欠錢的追著債主屁股求還錢，債主反而千方百計(jì)拒絕收錢，這陣勢(shì)可真是少見(jiàn)。

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春節(jié)過(guò)后，國(guó)內(nèi)再現(xiàn)提前還貸潮，有媒體更將提前還貸潮描述為報(bào)復(fù)性還貸。

“報(bào)復(fù)性”這個(gè)詞兒用得很好，生動(dòng)地描述了大家想還房貸，銀行不想讓大家還房貸，大家非要還房貸的愛(ài)恨糾纏。

只要去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸，你就看吧，要么叫你額外交違約金，要么直接關(guān)閉線上預(yù)約通道，只讓你線下預(yù)約，線下預(yù)約你就等吧，不排隊(duì)幾個(gè)月輪不到你。

提前還貸潮愈演愈烈

為什么現(xiàn)在這么多人想提前還貸，原因也很清楚。

一般來(lái)說(shuō)影響大家提前還貸的因素有三個(gè)，其中一個(gè)就是利率。

數(shù)據(jù)顯示，去年之前如果你想買房，首套房利率一般在5%-6%之間，今年直接跌破4%，南寧、珠海等地的首套房利率甚至已經(jīng)低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

多地首套房利率下調(diào)

有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)利率上行時(shí)，浮動(dòng)利率抵押貸款人利息負(fù)擔(dān)加重，提前還款率上升，利率下行且低于貸款利率時(shí)，固定利率抵押貸款人為了降低貸款成本，提前還款率上升。

而我們?cè)谫I房時(shí)進(jìn)行貸款，一般有兩種貸款方式，等額本息和等額本金。

選擇等額本息，每月還款金額固定，但先還的是利息，還完利息才會(huì)開(kāi)始還本金。

這也是為什么有人會(huì)發(fā)現(xiàn)，還了那么久的房貸，本金是一分都沒(méi)還上。

也是為什么專家會(huì)建議，如果你選的是等額本息還款方式，并且已經(jīng)還了一半了，這時(shí)候再選擇提前還貸就不劃算了。

而早就準(zhǔn)備好提前還貸的人，通常會(huì)選擇等額本金。

等額本金每個(gè)月還款金額越來(lái)越少，本金和利息一起還，本金數(shù)額相同，利息隨本金的減少逐月遞減，提前還款就比較劃算了。

兩種還款方式對(duì)比

我們來(lái)比較一下這兩種還款方式，等額本息先還利息，不光意味著你還那么久的錢還不上本金，也意味著銀行的資金長(zhǎng)期被你占用，而等額本金本金和利息一起還，銀行能更早地收到自己借出去的錢，雙方的風(fēng)險(xiǎn)都很低。

等額本息和等額本金其實(shí)都可以選擇固定利率還是浮動(dòng)利率，選擇后也可以進(jìn)行調(diào)整，選擇哪種方式都有風(fēng)險(xiǎn)，只不過(guò)等額本金可以通過(guò)提前還款降低風(fēng)險(xiǎn)罷了。

影響貸款人提前還款率的因素除了利率，還有收入和房?jī)r(jià)。前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步向好，專家們都以為，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，收入才是影響提前還款率的主要因素，所以大多關(guān)注居民收入增速這個(gè)數(shù)據(jù)。

居民收入增速

沒(méi)想到2019年底的疫情綿延三年之久，沒(méi)人愿意買房了，為了消化市場(chǎng)存量房，滿足居民合理購(gòu)房需求，鼓勵(lì)大家加杠桿，房貸利率開(kāi)始下調(diào)，這一調(diào)就調(diào)到了一個(gè)極低的水平，在高利率水平下買房進(jìn)場(chǎng)的人們坐不住了。

提前還貸潮的到來(lái)，早有預(yù)兆。

而現(xiàn)在很多人不理解的是，為什么銀行就是千方百計(jì)地阻撓你，就是不讓你還錢？

銀行也有苦衷啊，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，你提前還貸影響了他們的收益。

個(gè)人住房抵押貸款是一種長(zhǎng)期投資資產(chǎn)，收益率比較確定，現(xiàn)金流和時(shí)間點(diǎn)也比較確定。你提前還款，考驗(yàn)的是銀行對(duì)短時(shí)間內(nèi)大量資金的管理能力。

眾所周知，錢流動(dòng)起來(lái)才會(huì)有收益，如果收回了大量的資金放不出去，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)就是一種損失。

比如，銀行想進(jìn)行再投資，再投資的利率如果比較低，銀行的收益實(shí)際上就會(huì)下降。

而且，個(gè)人住房抵押貸款相當(dāng)于銀行的一個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目，你提前還款，會(huì)打亂銀行的資本結(jié)構(gòu)，改變銀行的資金運(yùn)用計(jì)劃。

另一方面，提前還貸還會(huì)減少銀行的直接利息收入。

提前還貸對(duì)銀行的影響

說(shuō)這么多，不是為了給銀行找借口，提前還款銀行會(huì)受到損失，不提前還款貸款人會(huì)受到損失。

兩者相權(quán)，貸款人自然會(huì)選擇對(duì)自己損失最小的方式。

可這也成了銀行各種限制你還款，甚至收取違約金的理由。

為什么你提前還款屬于違約，正源于此。

從合同履約角度來(lái)說(shuō)，《民法典》530條規(guī)定，債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。

債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

《人民幣利率管理規(guī)定》里面也有相關(guān)條款，借款人在到期日之前償還借款，貸款方有權(quán)按照原合同規(guī)定收取利息。

也就是說(shuō)，你提前還款不管是全部還款還是部分還款，銀行沒(méi)有理由拒絕，但是可以收取你一定的違約金，以平衡自身受到的損失。

這不是中國(guó)銀行一拍腦袋想出來(lái)的主意，世界范圍內(nèi)，這都是一個(gè)慣例，提前還款普遍被看作主動(dòng)違約行為。

收違約金是國(guó)際慣例

比如美國(guó)銀行規(guī)定，貸款開(kāi)始后一定期限內(nèi)禁止提前還款，否則需要支付高額違約金，過(guò)了規(guī)定期限可以提前還款，但也需要支付一部分利息。

中國(guó)香港地區(qū)的《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》也規(guī)定，借款人享有提前還款的權(quán)利，但是需要提前通知銀行，銀行針對(duì)提前還款的人有權(quán)額外收取手續(xù)費(fèi)。

這筆手續(xù)費(fèi)一般是剩余本金一個(gè)月的利息。

所以你看，銀行有足夠的理由拖延你的還款請(qǐng)求，以及讓你作為違約方支付額外的費(fèi)用，但是你，買房的個(gè)體，一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的欠款人，履行信用貸款卻還要付出額外的成本，這合理嗎？

業(yè)界和學(xué)界早有人建議，中國(guó)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)豐富住房抵押貸款方式，要么等額本息要么等額本金，光聽(tīng)也聽(tīng)煩了，我要漸進(jìn)式加速還款，前期少還點(diǎn)，后期越還越多，前期一個(gè)月還1000，后期一個(gè)月還10000，這種方式是不是也可行呢？

而且，到底什么時(shí)候還款需要支付違約金，違約金率定為多少，各個(gè)銀行規(guī)定都不一樣，對(duì)于社會(huì)大眾來(lái)說(shuō)，實(shí)際上增加了許多沒(méi)必要的麻煩。

如果能統(tǒng)一規(guī)定，規(guī)范制度，減輕大家肩上的負(fù)擔(dān)，才更能提振消費(fèi)者信心，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

誰(shuí)不想無(wú)債一身輕，任何規(guī)定都要考慮到大部分人的需求和選擇。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 提前還貸