開年來，老牌四大房企中的招商、保利和萬科都紛紛刀刃向內(nèi)，對組織架構(gòu)進行了調(diào)整，諸多中高管也都進行了變陣換防。

唯獨金地這家在眾人印象中低調(diào)而理性的房企，遲遲沒有什么大動作。

然而就在近期，市場層面終于傳出了金地在區(qū)域?qū)用孀龀鋈耸伦儎拥南?，主要涉及?strong>華東區(qū)域的管理層換防。

【資料圖】

今天艷姐就和大家來說說這次換防的事情和背后的故事。

01

首先，在金地上海公司層面，涉及到了兩位管理者的變動：???????

任命張文彬為蘇中片區(qū)副總經(jīng)理，免去其上海公司副總經(jīng)理職務(wù)；

此外，還任命歐冬云為上海公司市場營銷部總監(jiān)，免去其區(qū)域市場營銷部助理經(jīng)理職務(wù)。

此次變動的一大看點就是歐冬云的上位，她直接從區(qū)域公司的助理經(jīng)理職務(wù)躍升到上海公司的營銷總監(jiān)，相比之前的職位，此次她被授予的管理職權(quán)更為夯實。當(dāng)然，擔(dān)子也會更重。???????????????????????????????????????

艷姐了解到，歐冬云出生于1988年，是南京大學(xué)的高材生，也是萬科新動力，在2020年加入金地，也就是說，3年左右的時間，歐東云就實現(xiàn)了比較大的職位躍升。

從此次的職位變動來看，金地對于她過去能力還是比較認可的，要知道，上海地區(qū)是金地布局和發(fā)展的重點城市，由她來執(zhí)掌上海地區(qū)的營銷公司，當(dāng)中還是有金地對于其未來帶領(lǐng)上海公司業(yè)績更上一層樓的期待。

除了上海公司管理層發(fā)生變動之外，金地南京公司也進行了人事調(diào)動：

免去xx南京公司副總經(jīng)理職務(wù)，聘任其為區(qū)域市場營銷部首席銷售管理專業(yè)經(jīng)理。

艷姐從知情人士獲悉，去年南京業(yè)績表現(xiàn)平平，此次該人員的調(diào)任很大一部分原因或許也源于去年南京銷售情況的寡淡。

此次人事?lián)Q防主要是針對華東區(qū)域的營銷端口，也就是和錢最接近的職能，營銷職能的換防依據(jù)其實就是業(yè)績。

根據(jù)金地此前披露的2022前三季度簽約金額來看，華東區(qū)域簽約金額為620.67億，占比為38.06%，位居集團第一的位置。

華東區(qū)域的戰(zhàn)略地位在金地集團的重要性不言而喻。所以金地的在華東區(qū)域的變動應(yīng)該還是經(jīng)過非常深度的考量而做出的。

只是這次變動，有些人獲得了榮耀加冕，有些人則不得不抱憾退居二線。?????????????????????????????????

當(dāng)然，可以肯定的是，類似此次華東區(qū)域的人事變動未來仍將在金地持續(xù)。??????????????

02

其實從去年8、9月左右開始，金地總部營銷體系就開始謀求變化：

此前金地總部的營銷中心是弱管控，營銷的職權(quán)主要放在區(qū)域公司，但從去年開始，集團總部加強了對區(qū)域公司的權(quán)力管控。總部并不是要收權(quán)，而是以更大的力量給區(qū)域做賦能。

據(jù)說金地對標(biāo)了龍湖的營銷管控模式，因為龍湖的營銷管控在業(yè)界也算是做得比較出色的。

于是金地總部把營銷中心所有編制，包括公司人效進行加強，說白了金地在每個職能口上加了人，這樣可以對每個項目做更多的干預(yù)或支持。

通過這種方式，集團總部對項目的支援力度也會有所加強，可以調(diào)動更多資源和力量去解決項目的銷售問題。

值得注意的是，根據(jù)前不久金地公布的去年銷售情況來看，2022年1-12 月金地累計實現(xiàn)簽約面積1019.8萬平方米，同比下降25.94%；累計實現(xiàn)簽約金額2218.1億，同比下降22.64%。

說實話，相對于某些知名房企銷售額同比30-40%的下跌幅度，金地的下跌幅度算是比較溫和的了。

但是對于金地這樣對于自己極為嚴苛的企業(yè)來說，行業(yè)大環(huán)境影響可以成為銷售下跌的合理理由，卻無法成為金地可以在未來松懈的借口。

金地凌克在去年8月的半年報業(yè)績會上也說：

“我們會做好所有的準備，去應(yīng)對市場可能比較長的恢復(fù)過程。”

