現(xiàn)房銷售試點正在向著更廣的范圍鋪開。2月7日，河南全省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在鄭州召開，會議明確，今年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。

1月31日至今，多個省份都發(fā)布了“試點現(xiàn)房銷售”政策。

其中，四川在近期印發(fā)的《聚焦高質量發(fā)展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》中提出，“支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！?/p>

(資料圖)

山東省則表示，將促進住房消費合理需求平穩(wěn)釋放，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試開展現(xiàn)房銷售試點。而安徽也將“因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點”。

如此多省份同一時間內提出關于現(xiàn)房銷售的嘗試，是響應住建部在1月份時提出的政策，即“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險”。

這也是住建部首次提出現(xiàn)房銷售模式。該政策提出的背景，是2022年7月份以來各地因為樓盤爛尾、項目停工等問題而出現(xiàn)的停貸事件，保交樓繼而成為各地政府、各大房企的核心任務。

與此同時，出于期房交付的不信任，“所見即所得”的現(xiàn)房成為許多購房者規(guī)避期房風險的選擇。據(jù)易居房地產研究院測算，2021年6月時，在全國新建商品住宅銷售面積中，現(xiàn)房銷售面積占比約為9.5%，時至2022年12月，這一比例已達到13.9%，提升明顯。

市場關于取消期房預售、推行現(xiàn)房銷售的呼聲也隨之而起。2022年7月，銀保監(jiān)會相關負責人對此回應稱，是否該取消期房預售關乎整個房地產新模式，國家會統(tǒng)籌考慮這個問題。如今，業(yè)內有觀點指出，2023年現(xiàn)房銷售的改革號角已吹響，改革節(jié)奏將提速。

事實上，自1994年，《城市商品房預售管理辦法》頒布至今，期房銷售模式在內地已實行了約30年。期間，包括重慶、福建、廣西、南京、杭州、等在內的許多省市都曾嘗試推行現(xiàn)房銷售，進行相關模式的探索。

不少熱點城市選擇在土地拍賣環(huán)節(jié)設置現(xiàn)房銷售條件。例如南京、蘇州都曾在2016年開啟嘗試，在地價超過規(guī)定值后，相關地塊將所建商品住房須現(xiàn)房銷售。此后，隨著地市降溫，或疫情影響，兩地相繼取消了該規(guī)定。

為了降低地市熱度，北京則在2021年的集中供地中要求地塊達到最搞限價后，轉入競現(xiàn)房面積銷售環(huán)節(jié)。在2月8日進行的北京2023年首輪土拍中，越秀便以25.99億元+1.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得一宗地塊。

海南則是全國第一個推行現(xiàn)房銷售的省份。2020年5月，海南住建廳發(fā)布的《關于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關問題的通知》明確，2020年3月8日后，通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現(xiàn)房銷售制度。根據(jù)易居研究院對現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比統(tǒng)計，2022年，在全國31個省份中，海南省的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比為39%，位居首位。

“2023年，房地產領域逐漸要朝著新發(fā)展模式轉型，而現(xiàn)房銷售模式是其中的重要一環(huán)?！币拙臃康禺a研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，相較于海南等城市，河南等省市當前的嘗試更具有標桿性，將鄭州和開封作為試點，實際上是延續(xù)了此前保交樓都工作思路，同時結合了2023年住房工作總精神，預計后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中都會提及現(xiàn)房銷售的試點工作，一些重點省會城市會或許會加入到試點大軍中。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜則認為，短期來看，進行現(xiàn)房銷售試點的城市或有增加，但全國大范圍推廣的可能性相對有限，更多城市仍將采取預售制。有房企人士也向記者表示，當前并不是大范圍推行現(xiàn)房銷售的好時機，現(xiàn)房銷售對企業(yè)來說資金壓力太大，銷售回款周期大幅拉長，在許多企業(yè)面臨流動性壓力的當前，無異于雪上加霜，“房企承受不住”。

億翰智庫也認為，熱點城市、熱點項目優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售制度或是可選的最佳方案之一，在過程中發(fā)現(xiàn)問題，總結經驗，不斷優(yōu)化，確保政策不會造成過大且不可控的負面影響，待經驗成熟后再逐步擴大范圍，復制成功經驗。同時，在現(xiàn)房銷售制度下，相應的土地端、金融端政策也需同步跟進，保證現(xiàn)房銷售制度能順利推進。

易居地產研究院預計，未來將有幾項工作加速推進，包括商品房預售資金監(jiān)管政策會逐漸規(guī)范、預售門檻將結合短期和中長期做差異化調整、“交房即交證”會和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。

關鍵詞： 商品住宅 現(xiàn)房銷售