，和2月21日的杭州頗為相似，熱度離不開優(yōu)質(zhì)地塊的助推。

房企投資信心回升，深耕房企持續(xù)拿地，但是對(duì)于房企來說，投資仍然集中在優(yōu)質(zhì)地塊的“刀刃”上。

1、大獅山板塊時(shí)隔6年多，地價(jià)再突破3萬元/㎡大關(guān)

昨天上午十點(diǎn)，獅山永和村西地塊開拍后一分鐘即超過最高限價(jià)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段，成交價(jià)5.8億，樓面價(jià)30475元/㎡，溢價(jià)率15%。

該樓面地價(jià)僅次于2016年9月23日成交的仁恒運(yùn)河時(shí)代項(xiàng)目（31050元/㎡），時(shí)隔6年有余大獅山板塊地價(jià)再度突破3萬元/㎡大關(guān)。

同時(shí)，相比建發(fā)縵云和金新城金獅印象苑，該地塊的成交樓面價(jià)上漲幅度在8%左右。

2、次核心的優(yōu)質(zhì)地塊也聚焦市場(chǎng)熱度

向陽路地塊處于獅山和木瀆板塊的交匯地帶，地段位置不如永和村西地塊那么核心，但是該地塊仍舊激起房企的激烈爭(zhēng)奪，經(jīng)過81輪車輪戰(zhàn)后，也進(jìn)入了搖號(hào)階段。

這也反映出房企對(duì)今年蘇州樓市的預(yù)期：在核心板塊熱度走高、拿地難度加大的同時(shí)，投資方向轉(zhuǎn)向次核心的高素質(zhì)地塊。

當(dāng)前蘇州樓市分化加劇，今年的房企投資目標(biāo)會(huì)更加聚焦城市核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)市場(chǎng)的選擇分化會(huì)更明顯，但與此同時(shí)，部分房企也會(huì)更加關(guān)注次核心的一些高素質(zhì)地塊。

新區(qū)獅山板塊和園區(qū)一樣，皆位列蘇州樓市的頭部?jī)r(jià)值梯隊(duì)，無論是掛地還是開盤，都會(huì)聚焦全城的目光。

去年獅山的土地市場(chǎng)共出讓了4宗涉宅用地，且皆位于核心地段。其中大悅風(fēng)華苑首開616組客戶搶186套房源，中簽率30.2%，選房當(dāng)天即售罄，其他三個(gè)項(xiàng)目也預(yù)計(jì)將于今年入市，值得關(guān)注。

2023年，獅山板塊將有3個(gè)樓盤待入市，分別為建發(fā)縵云、金新城金獅印象苑、仁恒項(xiàng)目，還有首批次集中土拍成功出讓的2宗涉宅用地，分別為朗詩永和村西地塊和建發(fā)向陽路地塊。

建發(fā)縵云

建發(fā)縵云位于高新區(qū)獅山街道竹園路北、淮海南街東，這是建發(fā)「新現(xiàn)代」系列產(chǎn)品首入蘇州。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目擬建14幢23-26F高層，容積率2.5，總戶數(shù)有688戶。

蘇州建發(fā)·縵云效果圖 以實(shí)際交付為準(zhǔn)

共有三大戶型，建面分別約162㎡、189㎡、239㎡，全四房設(shè)計(jì)，南北雙陽臺(tái)，一梯一戶。

項(xiàng)目地理區(qū)位十分優(yōu)越，享受獅山核心配套。周邊都是剛剛交付的小區(qū)，邂灣瀾庭、上賢府、鉑灣瀾庭，居住氛圍濃厚。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持下，項(xiàng)目周邊的二手房基本在5萬元/㎡左右。

金獅印象苑

項(xiàng)目位于獅山街道玉山路北、移動(dòng)蘇州分公司東，就在大悅風(fēng)華苑項(xiàng)目的西南面。

項(xiàng)目規(guī)劃打造6棟14-17F的小高層住宅，僅184戶，戶型建面約188㎡和218㎡兩個(gè)大平層。

項(xiàng)目約1公里范圍內(nèi)有距離3號(hào)線獅山路站，龍湖獅山天街、紅唐購物中心和淮海街，生活便利度較高。

項(xiàng)目周邊集合了優(yōu)質(zhì)的教育資源：新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)濱河路校區(qū)、新區(qū)實(shí)驗(yàn)初中金山路校區(qū)等。

