作者：世聯(lián)評估|首發(fā)：價值領(lǐng)地微信公眾號

*以下內(nèi)容摘選自世聯(lián)評估價值研究院《2022年中國房地產(chǎn)代表城市回顧（北京篇）》

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●PART 1

新房市場

一、住宅新房供應

2022年全年累計供應新房60,155套，新增供應面積共計696.81萬m2。相比于2021年供應套數(shù)同比下降3.86%，供應面積同比下降9.79%。

本年度供應量最大的區(qū)域為昌平區(qū)，累計供應11,162套，新增供應面積合計112.92萬m2；大興區(qū)排名其次，累計供應9,418套，新增供應面積合計97.68萬m2，西城區(qū)供應量最少，累計供應13套，新增供應面積合計為0.58萬m2。2022年全年供應量排名前三的項目分別為位于門頭溝區(qū)的京能西山印共有產(chǎn)權(quán)房、昌平區(qū)的國譽燕園（指導價）及大興區(qū)的西紅門橡樹灣（指導價），供應套數(shù)分別為1,996套、1,788套及1,562套。

2022年新房供應市場整體表現(xiàn)不佳，供應量雖有所下降但整體降幅較小，按月度新房供應量來看，僅4月、8月、9月新房供應量超過5,000套，其余月份均以2000套至4000多套中間徘徊，畢竟面對疫情反復、房企爆雷等因素新房供應量明顯乏力，但隨著疫情管控措施的轉(zhuǎn)換，外加之前救市政策頻發(fā)，同時年末房企多個項目入市，預計2023年新房供應量大概率有所回升。

二、新房成交分析

2022年全年累計新房成交55,985套，成交均價為54,409元/m2。相比于2021年成交套數(shù)同比下降27.42%，成交面積同比下降26.21%。

本年度成交量最大的區(qū)域為大興區(qū)，累計成交9,783套，成交均價為45,996元/m2；昌平區(qū)排名其次，累計成交7,250套，成交均價為44,161元/m2，成交最少的為西城區(qū)共計55套、成交均價為94,349元/m2。

2022年全年成交量排名前三的項目分別為位于大興區(qū)的北投如郡共有產(chǎn)權(quán)房、大興區(qū)的興海星光里共有產(chǎn)權(quán)房及昌平區(qū)的未來慧園共有產(chǎn)權(quán)房，成交套數(shù)分別為1,478套、1,049套及1,047套。

2022年，北京新房市場多受疫情及其他調(diào)控政策的影響，整體市場成交熱度處于低位運行狀態(tài)，與往年相比成交量減少27.42%。從月度走勢來看，前四個月除2月受春節(jié)假期影響，成交量位于全年最低，僅2,055套，1月、3月、4月成交量基本維持在4,500套左右，隨后受疫情反復影響，市場成交量持續(xù)下降，直至6月，防疫措施逐漸常態(tài)的同時開發(fā)商沖擊年中業(yè)績，成交量止降轉(zhuǎn)升，自8月起新房市場成交量呈現(xiàn)三連升，突顯10月成交規(guī)模達到全年最高位成交7,555套，年末11-12月疫情卷土重來，新房市場成交規(guī)模量明顯回落，最終12月成交量定格在5000多套。

成交均價方面，近幾年北京新房市場成交均價走勢維持上升態(tài)勢，同比2021年成交均價上漲7.85%漲幅有所增加，在疫情反復的影響下，成交均價仍保持較強的韌性。目前來看北京新房市場仍然堅持“房住不炒，穩(wěn)字當頭”、保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性的總基調(diào)下，預計2023年新房市場將逐步復蘇，市場表現(xiàn)將好于2022年。

三、新房存量及去化

我們選取北京市新房市場過去一年月均銷售速度來計算，北京市新房商品住宅存量套數(shù)約需要23.0個月可去化完成，存量面積約需要25.7個月的去化時間，各區(qū)情況較2021年有所上升。2022年北京商品住宅市場存量上漲，數(shù)量為106,565套，較2021年同比上漲7.55%。

存量套數(shù)分區(qū)域來看：順義區(qū)、大興區(qū)、朝陽區(qū)存量套數(shù)較多，分別為14,131套、12,495套、12,223套；去化速度上大興區(qū)、昌平區(qū)和順義區(qū)最快，分別為813套/月、603套/月和494套/月；存量套數(shù)去化時間上，海淀區(qū)、東城區(qū)、延慶區(qū)最快，分別為7.6個月、10.4個月和14.9個月，壓力最大的為西城區(qū)、懷柔區(qū)和密云區(qū)，去化周期分別為150.3個月、56.5個月、43.0個月（東、西城禁止新建商品住宅，市場成交多為二手房交易，成交量較少，去化時間上可能與實際有差異）。

