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大江湖解局（id:ZhiChangDJH)

【資料圖】

作者 | 江湖大大

文中內(nèi)容不代表東亞財(cái)評(píng)觀點(diǎn)和立場

房價(jià)上漲的時(shí)候，人們對(duì)月供和利率特別不在乎，房價(jià)下跌的時(shí)候，人們對(duì)利率變得異常敏感。

每年的1月1日，銀行會(huì)根據(jù)上一年央行最新的LPR，來調(diào)整存量房貸的利率。

去年LPR下調(diào)了三次：1月20日，5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)為4.6%；5月20日，5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)為4.45%；8月22日，5年期LPR再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)至4.3%。

2022年一整年，LPR下調(diào)了0.35%；那么今年開始，之前買房的人房貸利率也同步下調(diào)0.35%，月供也會(huì)隨之變少。

我查了一下我的還款記錄，去年每個(gè)月還款是15315元，今年1月份和2月份的月供，已經(jīng)降到了15000元。

月供每個(gè)月少了300多元，一年也才3600元，連抽煙的錢都不夠。

對(duì)于大多數(shù)人來說，這點(diǎn)下降幅度，只能算是降了個(gè)寂寞。

還有很多前幾年買房的人，他們的利率是在央行制定的LPR之上，銀行還加了三四十個(gè)基點(diǎn)，而銀行的加點(diǎn)，是永遠(yuǎn)不會(huì)下調(diào)的。

去年樓市行情不好，房貸放不出去，為了刺激大家買房，不少銀行不僅取消了加點(diǎn)，還打了不少折扣。

有些銀行在4.3%的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，進(jìn)行下浮，做到了3.8%的利率。這樣的下調(diào)幅度，相對(duì)于區(qū)區(qū)0.35%的基準(zhǔn)利率下降，簡直太有誘惑力了。

于是，2023年春節(jié)過后，最富戲劇性的一幕出現(xiàn)了：有錢人瘋狂提前還房貸。

現(xiàn)在貸款中介忙得一塌糊涂，他們一方面給客戶過橋資金提前還貸，另一方面協(xié)助客戶辦理經(jīng)營貸，以償還客戶借的過橋資金。

在貸款中介的鼓動(dòng)下，不少客戶受不了利息差的巨大誘惑，紛紛提前還房貸，轉(zhuǎn)而進(jìn)行經(jīng)營貸。

我去年一整年，都收到貸款中介的電話，忽悠我去提前還貸。

有一個(gè)比較熟的銀行客戶經(jīng)理，他也時(shí)不時(shí)暗示我，可以做經(jīng)營貸，利率能低很多。

但我比較保守，也不想折騰，同時(shí)也不愿意承擔(dān)銀行抽貸的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在信用比較寬，銀行是睜一只眼閉一只眼，為了完成業(yè)績，對(duì)于違規(guī)的經(jīng)營貸比較寬容。

但是，這始終存在著法律風(fēng)險(xiǎn)，畢竟經(jīng)營貸變相轉(zhuǎn)貸，是違反有關(guān)規(guī)定的，這個(gè)銀行最后是不會(huì)兜底的。

一旦監(jiān)管部門嚴(yán)格起來，銀行一定會(huì)抽貸，所有的責(zé)任都在自己身上，貸款中介拿錢跑路，所有風(fēng)險(xiǎn)都得自己一個(gè)人擔(dān)。

