剛剛過去的1月份，城投拿地規(guī)模竟然占了半壁江山！

自2021年下半年以來，城投在土拍市場(chǎng)日益活躍——2021年，城投拿地金額占全國(guó)土地成交總價(jià)的14.36%；2022年，占比提升了11.44個(gè)百分點(diǎn)至25.80%。

(資料圖)

隨著城投的身影越來越頻繁地出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)上，業(yè)內(nèi)外也從剛開始的高度關(guān)注，變得習(xí)以為常了。

然而，剛剛過去的1月份，城投的表現(xiàn)，還是震驚了很多人。根據(jù)CRIC公布的數(shù)據(jù)，從拿地金額TOP100來看，城投企業(yè)上榜數(shù)量近50家，拿地金額更是占到百?gòu)?qiáng)的50%！

考慮到去年9月份，財(cái)政部126號(hào)文發(fā)布后，很多人預(yù)期城投拿地的勢(shì)頭會(huì)有所減弱，對(duì)比更是尤為強(qiáng)烈。

城投拿地為何如此“兇猛”？底層邏輯到底是啥？這個(gè)問題，之前包括我們?cè)趦?nèi)的很多人都探討過，但仍然不夠透徹，今天，小明結(jié)合最新的形勢(shì)，嘗試著再來剖析一下，歡迎探討。

城投積極拿地

對(duì)穩(wěn)預(yù)期，行業(yè)恢復(fù)意義重大

甚至事關(guān)2023年的經(jīng)濟(jì)重啟

對(duì)于城投大規(guī)模拿地，最常見的觀點(diǎn)就是“為了托底唄”。這是一個(gè)高度的概括，但忽略了很多問題，比如為誰(shuí)托底？這么做是否有必要？如果不托底會(huì)怎樣……

顯然，托底是必要的。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在各種政策刺激下，1月全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的65城中，有24城新房線上均價(jià)已環(huán)比上漲。

然而，從歷史數(shù)據(jù)來看，商品房銷售與房企拿地存在相關(guān)性，商品房銷售增速的拐點(diǎn)多數(shù)情況下領(lǐng)先購(gòu)置土地面積增速拐點(diǎn)4-7個(gè)月。

而本輪除需求側(cè)因素外，還存在大量民營(yíng)房企違約、預(yù)售資金面臨嚴(yán)監(jiān)管、房地產(chǎn)融資鏈條收緊等供給側(cè)因素。因此，拿地滯后于銷售的時(shí)間大概率比歷史周期更長(zhǎng)。

CRIC的數(shù)據(jù)顯示，截至1月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為3651萬(wàn)平方米，同比下降超過五成，較2022年春節(jié)月下跌15%，環(huán)比跌幅接近九成。成交總價(jià)730億元，2016年以來首度跌破千億元關(guān)口……

這樣的形勢(shì)之下，托底是必要的。因?yàn)椋鋵?duì)維持相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)遇險(xiǎn)房企加快復(fù)工、保交樓等，都有積極的重要作用。

更深層次，這還事關(guān)2023年的經(jīng)濟(jì)大局。

最近，趙燕菁教授撰文指出：2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)重啟千頭萬(wàn)緒，但核心只有一個(gè)，那就是重建資產(chǎn)負(fù)債表！

而重建資產(chǎn)負(fù)債表很重要的一點(diǎn)，就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）。大家都知道，中國(guó)居民的家庭資產(chǎn)，70%左右是房產(chǎn)，因此，以房地產(chǎn)作為抵押或隱性抵押的存量債務(wù)極其巨大。如果房地產(chǎn)價(jià)格下降甚至失去流動(dòng)性，沒有任何新增的資產(chǎn)能夠填補(bǔ)銀行抵押品出現(xiàn)的巨大空缺。

即便是觀點(diǎn)與趙燕菁教授針鋒相對(duì)的趙建教授，也指出，要盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，讓房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定下來。

這就是為何去年，高層多次指出“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，今年開年以來，各地政策不斷在需求端發(fā)力的重要原因。

城投拿地，是在土地市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期的重要舉措之一。可以說，城投公司在維持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)、助力保交樓行動(dòng)，以及重建資產(chǎn)負(fù)債表等方面，肩負(fù)著重要使命。

