作者:世聯(lián)評估|首發(fā):價值領(lǐng)地微信公眾號
*以下內(nèi)容摘選自世聯(lián)評估價值研究院《2022年中國房地產(chǎn)代表城市回顧(北京篇)》
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●PART 1
新房市場
一、住宅新房供應(yīng)
2022年全年累計供應(yīng)新房60,155套,新增供應(yīng)面積共計696.81萬m2。相比于2021年供應(yīng)套數(shù)同比下降3.86%,供應(yīng)面積同比下降9.79%。
本年度供應(yīng)量最大的區(qū)域為昌平區(qū),累計供應(yīng)11,162套,新增供應(yīng)面積合計112.92萬m2;大興區(qū)排名其次,累計供應(yīng)9,418套,新增供應(yīng)面積合計97.68萬m2,西城區(qū)供應(yīng)量最少,累計供應(yīng)13套,新增供應(yīng)面積合計為0.58萬m2。2022年全年供應(yīng)量排名前三的項目分別為位于門頭溝區(qū)的京能西山印共有產(chǎn)權(quán)房、昌平區(qū)的國譽燕園(指導(dǎo)價)及大興區(qū)的西紅門橡樹灣(指導(dǎo)價),供應(yīng)套數(shù)分別為1,996套、1,788套及1,562套。
2022年新房供應(yīng)市場整體表現(xiàn)不佳,供應(yīng)量雖有所下降但整體降幅較小,按月度新房供應(yīng)量來看,僅4月、8月、9月新房供應(yīng)量超過5,000套,其余月份均以2000套至4000多套中間徘徊,畢竟面對疫情反復(fù)、房企爆雷等因素新房供應(yīng)量明顯乏力,但隨著疫情管控措施的轉(zhuǎn)換,外加之前救市政策頻發(fā),同時年末房企多個項目入市,預(yù)計2023年新房供應(yīng)量大概率有所回升。
二、新房成交分析
2022年全年累計新房成交55,985套,成交均價為54,409元/m2。相比于2021年成交套數(shù)同比下降27.42%,成交面積同比下降26.21%。
本年度成交量最大的區(qū)域為大興區(qū),累計成交9,783套,成交均價為45,996元/m2;昌平區(qū)排名其次,累計成交7,250套,成交均價為44,161元/m2,成交最少的為西城區(qū)共計55套、成交均價為94,349元/m2。
2022年全年成交量排名前三的項目分別為位于大興區(qū)的北投如郡共有產(chǎn)權(quán)房、大興區(qū)的興海星光里共有產(chǎn)權(quán)房及昌平區(qū)的未來慧園共有產(chǎn)權(quán)房,成交套數(shù)分別為1,478套、1,049套及1,047套。
2022年,北京新房市場多受疫情及其他調(diào)控政策的影響,整體市場成交熱度處于低位運行狀態(tài),與往年相比成交量減少27.42%。從月度走勢來看,前四個月除2月受春節(jié)假期影響,成交量位于全年最低,僅2,055套,1月、3月、4月成交量基本維持在4,500套左右,隨后受疫情反復(fù)影響,市場成交量持續(xù)下降,直至6月,防疫措施逐漸常態(tài)的同時開發(fā)商沖擊年中業(yè)績,成交量止降轉(zhuǎn)升,自8月起新房市場成交量呈現(xiàn)三連升,突顯10月成交規(guī)模達(dá)到全年最高位成交7,555套,年末11-12月疫情卷土重來,新房市場成交規(guī)模量明顯回落,最終12月成交量定格在5000多套。
成交均價方面,近幾年北京新房市場成交均價走勢維持上升態(tài)勢,同比2021年成交均價上漲7.85%漲幅有所增加,在疫情反復(fù)的影響下,成交均價仍保持較強的韌性。目前來看北京新房市場仍然堅持“房住不炒,穩(wěn)字當(dāng)頭”、保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性的總基調(diào)下,預(yù)計2023年新房市場將逐步復(fù)蘇,市場表現(xiàn)將好于2022年。
三、新房存量及去化
我們選取北京市新房市場過去一年月均銷售速度來計算,北京市新房商品住宅存量套數(shù)約需要23.0個月可去化完成,存量面積約需要25.7個月的去化時間,各區(qū)情況較2021年有所上升。2022年北京商品住宅市場存量上漲,數(shù)量為106,565套,較2021年同比上漲7.55%。
存量套數(shù)分區(qū)域來看:順義區(qū)、大興區(qū)、朝陽區(qū)存量套數(shù)較多,分別為14,131套、12,495套、12,223套;去化速度上大興區(qū)、昌平區(qū)和順義區(qū)最快,分別為813套/月、603套/月和494套/月;存量套數(shù)去化時間上,海淀區(qū)、東城區(qū)、延慶區(qū)最快,分別為7.6個月、10.4個月和14.9個月,壓力最大的為西城區(qū)、懷柔區(qū)和密云區(qū),去化周期分別為150.3個月、56.5個月、43.0個月(東、西城禁止新建商品住宅,市場成交多為二手房交易,成交量較少,去化時間上可能與實際有差異)。