地塊周邊二手房均價(jià)在3.5-5.4萬元/㎡，存在一定的倒掛。

仁恒項(xiàng)目

項(xiàng)目位于獅山街道玉山路南、塔園路西，就在新港名馨花苑的東面。

項(xiàng)目位置非常好，屬于獅山核心區(qū)域，周邊二手房?jī)r(jià)格在4-5萬元/㎡。

同時(shí)根據(jù)35號(hào)地塊投資監(jiān)管發(fā)展協(xié)議，住宅裝修成本不低于3000元/平方米，且不高于6000元/平方米。地塊內(nèi)可設(shè)置住宅總戶數(shù)不超過320戶，住宅戶型面積不小于160平方米（包含公攤面積及套內(nèi)面積）。

獅山板塊去年拍出四宗宅地中只有該項(xiàng)目暫時(shí)還未公布規(guī)劃，入市時(shí)間或?qū)⒃诮衲晗掳肽炅恕?/p>

以下為搖號(hào)地塊詳情：

獅山永和村西地塊

蘇地2023-WG-6號(hào)位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)名尚花園東、吳前港綠化地南，占地面積10544.3㎡，容積率1.8，起拍樓面價(jià)為26500元/㎡，靠近大悅風(fēng)華苑和金新城金獅印象苑。

周邊配套方面，項(xiàng)目近紅唐購物中心、淮海街、龍湖天街等大型商業(yè)體，距離軌交3號(hào)線獅山路站點(diǎn)也不遠(yuǎn)，生活配套豐富。地塊周邊集合了新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)濱河路校區(qū)、新區(qū)實(shí)驗(yàn)初中金山路校區(qū)等優(yōu)質(zhì)的教育資源。

這塊地的東邊就是 大悅風(fēng)華苑 ，備案均價(jià)4.65萬元/㎡，目前已經(jīng)清盤，南邊是 金新城金獅印象苑， 規(guī)劃打造6棟14-17F的小高層住宅 ， 僅184戶，容積率1.8，有建面約188㎡和218㎡兩個(gè)大平層戶型 ，預(yù)計(jì)將在4月左右開盤 ，價(jià)格可參考大悅風(fēng)華苑的備案價(jià)（均價(jià)4.65萬/㎡），甚至可能更高。

地塊周邊二手房均價(jià)在3.5-5.4萬元/㎡，存在一定的倒掛。

地塊要求：裝標(biāo)不低于3000/平，不高于6000/平，總戶數(shù)不超過105戶，戶型面積不小于160平。

今年的獅山核心板塊新房供應(yīng)量豐富，且清一色的大平層豪宅，高端改善置業(yè)者的選擇面大為增加，同時(shí)板塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

從規(guī)劃條件來看，該地塊未來將打造高端大平層豪宅，且入市價(jià)格或?qū)⒃?.65萬元/㎡以上，高于大悅風(fēng)華苑。

向陽路地塊

蘇地2023-WG-9號(hào)位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)向陽路南、汾湖路東，占地面積48693.8㎡，容積率2.4，起拍樓面價(jià)為23500元/㎡。

地塊距離上瑞閣不遠(yuǎn)，距離地鐵5號(hào)線石城站、汾湖路站也很近，出行便利。

商業(yè)配套上，乘坐地鐵1號(hào)線從汾湖路站出發(fā)，兩站可達(dá)金鷹國(guó)際購物中心，1號(hào)線轉(zhuǎn)3號(hào)線，三站可達(dá)獅山龍湖天街。

除了地塊旁側(cè)的幼兒園用地，周邊還有獅山實(shí)驗(yàn)小學(xué)（竹園路小學(xué)）、蘇州高新區(qū)第一中學(xué)、蘇州外國(guó)語學(xué)校等，未來業(yè)主孩子的教育完全不用愁。

醫(yī)療配套上，距離明基醫(yī)院也非常近。

自2020年上瑞閣售罄后，向陽路片區(qū)就進(jìn)入了斷供狀態(tài)，上瑞閣備案均價(jià)為3.2萬元/㎡，而當(dāng)時(shí)獅山的新房?jī)r(jià)格普遍在3.8-3.9萬元/㎡，如今獅山核心備案均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4.65萬元/㎡，該片區(qū)的房?jī)r(jià)或?qū)⒅匦露x。

地塊要求：裝標(biāo)不低于2000/平，不高于4000/平，總戶數(shù)不超過860戶，面積不小于120平。

這塊地原是一宗研發(fā)辦公樓地塊，就在去年12月初，該地塊被調(diào)整為居住用地。

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