比如，某中部城市“保交樓”行動(dòng)中，城投就扮演了重要的角色，僅去年下半年就新創(chuàng)設(shè)成立了20余家平臺(tái)公司。

當(dāng)然，城投公司拿地醒目，跟其他公司拿地少的“襯托”也有很大的關(guān)系。

以剛剛過去的1月份為例，在市場(chǎng)冷清、重點(diǎn)城市供應(yīng)缺乏、春節(jié)假期等因素疊加之下，大眾熟知的房企1月份投資動(dòng)作幾乎“靜止”，百?gòu)?qiáng)房企里僅綠城、華潤(rùn)、建發(fā)等有少量拿地。使得城投變得突出起來。以岳陽(yáng)城投為例，在CRIC的新增土地TOP100中排名第 16位，僅次于建發(fā)房產(chǎn)，其1月新增土地價(jià)值9.4億元，單看絕對(duì)值并不高……

讓利空間增大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

可以很好地滿足城投的轉(zhuǎn)型

領(lǐng)跑者會(huì)帶動(dòng)更多主動(dòng)拿地

當(dāng)然，城投大規(guī)模拿地，除了特殊的使命，還有自身的實(shí)際需求。這一點(diǎn)常常為人所忽視。

不可否認(rèn)，有不少城投拿地是主動(dòng)為之，因?yàn)檫@是他們的重要轉(zhuǎn)型方向之一。2014年新預(yù)算法和43號(hào)文件發(fā)布以來，城投就面臨著愈來愈大的轉(zhuǎn)型壓力，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是其轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。

不過，以前市場(chǎng)行情火爆之時(shí)，規(guī)模房企到處高價(jià)搶地，即便是經(jīng)過數(shù)年積累，無(wú)論在工程建設(shè)、管理、產(chǎn)品打造等方面均達(dá)到了較好水平的城投，拿地也比較謹(jǐn)慎——事實(shí)也證明它們當(dāng)年的謹(jǐn)慎是對(duì)的——所以，排名很靠后，彼時(shí)，人們看到的是星光熠熠的巨頭、黑馬房企，對(duì)城投并不太注意。

然而，自2021年下半年以來，隨著土拍市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，地方政府的讓利空間越來越大，這對(duì)尚有實(shí)力拿地的企業(yè)來說，是逆周期布局的好時(shí)機(jī)，城投自然不會(huì)放過，特別是市場(chǎng)化程度比較高的城投。

不管怎么樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還是一個(gè)10萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)。

這也是建筑類企業(yè)，頻頻加碼房地產(chǎn)開發(fā)的重要原因之一。因?yàn)楫?dāng)前建筑行業(yè)的毛利率在11%左右，房地產(chǎn)的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業(yè)約10個(gè)百分點(diǎn)，因此建筑類企業(yè)有動(dòng)力開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在土拍市場(chǎng)低迷的時(shí)候，低價(jià)拿到優(yōu)質(zhì)地塊，毛利仍然能夠得到較好的保證。

這對(duì)城投公司的吸引力更大。因?yàn)檫^去城投主要投資的是公益性和準(zhǔn)公益性業(yè)務(wù)，比如，修路、架橋、建設(shè)開發(fā)區(qū)、公園、學(xué)校、醫(yī)院等。公益性業(yè)務(wù)基本沒什么直接收益，而且周期通常很長(zhǎng)。

如今，這類投資已經(jīng)趨近飽和，繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)行這類投資，已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)。只有能創(chuàng)造現(xiàn)金流的債務(wù)，才是好的債務(wù)。這就需要能帶來正收益的投資項(xiàng)目。

近些年，各地城投公司，面對(duì)政策要求加快實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的情況下，不斷物色和收購(gòu)有現(xiàn)金流的資產(chǎn)和有市場(chǎng)化收入的業(yè)務(wù)，現(xiàn)身數(shù)百家上市公司的十大股東之列，甚至直接控股。

房地產(chǎn)開發(fā)，也是很好的方向。房地產(chǎn)開發(fā)本身就是重資本行業(yè)，城投公司，憑借主體信用能夠融到低成本的資金，如果再加上像房地產(chǎn)開發(fā)這樣能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)作為支持，融資更是不存在什么問題。