2022年整體樓市成交量處于低溫運行狀態(tài),導(dǎo)致庫存去化速度減弱,出清周期再次大幅拉升,庫存出清周期達(dá)到23個月,目前庫存去化時間超出正常水平,整體去化風(fēng)險較為突出。
●PART 2
存量住宅
一、存量成交分析
2022年12月存量房住宅成交8,773套,較上個月環(huán)比下降18.39%,同比下降43.19%,12月二手房均價為53,832元㎡,較上個月環(huán)比下降0.07%,同比上漲2.27%。
回顧2022年,受疫情反復(fù)影響,北京存量房住宅成交套數(shù)明顯回落,存量房住宅成交141,073套,較上年同比下降26.98%;存量房成交均價為53,611元/m2,同比上漲1.85%。
從行政區(qū)域看,朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺區(qū)存量房成交套數(shù)為前三,分別為34,076套、15,947套和15,298套,占比分別為24.15%、11.30%和10.84%。成交量最大的朝陽區(qū),超過第二名海淀區(qū)近1倍有余,依然是名副其實的成交大戶。懷柔區(qū)成交套數(shù)最少,成交1,208套,成交量占比僅0.86%。成交均價方面,西城區(qū)最高,為123,586元/m2;成交均價最低出現(xiàn)在平谷區(qū),為22,680元/m2。
根據(jù)2022年全年存量房數(shù)據(jù)走勢分析可以發(fā)現(xiàn),北京存量房市場受疫情影響更為明顯,年內(nèi)多次疫情反撲來襲,打亂二手房市場復(fù)蘇節(jié)奏,2月二手房成交量8,260套位于全年最低,春節(jié)節(jié)后疫情短暫得到有效控制,二手房市場得以喘息,市場熱度短暫升溫,3月成交套數(shù)突破15,000套升至年內(nèi)最高位,但4月起疫情反復(fù),市場成交量逐步回落;5月成交套數(shù)再次拉低僅比2月成交多出百套;隨后優(yōu)政頻發(fā),貸款利率再次下調(diào),二手房市場迎來緩慢復(fù)蘇,成交量走勢呈現(xiàn)4個月連續(xù)上漲,直至9月成交套數(shù)升至14,329套位居全年銷量第二,10月后受國慶假期出游及疫情影響,二手房市場再次進(jìn)入下降通道,與此同時年末防疫管控措施逐步轉(zhuǎn)變,12月成交套數(shù)再次跌至1萬套以下。目前疫情高峰已過,二手房市場熱度將逐漸回暖,之前出臺優(yōu)惠政策持續(xù)發(fā)酵,預(yù)計2023年二手房市場活躍度將大概率有所提升。
●PART 3
住房租賃市場
北京市住房租賃市場2022年12月份經(jīng)過各區(qū)加持平均后的月租金為92.26元/m2,租售比為1:583,與往月相比租金持續(xù)微降。
2022年整體租金呈現(xiàn)波動趨勢,受疫情影響,租賃市場成交節(jié)奏改變,部分租賃需求被迫暫緩或取消,導(dǎo)致年度租賃成交規(guī)模小幅下降。
從月度數(shù)據(jù)來看,2022年1-3月,隨著市場的逐漸回暖,平均租金呈逐月平穩(wěn)上升趨勢;4月,受疫情影響,租金出現(xiàn)回落;5-7月,疫情逐漸穩(wěn)定,畢業(yè)旺季來臨,租金逐月回升;8-12月,受租賃淡季及疫情雙重影響,租金連續(xù)5個月下滑,租金明顯低于上年同期水平。
綜合來看,2022年度租賃成交節(jié)奏受疫情影響明顯,不過,各區(qū)租賃成交規(guī)模和租金價格受影響較小,隨著疫情因素的逐步消減,未來租賃市場將逐步回歸正常運行節(jié)奏。
●以上內(nèi)容摘選自世聯(lián)評估價值研究院《2022年中國房地產(chǎn)代表城市回顧(北京篇)》
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本文作者:世聯(lián)評估,全國領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評估機構(gòu),擁有強大的評估師團隊,持有RICS、MAI、HKIS等國際學(xué)會資質(zhì),致力專業(yè)持續(xù)領(lǐng)先,以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場,內(nèi)容首發(fā)價值領(lǐng)地公眾號,原創(chuàng)精彩不斷!如需轉(zhuǎn)載本文,請點擊查閱轉(zhuǎn)載規(guī)則。
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