2022年整體樓市成交量處于低溫運行狀態(tài)，導致庫存去化速度減弱，出清周期再次大幅拉升，庫存出清周期達到23個月，目前庫存去化時間超出正常水平，整體去化風險較為突出。

●PART 2

存量住宅

一、存量成交分析

2022年12月存量房住宅成交8,773套，較上個月環(huán)比下降18.39%，同比下降43.19%，12月二手房均價為53,832元㎡，較上個月環(huán)比下降0.07%，同比上漲2.27%。

回顧2022年，受疫情反復影響，北京存量房住宅成交套數(shù)明顯回落，存量房住宅成交141,073套，較上年同比下降26.98%；存量房成交均價為53,611元/m2，同比上漲1.85%。

從行政區(qū)域看，朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺區(qū)存量房成交套數(shù)為前三，分別為34,076套、15,947套和15,298套，占比分別為24.15%、11.30%和10.84%。成交量最大的朝陽區(qū)，超過第二名海淀區(qū)近1倍有余，依然是名副其實的成交大戶。懷柔區(qū)成交套數(shù)最少，成交1,208套，成交量占比僅0.86%。成交均價方面，西城區(qū)最高，為123,586元/m2；成交均價最低出現(xiàn)在平谷區(qū)，為22,680元/m2。

根據(jù)2022年全年存量房數(shù)據(jù)走勢分析可以發(fā)現(xiàn)，北京存量房市場受疫情影響更為明顯，年內(nèi)多次疫情反撲來襲，打亂二手房市場復蘇節(jié)奏，2月二手房成交量8,260套位于全年最低，春節(jié)節(jié)后疫情短暫得到有效控制，二手房市場得以喘息，市場熱度短暫升溫，3月成交套數(shù)突破15,000套升至年內(nèi)最高位，但4月起疫情反復，市場成交量逐步回落；5月成交套數(shù)再次拉低僅比2月成交多出百套；隨后優(yōu)政頻發(fā)，貸款利率再次下調(diào)，二手房市場迎來緩慢復蘇，成交量走勢呈現(xiàn)4個月連續(xù)上漲，直至9月成交套數(shù)升至14,329套位居全年銷量第二，10月后受國慶假期出游及疫情影響，二手房市場再次進入下降通道，與此同時年末防疫管控措施逐步轉(zhuǎn)變，12月成交套數(shù)再次跌至1萬套以下。目前疫情高峰已過，二手房市場熱度將逐漸回暖，之前出臺優(yōu)惠政策持續(xù)發(fā)酵，預計2023年二手房市場活躍度將大概率有所提升。

●PART 3

住房租賃市場

北京市住房租賃市場2022年12月份經(jīng)過各區(qū)加持平均后的月租金為92.26元/m2，租售比為1:583，與往月相比租金持續(xù)微降。

2022年整體租金呈現(xiàn)波動趨勢，受疫情影響，租賃市場成交節(jié)奏改變，部分租賃需求被迫暫緩或取消，導致年度租賃成交規(guī)模小幅下降。

從月度數(shù)據(jù)來看，2022年1-3月，隨著市場的逐漸回暖，平均租金呈逐月平穩(wěn)上升趨勢；4月，受疫情影響，租金出現(xiàn)回落；5-7月，疫情逐漸穩(wěn)定，畢業(yè)旺季來臨，租金逐月回升；8-12月，受租賃淡季及疫情雙重影響，租金連續(xù)5個月下滑，租金明顯低于上年同期水平。

綜合來看，2022年度租賃成交節(jié)奏受疫情影響明顯，不過，各區(qū)租賃成交規(guī)模和租金價格受影響較小，隨著疫情因素的逐步消減，未來租賃市場將逐步回歸正常運行節(jié)奏。

●以上內(nèi)容摘選自世聯(lián)評估價值研究院《2022年中國房地產(chǎn)代表城市回顧（北京篇）》

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本文作者：世聯(lián)評估，全國領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評估機構(gòu)，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質(zhì)，致力專業(yè)持續(xù)領(lǐng)先，以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場，內(nèi)容首發(fā)價值領(lǐng)地公眾號，原創(chuàng)精彩不斷！如需轉(zhuǎn)載本文，請點擊查閱轉(zhuǎn)載規(guī)則。

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