上周四(2月16日)的蘇州首場土拍31家房企搖號搶園區(qū)湖西三星地塊的場景大家一定都還記得,明天上午10點(diǎn),蘇州首場土拍獅山和吳江專場將準(zhǔn)時開槌!
【資料圖】
5宗地塊分別位于新區(qū)獅山、橫塘和吳江盛澤,總起拍價格為51.2億元,總出讓面積18.5萬㎡,最高起拍樓面價為獅山永和村西地塊26500元/㎡,最低起拍樓面價為吳江盛澤地塊6789元/㎡。
且明天10點(diǎn)開拍的第一宗地就是獅山永和村西地塊,預(yù)計(jì)將延續(xù)園區(qū)湖西地塊的高熱度,掀起一波激烈的搶地大戰(zhàn),大概率要觸頂搖號。
地塊出讓時間如下:
據(jù)悉,新區(qū)四宗地塊吸引了30多家意向房企,多家民企出動搶地,截止至發(fā)稿前,新區(qū)四宗地塊皆有1輪報(bào)價。
永和村西地塊:近20家意向房企,其中包括部分已在獅山核心拿到地的房企,以及一些剛剛參加過園區(qū)土拍的民營房企,競爭激烈程度可見一斑,大概率又要觸頂搖號。
向陽路地塊:近10家意向房企,多為國央企。
獅山橫塘雙地塊:熱度不如獅山2宗地塊高,但是也有少部分房企報(bào)名。
和上一批次一樣,本次出讓的地塊大部分條件優(yōu)越,銷售端預(yù)期上升,房企的投資信心也逐步恢復(fù)。
作為蘇州頭部梯隊(duì)的高端改善板塊,新區(qū)獅山核心常年供不應(yīng)求,目前獅山板塊還有三個項(xiàng)目待入市,建發(fā)縵云、仁恒項(xiàng)目、金新城金獅印象苑,最先入市的是建發(fā)縵云項(xiàng)目,主力戶型為建面約162/189/239㎡,目前正在火熱預(yù)約中。
2023年首批次集中掛地再次拿出2宗核心好地,補(bǔ)倉板塊新房市場,今年的新區(qū)獅山市場看點(diǎn)十足。
以下為本批次土拍地塊詳情:
獅山永和村西地塊
蘇地2023-WG-6號位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)名尚花園東、吳前港綠化地南,占地面積10544.3㎡,容積率1.8,起拍樓面價為26500元/㎡,靠近大悅風(fēng)華苑和金新城金獅印象苑。
周邊配套方面,項(xiàng)目近紅唐購物中心、淮海街、龍湖天街等大型商業(yè)體,距離軌交3號線獅山路站點(diǎn)也不遠(yuǎn),生活配套豐富。地塊周邊集合了新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)濱河路校區(qū)、新區(qū)實(shí)驗(yàn)初中金山路校區(qū)等優(yōu)質(zhì)的教育資源。
這塊地的東邊就是 大悅風(fēng)華苑 ,備案均價4.65萬元/㎡,目前已經(jīng)清盤,南邊是 金新城金獅印象苑, 規(guī)劃打造6棟14-17F的小高層住宅 ,僅184戶,容積率1.8,有建面約188㎡和218㎡兩個大平層戶型,預(yù)計(jì)將在4月左右開盤,價格可參考大悅風(fēng)華苑的備案價(均價4.65萬/㎡),甚至可能更高。
地塊周邊二手房均價在3.5-5.4萬元/㎡,存在一定的倒掛。
地塊要求:裝標(biāo)不低于3000/平,不高于6000/平,總戶數(shù)不超過105戶,戶型面積不小于160平。
該地塊位于獅山正核心,位置非常優(yōu)質(zhì),是目前意向房企最多的地塊,也是大概率觸頂搖號的地塊,目前已經(jīng)加價一輪,這塊地或許是獅山首個搖號地塊。
今年的獅山核心板塊新房供應(yīng)量豐富,且清一色的大平層豪宅,高端改善置業(yè)者的選擇面大為增加,同時板塊競爭更為激烈。
從規(guī)劃條件來看,該地塊未來將打造高端大平層豪宅,且入市價格或?qū)⒃?.65萬元/㎡以上,高于大悅風(fēng)華苑。
向陽路地塊
蘇地2023-WG-9號位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)向陽路南、汾湖路東,占地面積48693.8㎡,容積率2.4,起拍樓面價為23500元/㎡。
地塊距離上瑞閣不遠(yuǎn),距離地鐵5號線石城站、汾湖路站也很近,出行便利。
商業(yè)配套上,乘坐地鐵1號線從汾湖路站出發(fā),兩站可達(dá)金鷹國際購物中心,1號線轉(zhuǎn)3號線,三站可達(dá)獅山龍湖天街。
除了地塊旁側(cè)的幼兒園用地,周邊還有獅山實(shí)驗(yàn)小學(xué)(竹園路小學(xué))、蘇州高新區(qū)第一中學(xué)、蘇州外國語學(xué)校等,未來業(yè)主孩子的教育完全不用愁。
醫(yī)療配套上,距離明基醫(yī)院也非常近。