我的膽子比較小，但架不住有不怕死的，正所謂富貴險(xiǎn)中求，還是有很多人走上了轉(zhuǎn)貸這條路。

當(dāng)然，也有很多有錢人，手上是有足夠閑錢的，他們也是提前還貸的主力軍。

他們當(dāng)初買房的時(shí)候，就有足夠的實(shí)力支付全款，只不過他們想留一些現(xiàn)金，用錢來生錢。

但是，這兩年經(jīng)濟(jì)下行，他們發(fā)現(xiàn)生意不好做了，炒股也會(huì)虧錢，就算放在銀行買理財(cái)，也不保本。

這些錢只能閑置在銀行，不僅面臨著通貨膨脹帶來的貶值，還有每個(gè)月源源不斷地還月供，兩頭都在遭受損失。

于是，這些有錢人，也放棄了最后的倔強(qiáng)，提前把房貸給還了。

轉(zhuǎn)貸和真提前還貸的人一哄而上，銀行受不了了，他們不得不想盡一切辦法，阻止大家提前還貸。

有些人會(huì)覺得奇怪，貸款人把錢提前還給銀行，銀行不該高興嗎？為什么還要設(shè)法阻止呢？

在回答這個(gè)問題之前，告訴大家一個(gè)真相：我們?cè)阢y行的房貸，是銀行的資產(chǎn)；我們?cè)阢y行的存款，是銀行的負(fù)債。

這句話如果不是金融從業(yè)人員，不是太好理解，簡單一點(diǎn)說：我們從銀行貸款，每個(gè)月要給銀行利息，這對(duì)銀行來說是生息資產(chǎn)；而我們存在銀行的錢，相當(dāng)于是借給銀行，銀行每個(gè)月要給我們利息，這就是銀行的負(fù)債。

銀行的資產(chǎn)有很多種，有經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、車貸等各種各樣的貸款，其中最優(yōu)質(zhì)的就是房貸了。

房貸是按房價(jià)的7折貸款給你的，有足額的抵押；貸款人都有良好信用記錄，收入高，還款能力強(qiáng)；房貸周期長達(dá)二三十年，銀行有長期穩(wěn)定的利息收入，所以房貸就是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

他們放出去的房貸越多，資產(chǎn)就越大，每個(gè)月的利息收入就高。

可一旦大量的貸款人提前還貸，銀行的資產(chǎn)就會(huì)大規(guī)?？s水，但大家存在銀行的錢還是那么多，他們的負(fù)債并沒有變小，銀行的盈利水平就有可能大幅下滑。

所以，銀行是最不愿意看到大家提前還房貸的，這意味著他們會(huì)流失大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

現(xiàn)在出現(xiàn)的提前還貸潮，讓銀行都懵了，慌得一批。

為了阻止貸款人提前還房貸，他們想盡一切辦法，增加還款難度。

以前在銀行的APP上就可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，現(xiàn)在一些銀行將這個(gè)通道關(guān)閉了，或者直接就在APP上拒絕提前還款。

貸款人不得不到線下銀行網(wǎng)點(diǎn)去排隊(duì)，銀行工作人員也故意放慢處理節(jié)奏，每天限制名額，一旦超額，就不再受理。

于是，一些還款人的還款申請(qǐng)，已經(jīng)排隊(duì)排到了6月份。

還有一點(diǎn)大家可能不知道，并不是排隊(duì)受理了提前還貸，而且你把貸款存到了銀行的卡里，就意味著提前還貸成功。

只有等銀行從你卡里把貸款扣走，你才算提前還貸成功，你才不用繼續(xù)交月供。

銀行有可能受理之后，遲遲不扣你卡里的款，到了還款日期，如果銀行還是沒扣款，你依然還是要還月供的。

這是銀行最惡心的地方，他們會(huì)一直拖著，拖到你還款日交完月供之后，他們才來扣款。

讓貸款人多交一到兩個(gè)月的月供，是一些銀行的常規(guī)操作了。

現(xiàn)在銀行面臨的壓力遠(yuǎn)不止于此，去年央媽多次下調(diào)了銀行存款準(zhǔn)備金率，銀行里有大量的資金貸不出去。

一邊是貸款放不出去，一邊大量的房貸提前收回，銀行的壓力可見一斑。

現(xiàn)在無論是新房還是二手房，交易都很低迷，新增房貸是指望不上，銀行只能寄希望于消費(fèi)貸和經(jīng)營貸。

于是，在銀行睜一只眼閉一只眼之下，一個(gè)看不見的資金循環(huán)慢慢形成。

銀行將資金通過消費(fèi)貸和經(jīng)營貸放出去，然后拿到款的人將這些貸款，還給了過橋資金金融公司；

過橋金融公司收到錢，再將這筆錢借給下一個(gè)貸款人，這個(gè)貸款人用這筆錢提前還了房貸；

還清房貸之后，這個(gè)貸款人用這套房做抵押，以更低的利息，又從銀行貸出款來，還給了過橋金融公司。

就這樣，央媽放水的資金，用以支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，又在銀行、過橋金融公司和貸款人之間空轉(zhuǎn)。

在這個(gè)空轉(zhuǎn)的過程中，銀行的資產(chǎn)變差了，利息收入變少了，過橋金融公司和中介賺得盆滿缽滿。

貸款人看起來相比之前少交了月供，但是承擔(dān)著違規(guī)抽貸的風(fēng)險(xiǎn)。

其中，最大的贏家，莫過于過橋金融公司和貸款中介，他們又趕上了一波時(shí)代的紅利。

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