從中可以看到金地對于行業(yè)未來發(fā)展保持謹慎態(tài)度。

艷姐也猜想，金地此次華東區(qū)域的變動，背后也透露出希望能力更強的人上位，帶領(lǐng)公司能夠有更強的韌性，來應(yīng)對整個銷售端口去化難的問題。

金地這一次營銷體系改革的決心和力度，是非常大的！

在這樣的決心之下，金地未來大概率也會對部分營銷人員做出調(diào)整，進行汰舊立新，艷姐感覺這也恰印證了金地的優(yōu)秀之處：

比如對某些在營銷位置上做了很久，但業(yè)績不太理想、沒有什么作為的營銷人，進行職位的調(diào)整或優(yōu)化，經(jīng)過這樣的調(diào)整，也可以對金地的營銷業(yè)績產(chǎn)生一定的推動作用。

03

當(dāng)然，不可否認的是，金地也算是一家“真金不怕火煉”的房企。

從去年金地公布的三季報情況來看：

2022年前三季度，金地實現(xiàn)營收約530.76億元，同比下降1.5%；

雖然營收出現(xiàn)下降，但是其利潤數(shù)據(jù)卻不同于大多數(shù)房企的下跌，出現(xiàn)了微漲：

去年前三季度，金地歸屬于上市公司股東的凈利潤約33.36億元，同比增長0.83%。

總體來說，這樣的營收和利潤數(shù)據(jù)還是比較穩(wěn)的，體現(xiàn)了金地理科生的特質(zhì)，也體現(xiàn)了它比較強悍的抗逆性。

之所以有抗逆性，主要因為以下幾點：

首先，金地是一家運營體系特別強的公司。

這兩年來，房企高周轉(zhuǎn)風(fēng)險越來越大，開始逐漸失效，而那些打造了穩(wěn)健的內(nèi)部運營體系的公司，比如萬科、金地，顯得出了抗風(fēng)險屬性。

金地的運營不像大運營模式，它不管工程、成本、設(shè)計，只管內(nèi)部的流程和數(shù)據(jù)的把控，比如項目做哪一步，就必須要根據(jù)運營的節(jié)點來，運營定了這個節(jié)點，才能走這一步，如果運營沒有定，你就不能走這一步。

舉個例子，假如運營沒有定營銷的開盤時間，營銷是沒有權(quán)力開盤的。

金地通過這一套非常完善的流程，來把控每個職能節(jié)點的，雖然對內(nèi)部來說這是傳統(tǒng)運營模式，但其抗風(fēng)險能力是比較強的。

說得直白點，金地的運營體系在業(yè)界算是比較成熟和規(guī)范化的，大家在規(guī)范化上做事情，也不會有太大的風(fēng)險。

其次，金地本身的資金健康程度較高，保證其能夠持續(xù)長跑。

金地一直以來銷售排名都是比較高的，又是老牌的國企，所以其內(nèi)部資金情況沒有太大風(fēng)險。

金地尤其對待錢這件事，金地一直很謹慎。從不依賴短跑沖刺，而是堅持長跑思維。

金地三道紅線從未踩線。截至去年三季度末，金地的債務(wù)融資加權(quán)平均成本從2021年的4.56%進一步下降為4.50%。在非央國企中，算是比較低的融資成本。

良好的財務(wù)基本面也持續(xù)為金地各項工作的運作提供堅實的保障。

第三，金地具有充足的土儲，并且非常注重風(fēng)險前置工作。

從2017年開始，金地的拿地金額都突破了千億，而由于去年受到行業(yè)承壓環(huán)境影響，金地在投資上也變得比較謹慎，截至去年9月底，金地總投資額達220億。

雖然去年拿地驟減，但金地有比較充足的土儲，在2021年期末，金地總土地儲備約6398 萬平方米，權(quán)益土地儲備約2923 萬平方米，完全能夠滿足未來幾年的發(fā)展需求。

而且，金地在拿地前期的風(fēng)控做得非常好，他們會真正尊重市場。

以前很多房企的邏輯是拿地蓋個房子，你愛買不買；如今地產(chǎn)不好做了，第一個要關(guān)注的是產(chǎn)品，要把客戶需求放在首位，要做真正讓消費者買單的產(chǎn)品。

做產(chǎn)品就要進行大量的客研調(diào)查，金地就是一家客研非常前置的公司，也可以理解為風(fēng)險前置的公司，真正做到大多數(shù)市場的購買者認可或者想買的產(chǎn)品。

所以金地在前期的產(chǎn)品定位上做得非常接地氣，這就和拿地風(fēng)險前置有關(guān)，知道自己該拿怎樣的地，這點其他公司是做得比較粗糙的。

結(jié)語

總之，金地這樣一家公司，真的是非常非常低調(diào)，但是在大部分時候，都非常牢靠的一家公司。????????

而此次的人事變動，也只是讓金地變得更加牢靠的一個動作而已。????????????????

只是在這些變動背后，總會有營銷人的榮耀，也會有營銷人的淚水。??????????????????????????????

艷姐覺得，今年對于很多區(qū)域公司、城市公司的一線營銷管理者和營銷人來說，可能仍然是充滿挑戰(zhàn)的一年，勝者為王，弱者淘汰的殘酷機制今年仍將繼續(xù)。

也希望地產(chǎn)營銷人們且行且珍惜，能夠創(chuàng)造優(yōu)秀的戰(zhàn)績。

主編：張艷

責(zé)編：doug

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