自2020年上瑞閣售罄后,向陽路片區(qū)就進(jìn)入了斷供狀態(tài),上瑞閣備案均價為3.2萬元/㎡,而當(dāng)時獅山的新房價格普遍在3.8-3.9萬元/㎡,如今獅山核心備案均價已經(jīng)達(dá)到4.65萬元/㎡,該片區(qū)的房價或?qū)⒅匦露x。
地塊要求:裝標(biāo)不低于2000/平,不高于4000/平,總戶數(shù)不超過860戶,面積不小于120平。
這塊地原是一宗研發(fā)辦公樓地塊,就在去年12月初,該地塊被調(diào)整為居住用地,該地塊的熱度僅次于獅山永和村西地塊,目前也有一輪加價。
獅山橫塘吳越路東西雙地塊
蘇地2023-WG-7號地位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)昌普路南、規(guī)劃吳越路東,占地面積13825.9㎡,容積率1.8,起拍樓面價為17000元/㎡。
蘇地2023-WG-8號地位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)昌普路南、規(guī)劃吳越路西,占地面積15802.4㎡,容積率2,起拍樓面價為17000元/㎡。
從位置上看,兩宗地塊與蘇??焖俾?、軌交3號線橫塘站相距不遠(yuǎn),未來出行便捷。周邊有高新區(qū)成大實(shí)驗(yàn)小學(xué)校、新區(qū)第一初級中學(xué)校(濱河路校區(qū))等教育資源分布。
西北側(cè)不遠(yuǎn)處是星河盛世新著(成交樓面地價16742元/㎡),戶型建面約113-184㎡,目前在售均價3.6萬元/㎡。
橫塘這兩年正處于老鎮(zhèn)舊改進(jìn)程中,未來城市界面將有所提升。
地塊要求:7號地塊裝標(biāo)不低于2000元/平,戶型建筑面積不小于120平
8號地塊裝標(biāo)不低于2000元/平,戶型建筑面積不小于110平。
兩塊地都對戶型有要求,戶型面積不小于120㎡,東側(cè)地塊不超過175戶,西側(cè)地塊不超過240戶。也就是說,加起來最多也就415戶。
目前,橫塘吳越路東地已經(jīng)加價1輪。
目前,橫塘吳越路西地塊也已經(jīng)加價1輪。
吳江盛澤地塊
WJ-J-2023-001地塊位于吳江高新區(qū)(盛澤鎮(zhèn))盛澤大道東側(cè)東方中路北側(cè),占地面積95699.4㎡,容積率1.4,起拍樓面價為6789元/㎡。
地塊要求:裝標(biāo)不低于1000一平。
該地塊目前也有一輪出價。
從2月16日蘇州首場土拍第一批次結(jié)果來看,多宗地塊在掛牌截止日前就迎來報(bào)價,且園區(qū)湖西三星地塊更是經(jīng)歷了65輪報(bào)價后進(jìn)入線下?lián)u號環(huán)節(jié),二批次待拍的5宗地塊在開拍前一天也有出價,可見目前開發(fā)商對于蘇州市場信心較高,只要地塊質(zhì)量上佳,就有房企愿意“買單”。
這和2月21日落幕的杭州土拍有點(diǎn)相似。
繼2月7日后,杭州在2月21日完成了2023年的首輪集中供地,共計(jì)成功出讓13宗地塊,共有8宗地塊封頂搖號,參拍拿地的房企較多,最熱門的蕭山市北地塊更有60家參與搖號。
杭州地市持續(xù)高熱,離不開優(yōu)質(zhì)地塊的助推,本次土拍有七成地塊位于熱點(diǎn)區(qū)域,這與蘇州上周土拍相似,優(yōu)質(zhì)地塊起到了決定性作用。
從結(jié)果上看,并未出乎意料,優(yōu)質(zhì)地塊加持下杭州本次土拍延續(xù)了月初的高熱,所以我們預(yù)計(jì)明天的蘇州土拍將再掀熱潮。
可見,對于房企來說,投資仍然集中在優(yōu)質(zhì)地塊的“刀刃”上,即使是重點(diǎn)城市,也要條件足夠優(yōu)質(zhì)的地塊才有投資價值。
在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下,蘇州2023年首輪土拍熱度會較2022年有所回升,但上半年房企的投資壓力依舊不然小覷,需要“金三銀四”市場回暖做強(qiáng)有力的支撐。
我們認(rèn)為,判斷投資回暖有三個信號,一是城投托底的減少與退出,二是參與拿地的企業(yè)數(shù)量增多,溢價率持續(xù)走高,三則是規(guī)模民企的投資復(fù)蘇。
換而言之,當(dāng)前市場熱度的恢復(fù),主要依賴優(yōu)質(zhì)地塊供給增加,且從過去兩年首輪拍地的情況來看,第一輪均是各個房企投資的重點(diǎn),因此蘇州土拍市場熱度能否延續(xù),仍需觀察。
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