當(dāng)然，不少城投缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021-2022年集中供地項(xiàng)目整體開工率為33%，而城投類公司拿地開工率只有16%。這確實(shí)是事實(shí)，但小明認(rèn)為，這樣的狀況會(huì)很快有所改善。因?yàn)橐呀?jīng)有人在前面趟出了一條路。

有些城投和代建的合作業(yè)務(wù)，已成高質(zhì)量樣本。比如在臺(tái)州，地方城投攜手綠城管理打造的一站式TOD無(wú)界生活主場(chǎng)“綠城·心海里”。項(xiàng)目所在的心海社區(qū)，屬于浙江省首批24個(gè)未來社區(qū)創(chuàng)建試點(diǎn)。項(xiàng)目首開時(shí)，175套房源僅10%左右的中簽率，不到一小時(shí)便已售罄。

近幾年，代建成為不少房企一個(gè)重要的轉(zhuǎn)型方向，以便可以在市場(chǎng)低谷期養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)。很多代建公司，將目光瞄準(zhǔn)了跟城投公司合作。

此前，因?yàn)槌峭豆臼袌?chǎng)化程度普遍不高，合作有許多障礙，但是隨著越來越多的成功案例浮現(xiàn)，就有了可參考的對(duì)象，操作起來會(huì)比以前順暢很多，一城投公司老總這么告訴小明。

截至2022年10月31日，全國(guó)有存續(xù)債的3078家城投平臺(tái)中，共有736家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（不含保障房、產(chǎn)業(yè)園），占比23.9%，且近三年實(shí)現(xiàn)了開發(fā)收入。

尤其是江蘇、浙江和山東三省房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得風(fēng)生水起。部分城投的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已較成熟并已運(yùn)作為區(qū)域內(nèi)的市占率龍頭。比如，2022年前三季度，武漢城建、成都興城、無(wú)錫新城集團(tuán)等城投銷售金額排名已進(jìn)入所在城市前三。

還有一些城投在商品房開發(fā)領(lǐng)域積累豐富的經(jīng)驗(yàn)后，業(yè)務(wù)范圍早已不局限于本地市場(chǎng)。比如大家房產(chǎn)。

城投公司尋找代建公司對(duì)項(xiàng)目施工，還帶動(dòng)了代建領(lǐng)域的百花齊放。

城投公司的融資優(yōu)勢(shì)，加上市場(chǎng)化代建公司的操盤能力、品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)客戶來說，是很強(qiáng)有力的保障，所以銷售時(shí)更有優(yōu)勢(shì)。

即便是保障性租賃住房用地，隨著保租房公募REITs的推出，也補(bǔ)足了閉環(huán)最重要的一塊短板，讓正向循環(huán)有了更大的可能。相比城投公司的傳統(tǒng)基建項(xiàng)目更有想象空間。所以，近兩年，保障性租賃住房用地大部分被城投公司拿走。

城投大舉拿地，還將持續(xù)

最后，回到開篇，來說一說126號(hào)文。為何其對(duì)城投拿地沒有像剛推出時(shí)人們普遍認(rèn)為的那樣，產(chǎn)生抑制作用？

我們先看一下原文，財(cái)政部126號(hào)文第八條，是這么說的：「嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口……」

不過，城投企業(yè)拿地以虛增土地出讓收入的界定標(biāo)準(zhǔn)仍有待明確，短期內(nèi)，城投無(wú)論是出于特殊使命還是市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的需要，都會(huì)在土拍市場(chǎng)上繼續(xù)存在。

監(jiān)管重點(diǎn)更多的不是看城投是否拿地，拿地多少，而是聚焦于是否舉債拿地，尤其是嚴(yán)禁在舉債過程中新增隱性債務(wù)。畢竟，自2018年27號(hào)文4和46號(hào)文5出臺(tái)至今，防范化解地方政府隱性債務(wù)始終是監(jiān)管重點(diǎn)。

其實(shí)，由于2022年資產(chǎn)荒的大背景，城投債凈融資規(guī)模是處于下降區(qū)間的。

春節(jié)開工之后，房地產(chǎn)行業(yè)的回暖還是比較明顯的，這會(huì)有助于城投土儲(chǔ)的消化，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回歸到平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

關(guān)鍵詞： 城投公司 土地市場(chǎng) 土地出讓 商品住房